Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre Yönetici Atama ve Görevden Alma Süreci

Yönetici Atama ve Görevden Alma: Kısa Yanıt

Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 34 ve 35'e göre apartman yöneticisi, kat malikleri kurulunun kat malikleri sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının oyu ile seçilir ve aynı çoğunlukla her zaman görevden alınabilir. Yöneticinin azli için tazminat ödenmesi gerekmez. Ayrıca, yönetici görevini ihmal ederse her kat maliki mahkemeye başvurarak azlini isteyebilir. Bu süreçlerde dikkat edilmesi gereken hukuki ayrıntılar ve uygulamadaki püf noktaları aşağıda ele alınmıştır.

Yönetici Atama Zorunluluğu ve Şartları (KMK madde 34)

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi, sekiz veya daha fazla bağımsız bölümden oluşan yapılarda kat malikleri kurulunun bir yönetici atamasını zorunlu kılar. Sekizden az bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması ihtiyarîdir. Yönetici, bir kat maliki olabileceği gibi, dışarıdan bir kişi (örneğin profesyonel yönetici veya akraba) da olabilir. Yöneticinin seçimi, kat malikleri sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının oyu ile yapılır. Bu, hem toplam kat maliki sayısının hem de arsa payı oranlarının yarısından fazlasının aynı kişi için oy kullanması anlamına gelir. Örneğin, 12 bağımsız bölümlü bir apartmanda, her bir bağımsız bölüm eşit arsa payına sahipse, yönetici seçimi için en az 7 kat malikinin oyu gerekir. Ancak arsa payları farklıysa, oyların hem sayıca hem de payca yarıdan fazla olması sağlanmalıdır.

Yönetici, en fazla dört yıllığına seçilebilir (KMK madde 34/3). Dönem sonunda göreve devam edebilmesi için yeniden seçilmesi gerekir. Seçim, genel kurul toplantısında gündem maddesi olarak yer almalıdır; aksi takdirde alınan karar geçersiz sayılabilir. Toplantı çağrısının, toplantı tarihinden en az 15 gün önce yapılması ve gündemde yönetici seçimi maddesinin bulunması zorunludur. Aksi halde alınan kararlar iptal edilebilir.

Yönetici Seçiminde Yeter Sayı Tablosu

Yukarıdaki tabloda, her bir kat malikinin eşit arsa payına sahip olduğu varsayılmıştır. Gerçekte arsa payları farklı olduğundan, oyların hem sayıca hem de payca yarıdan fazla olması gerekir. Bu nedenle, pratikte yeter sayıyı hesaplarken her iki kriterin de sağlandığından emin olunmalıdır.

Yöneticinin Görevden Alınması (KMK madde 35)

KMK'nın 35. maddesi, yöneticinin her zaman görevden alınabileceğini hükme bağlar. Kat malikleri kurulu, yöneticinin süresi dolmamış olsa bile, yukarıdaki yeter sayı (sayı ve pay yarısından fazlası) ile onu azledebilir. Bu durumda yönetici herhangi bir tazminat talep edemez. Azil kararı, genel kurulda alınır ve gerekçe gösterilmesi zorunlu değildir. Ancak, uygulamada gerekçe belirtmek, olası hukuki itirazların önüne geçebilir.

Ayrıca, yönetici görevini ihmal eder veya kanuna aykırı davranırsa, her kat maliki Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak yöneticinin azlini isteyebilir (KMK madde 35/2). Mahkeme, yöneticiyi dinledikten sonra haklı neden varsa azle karar verir. Örneğin, yöneticinin hesap vermemesi, aidatları toplamaması veya ortak giderleri ödememesi gibi durumlar mahkemece azil sebebi sayılır. Mahkeme süreci ortalama 3-6 ay sürebilir ve bu sürede yönetici görevine devam eder, ancak mahkeme tedbir kararı verebilir.

Mahkeme Yoluyla Azil: Hangi Hallerde Mümkün?

Yöneticinin azli için mahkemeye başvurulabilecek durumlar şunlardır:

• Yöneticinin genel kurul kararlarını uygulamaması,
• Ortak giderleri zamanında tahsil etmemesi,
• Bina yönetim planına aykırı hareket etmesi,
• Hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi (KMK madde 35/2).

Mahkeme süreci ortalama 3-6 ay sürebilir. Bu sürede yöneticinin göreve devam etmesi mümkündür, ancak mahkeme tedbir kararı verebilir. Örneğin, acil durumlarda mahkeme, yöneticinin yetkilerini kısıtlayabilir veya geçici bir yönetici atayabilir.

Zorunlu Durumlarda Mahkeme Kararı ile Yönetici Atama

Eğer kat malikleri kurulu toplanamıyor veya yönetici seçemiyorsa, her kat maliki Sulh Hukuk Mahkemesi'nden yönetici atanmasını talep edebilir (KMK madde 35/3). Bu durum genellikle apartmanda anlaşmazlık olduğunda veya yönetici istifa ettiğinde ve yeni yönetici seçilemediğinde gündeme gelir. Mahkeme, atayacağı yöneticiye bir ücret belirleyebilir ve bu ücret ortak giderlerden karşılanır. Mahkeme kararıyla atanan yönetici, bir sonraki genel kurula kadar görev yapar; kurul dilerse onu onaylayabilir veya değiştirebilir. Bu süreçte mahkeme, yöneticinin seçiminde olduğu gibi herhangi bir yeter sayı aramaz; doğrudan atama yapar.

Yönetici Değişikliğinde Devir Teslim Süreci

Yönetici değiştiğinde, eski yöneticinin yeni yöneticiye devir teslim yapması zorunludur. KMK madde 34/4'e göre yönetici, görevi devralan kişiye tüm belgeleri, paraları ve demirbaşları eksiksiz teslim etmelidir. Bu süreçte bir devir teslim tutanağı düzenlenmeli ve tüm kat maliklerine bildirilmelidir. Eski yönetici teslimden kaçınırsa, yeni yönetici veya herhangi bir kat maliki mahkemeye başvurabilir. Mahkeme, teslimi zorlayabilir ve eski yönetici aleyhine tazminata hükmedebilir.

Devir teslim sırasında dikkat edilmesi gerekenler:

• Gelir-gider defteri ve banka hesap dökümleri,
• Aidat alacak ve borç listesi,
• Fatura ve makbuz kopyaları,
• Ortak alan anahtarları ve şifreleri,
• Apartman yönetim planı ve karar defteri.

Devir teslim tutanağı, iki nüsha olarak düzenlenmeli ve her iki tarafça imzalanmalıdır. Tutanakta, teslim edilen belgelerin listesi ve varsa eksiklikler belirtilmelidir. Bu tutanak, olası hukuki uyuşmazlıklarda delil olarak kullanılabilir.

Yönetici Atama ve Azil Sürecinde Sık Yapılan Hatalar

• Toplantı çağrısı usulsüz yapılırsa: Alınan kararlar iptal edilebilir. Çağrı, toplantıdan en az 15 gün önce yapılmalı ve gündemde yönetici seçimi/azli yer almalıdır. Aksi halde karar geçersiz sayılır.
• Oy kullananların yetkisi kontrol edilmezse: Vekaletle oy kullanan kişilerin geçerli vekaletnameye sahip olması gerekir. Aksi halde oy geçersiz sayılır. Vekaletnamenin noter onaylı olması zorunlu değildir, ancak yazılı olması ve vekilin kimliğini içermesi yeterlidir.
• Azil kararına itiraz edilmezse: Azil kararına karşı 1 ay içinde mahkemeye itiraz edilebilir. Aksi takdirde karar kesinleşir. İtiraz süresi, kararın öğrenildiği tarihten itibaren işler.
• Yeter sayı hesaplanırken hata yapılması: Oy sayımında hem kat maliki sayısı hem de arsa payı oranı dikkate alınmalıdır. Sadece birinin yarıdan fazla olması yeterli değildir.

İç bağlantılar: Daha detaylı yeter sayı bilgisi için Kat Malikleri Kurulu Karar Yeter Sayıları yazımıza, yöneticinin sorumluluklarına ilişkin olarak ise Apartman Yöneticisinde Sorumluluk Sigortası Şart mı? Kapsam ve Maliyet Rehberi yazısını okuyabilirsiniz. Ayrıca, yöneticinin kiracı-ev sahibi uyuşmazlıklarındaki rolünü öğrenmek için Kiracı-Ev Sahibi Uyuşmazlıklarında Yöneticinin Rolü başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut uyuşmazlıklarda bir avukata danışılması önerilir.