Apartman yöneticisi, kat malikleri kurulu tarafından seçilen ve binanın günlük işleyişinden sorumlu kişidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi, yöneticinin görev ve sorumluluklarını detaylı şekilde belirler. Bu rehberde, apartman yöneticisinin tüm yasal görevlerini inceliyoruz.
Yasal Dayanak: KMK Madde 35
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi, yöneticinin görevlerini şöyle sıralar:
"Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını uygular; ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri alır."
Yöneticinin Temel Görevleri
1. Kat Malikleri Kurulu Kararlarını Uygulamak
Yöneticinin en önemli görevi, kurulun aldığı kararları hayata geçirmektir:
- Toplantıda alınan kararları uygulamak
- Onaylanan bütçeyi yönetmek
- Belirlenen projeleri hayata geçirmek
- Kararları tüm kat maliklerine duyurmak
2. Binanın Bakım ve Onarımı
Ana gayrimenkulün fiziksel durumunu korumak yöneticinin sorumluluğundadır:
- Periyodik bakımlar: Asansör, jeneratör, hidrofor bakımları
- Acil onarımlar: Su kaçağı, elektrik arızası gibi durumlar
- Temizlik: Ortak alanların düzenli temizliği
- Güvenlik: Kapı kilitleri, kamera sistemleri, yangın söndürücüler
3. Ortak Giderlerin Toplanması
Aidat ve ortak giderlerin yönetimi kritik bir görevdir:
- Aylık aidatları toplamak
- Geciken ödemeler için hatırlatma yapmak
- Gerektiğinde icra takibi başlatmak
- Giderleri belgelendirmek ve fatura almak
4. Mali Yönetim ve Muhasebe
Finansal sorumluluklar arasında:
- Gelir-gider defteri: Noter onaylı defter tutmak
- Banka hesabı: Apartman adına hesap açmak ve yönetmek
- Faturalandırma: Tüm ödemeleri belgelemek
- Raporlama: Aylık ve yıllık mali raporlar hazırlamak
5. Personel Yönetimi
Apartmanda çalışan personelin yönetimi:
- Kapıcı, güvenlik, temizlik personeli işe alma
- SGK bildirimi ve prim ödemeleri
- Maaş ödemeleri ve bordro işlemleri
- İş sözleşmesi hazırlama ve fesih işlemleri
6. Sigorta İşlemleri
Binanın sigorta poliçelerini yönetmek:
- Zorunlu deprem sigortası (DASK) kontrolü
- Bina sigortası yaptırma ve yenileme
- Hasar durumunda sigorta şirketiyle iletişim
7. Toplantı Organizasyonu
Kat malikleri kurulu toplantılarını düzenlemek:
- Olağan toplantı çağrısı (yılda en az 1 kez)
- Olağanüstü toplantı organizasyonu
- Gündem hazırlama ve dağıtım
- Toplantı tutanağı düzenleme
8. Temsil Görevi
Yönetici, apartmanı dışarıda temsil eder:
- Belediye, vergi dairesi gibi resmi kurumlarla muhatap olmak
- Hizmet sağlayıcılarla sözleşme imzalamak
- Dava açma veya davaya muhatap olma
- Apartman adına dilekçe ve başvuru yapmak
Yöneticinin Yetkileri
Görevleri yerine getirebilmek için yöneticinin şu yetkileri vardır:
- Harcama yetkisi: Bütçe dahilinde harcama yapabilir
- Acil müdahale: Acil durumlarda karar alabilir
- Sözleşme imzalama: Hizmet sözleşmeleri yapabilir
- İcra takibi: Borçlu kat malikleri için icra başlatabilir
Yöneticinin Yapamayacakları
Yöneticinin yetki sınırları da vardır:
- Kat malikleri kurulu kararı olmadan büyük harcama yapamaz
- Ortak alanların kullanım şeklini değiştiremez
- Kendi başına yönetim planını değiştiremez
- Apartman fonlarını kişisel işlerinde kullanamaz
Yönetici Ücreti ve Aidat Muafiyeti
Yöneticinin mali hakları:
- Ücret: Kat malikleri kurulu kararıyla ücret alabilir
- Aidat muafiyeti: Yönetim planında belirtilmişse aidattan muaf olabilir
- Masraf karşılığı: Görev gereği yaptığı masrafları talep edebilir
Yöneticinin Sorumluluğu
Yönetici, görevlerini yerine getirmemesi durumunda:
- Hukuki sorumluluk: Zararlardan tazminat sorumluluğu
- Cezai sorumluluk: Zimmete para geçirme gibi suçlarda
- Azil: Kat malikleri kurulu tarafından görevden alınabilir
Dijital Araçlarla Yönetim
Modern apartman yönetim yazılımları, yöneticinin işini kolaylaştırır:
- Otomatik aidat takibi: Borç-alacak takibi
- Online ödeme: Kolay tahsilat
- Duyuru sistemi: Anlık bilgilendirme
- Raporlama: Otomatik mali raporlar
- Belge arşivi: Dijital dosyalama
Yöneticinin Aylık ve Yıllık Görev Takvimi
Görevleri takvime bağlamak, unutulan işleri ve "kimse söylemedi" şikayetlerini azaltır. Aşağıdaki tablo bir çalışma önerisidir; kendi binanızın bakım sözleşmelerine, yönetim planına ve kurul kararlarına göre uyarlayın.
| Sıklık | Görev | Belge / kayıt |
|---|---|---|
| Aylık | Aidat tahsilatı ve borçlu daire takibi | Tahsilat listesi, makbuz/dekont |
| Aylık | Elektrik, su, doğalgaz, asansör bakımı gibi ortak gider ödemeleri | Fatura, gelir-gider defteri kaydı |
| Aylık | Personel maaşı ve SGK bildirimleri (personel varsa) | Bordro, SGK belgeleri |
| Aylık | Ortak alan kontrolü: temizlik, aydınlatma, kapı kilitleri, yangın söndürücüler | Kontrol listesi, arıza kaydı |
| Üç ayda bir | Bütçe ile gerçekleşen giderin karşılaştırılması, denetçiye ve maliklere kısa bilgi | Özet rapor |
| Üç ayda bir | Bakım sözleşmelerinin ve servis raporlarının gözden geçirilmesi | Sözleşme, servis formu |
| Yıllık | Olağan kat malikleri kurulu toplantısı: çağrı, gündem, tutanak | Çağrı listesi, hazirun, karar defteri |
| Yıllık | Yıllık gelir-gider raporu, denetçi raporu ve ibra | Rapor, kurul kararı |
| Yıllık | Yeni dönem bütçesi ve aidat tutarı | Bütçe taslağı |
| Yıllık | DASK ve bina sigortası poliçe vadelerinin takibi | Poliçe |
| Yıllık | Asansör ve yangın ekipmanı gibi periyodik kontrollerin takvimi | Kontrol raporu, etiket |
Bütçe ve toplantı adımlarının ayrıntısı için Apartman Bütçesi Nasıl Hazırlanır? ve 2026 Apartman Genel Kurul Toplantısı Nasıl Yapılır? yazılarına bakabilirsiniz. Denetçinin rolü için Apartman Denetçisinin Görev ve Sorumlulukları yazısı faydalıdır.
Örnek Durumlarda Yönetici Ne Yapabilir?
Aşağıdaki tablo genel bir yaklaşımı gösterir. Her bina için belirleyici olan yönetim planı ve kurul kararlarıdır; tereddütte hukuki destek alın.
| Durum | Genel yaklaşım |
|---|---|
| Su kaçağı, elektrik arızası gibi acil müdahale gerektiren onarım | Yönetici gecikmeden önlem alır; faturayı saklar ve sonraki kurul toplantısında kalemleri açıklar |
| Çatı, cephe, asansör yenileme gibi büyük yatırım | Kurul kararı gerekir; teklifler ve karar sayıları için Apartman Tadilat Kararı Nasıl Alınır? yazısına bakın |
| Aidat tutarını yükseltmek | Yönetici öneri hazırlar; tutar kurul kararıyla belirlenir |
| Ortak alanı (çatı, bahçe, bodrum) üçüncü kişiye kiralamak | Kurul kararı ve yönetim planı hükümleri aranır |
| Borçlu kat malikinin adını panoya asmak | Kişisel veri riski taşır; yöntem için KVKK ve Apartman Yönetimi yazısına bakın |
| Apartman hesabındaki parayı kişisel işte kullanmak | Kabul edilemez; hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir |
Sorumluluk tarafı için Apartman Yöneticisinin Hukuki Sorumlulukları ve Tazminat Riskleri ve işçi çalıştıran binalarda İş Kanunu Kapsamında İşveren Sorumlulukları yazılarını okuyun.
Görevlerinizi Belgeleyin: Yönetici Dosyası
İyi bir yönetici, yaptığı her işin izini bırakır. Aşağıdaki kontrol listesi, devir teslimde de işinizi kolaylaştırır:
- Kat malikleri kurulu karar defteri ve toplantı tutanakları
- Gelir-gider defteri ile fatura, makbuz ve banka dekontları
- Yönetim planı ve sonradan yapılan değişiklikler
- Bakım, sigorta ve personel sözleşmeleri
- Kat maliki ve kiracı iletişim listesi (KVKK'ya uygun saklanan)
- Demirbaş listesi ve anahtar teslim kayıtları
Yönetici değişiminde bu dosyanın nasıl teslim edildiği için Yönetici Değişikliği Nasıl Yapılır? ve Yeni Yönetici İçin İlk 30 Gün Planı yazılarına, yöneticinin ücret ve masraf hakları için Apartman Yöneticisinin Hakları ve Ücret Alabilir mi? yazısına göz atın.
Sonuç
Apartman yöneticiliği, yasal sorumlulukları olan ciddi bir görevdir. Başarılı bir yönetici olmak için hem yasal düzenlemeleri bilmek hem de iyi iletişim kurabilmek gerekir. Dijital yönetim araçları kullanarak bu görevleri daha verimli şekilde yerine getirebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Apartman yöneticisi zorunlu mu?
Evet, Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre 8 veya daha fazla bağımsız bölümü olan apartmanlarda yönetici seçimi zorunludur.
Yönetici aidat öder mi?
Yönetim planında aidat muafiyeti belirtilmişse yönetici aidat ödemeyebilir. Aksi halde diğer kat malikleri gibi aidat öder.
Yönetici maaş alabilir mi?
Evet, kat malikleri kurulu kararıyla yöneticiye ücret ödenebilir. Bu ücret genellikle aylık belirlenir.
Yönetici nasıl görevden alınır?
Kat malikleri kurulu, toplantı yaparak salt çoğunlukla yöneticiyi görevden alabilir ve yeni yönetici seçebilir.
Apartman yöneticisi görevlerini yerine getirmezse ne olur?
Yönetici, görevini ihmal ederse kat malikleri kurulu tarafından görevden alınabilir ve verdiği zarardan dolayı hukuki sorumluluğu doğabilir. Ayrıntı için Apartman Yöneticisinin Hukuki Sorumlulukları ve Tazminat Riskleri yazımıza bakın.
Yönetici kurul kararı olmadan harcama yapabilir mi?
Acil onarımlar gibi gecikmesinde zarar doğacak işlerde yönetici önlem alabilir; büyük yatırım ve olağan dışı harcamalar için kurul kararı aranır. Her durumda faturalar saklanmalı ve harcamalar kurula bildirilmelidir.
Aidat ve ortak giderleri elle takip etmeyin
Apartora ile aidatları otomatik hesaplayın, sakinlere anında bildirin ve tahsilatı tek panelden yönetin. Kağıt-kalem ve dağınık WhatsApp gruplarına son.
Aidat takip programını incele⚠️ Yasal Uyarı ve Sorumluluk Reddi
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki mütalaa, mali danışmanlık, yatırım tavsiyesi veya mesleki görüş niteliği taşımaz. Okuyucu ile herhangi bir danışmanlık ilişkisi oluşturmaz.
- •Mevzuat değişebilir: Bu yazı, yayın tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Kanun, yönetmelik ve yargı kararları değişmiş olabilir. Güncel mevzuat için Resmi Gazete'yi kontrol edin.
- •Her durum farklıdır: Apartman/site yönetim planları, sözleşmeler ve yerel uygulamalar farklılık gösterir. Genel bilgiler sizin durumunuza uymayabilir.
- •Profesyonel destek alın: Karar vermeden önce mutlaka Avukat, SMMM veya ilgili alanın uzmanına danışın.
- •Hesaplama araçları tahminidir: Sitemizdeki hesaplama araçları yaklaşık sonuç verir, resmi işlemler için yetkili kurumları kullanın.
Apartora, bu içeriğin kullanımından, yorumlanmasından veya içeriğe dayanılarak alınan kararlardan doğabilecek doğrudan, dolaylı, özel veya arızi zararlardan hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.