Apartman genel kurul toplantısı, kat maliklerinin bir araya gelerek önemli kararlar aldığı yasal bir süreçtir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, her yıl en az bir kez yapılması zorunlu olan bu toplantının doğru şekilde organize edilmesi büyük önem taşır. İşte 2025 yılı için güncel genel kurul rehberi.
Genel Kurul Toplantısı Nedir?
Kat malikleri kurulu toplantısı (genel kurul), apartmandaki tüm kat maliklerinin:
- Yönetici seçimi yapması
- Bütçe onaylaması
- Ortak kararlar alması
- Hesapları denetlemesi
için bir araya geldiği resmi toplantıdır.
Toplantı Türleri
1. Olağan Toplantı
Yılda en az bir kez yapılması zorunlu olan toplantıdır:
- Genellikle yıl başında veya yönetim planında belirtilen tarihte yapılır
- Yıllık hesaplar görüşülür
- Yeni dönem bütçesi onaylanır
- Yönetici ve denetçi seçimi yapılır
2. Olağanüstü Toplantı
Acil durumlar veya önemli konular için yapılır:
- Yöneticinin çağrısıyla
- Kat maliklerinin 1/3'ünün talebiyle
- Denetçinin talebiyle
Toplantı Öncesi Hazırlık
1. Toplantı Çağrısı (Davet)
Toplantı çağrısı için şu kurallara uyulmalıdır:
- Süre: Toplantıdan en az 15 gün önce yapılmalı
- Yöntem: Taahhütlü mektup veya imza karşılığı tebligat
- İçerik: Tarih, saat, yer ve gündem belirtilmeli
Örnek Çağrı Metni:
"Sayın Kat Maliki, [Apartman Adı] Kat Malikleri Kurulu Olağan Toplantısı [Tarih] günü saat [Saat]'de [Yer] adresinde yapılacaktır. Gündem aşağıda belirtilmiştir..."
2. Gündem Hazırlama
Tipik bir genel kurul gündemi:
- Açılış ve yoklama
- Divan heyeti seçimi (başkan ve katip)
- Geçmiş dönem faaliyet raporunun okunması
- Gelir-gider hesaplarının görüşülmesi
- Yönetici ve denetçinin ibrası
- Yeni dönem bütçesinin görüşülmesi
- Aidat tutarının belirlenmesi
- Yönetici seçimi
- Denetçi seçimi
- Dilek ve temenniler
- Kapanış
Toplantı Yeter Sayısı
Toplantının geçerli olması için belirli katılım oranları gerekir:
İlk Toplantı
- Sayı: Kat maliklerinin yarısından fazlası (salt çoğunluk)
- Arsa payı: Toplam arsa payının yarısından fazlası
İkinci Toplantı
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, en az 7 gün sonra ikinci toplantı yapılır:
- Katılımcı sayısı 3'ten az olamaz
- Yeter sayı aranmaz
Karar Yeter Sayıları
| Karar Türü | Gerekli Çoğunluk |
|---|---|
| Olağan kararlar | Katılanların salt çoğunluğu |
| Yönetici seçimi | Katılanların salt çoğunluğu |
| Yönetim planı değişikliği | Tüm maliklerin 4/5'i |
| Ana yapı değişikliği | Tüm maliklerin 4/5'i |
| Ortak yer satışı | Oy birliği |
Toplantı Sırasında Yapılacaklar
1. Yoklama ve Hazirun Listesi
Toplantı başlamadan önce:
- Katılan kat maliklerinin listesi hazırlanır
- Vekaletname ile katılanlar not edilir
- Arsa payları kontrol edilir
- Yeter sayı tespiti yapılır
2. Divan Heyeti Seçimi
Toplantıyı yönetmek için:
- Bir başkan seçilir
- Bir veya iki katip seçilir
- Divan heyeti tutanak tutar
3. Gündem Maddelerinin Görüşülmesi
Her gündem maddesi sırayla görüşülür:
- Söz almak isteyenler dinlenir
- Tartışmalar not edilir
- Oylama yapılır
- Karar sonucu tutanağa yazılır
Toplantı Tutanağı
Geçerli bir tutanakta bulunması gerekenler:
- Toplantı tarihi, saati ve yeri
- Katılan kat maliklerinin listesi
- Gündem maddeleri
- Alınan kararlar ve oy dağılımı
- Divan heyeti imzaları
- Muhalefet şerhi (varsa)
Vekaletname ile Katılım
Toplantıya bizzat katılamayan kat malikleri vekil gönderebilir:
- Vekaletname yazılı olmalıdır
- Noter onayı zorunlu değildir
- Bir kişi en fazla 2 kat malikini temsil edebilir (farklı daireler için)
- Kiracılar da vekil olabilir
Online Toplantı İmkanı
2025 itibariyle, yönetim planında izin verilmişse:
- Zoom, Teams gibi platformlarla online toplantı yapılabilir
- Hibrit (hem fiziksel hem online) toplantı düzenlenebilir
- Online oylamada kimlik doğrulaması önemlidir
- Toplantı kaydı tutulması tavsiye edilir
Toplantı Sonrası
Kararların Duyurulması
- Tutanak tüm kat maliklerine dağıtılır
- Apartman panosuna asılır
- Dijital platformlardan paylaşılır
Kararların Uygulanması
- Yönetici kararları uygulamaya koyar
- Gerekli sözleşmeler imzalanır
- Bütçe uygulamaya geçer
Sonuç
Başarılı bir genel kurul toplantısı için düzgün hazırlık, doğru çağrı süreci ve kurallara uygun karar alma şarttır. Dijital araçlar kullanarak hem organizasyonu kolaylaştırabilir hem de tüm kat maliklerinin katılımını artırabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Genel kurul toplantısı ne zaman yapılır?
Olağan genel kurul yılda en az bir kez, genellikle yıl başında veya yönetim planında belirtilen tarihte yapılır. Olağanüstü toplantı ise gerektiğinde her zaman yapılabilir.
Toplantıya kaç gün önce çağrı yapılmalı?
Toplantı çağrısı en az 15 gün önceden taahhütlü mektup veya imza karşılığı tebligat ile yapılmalıdır.
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ne olur?
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, en az 7 gün sonra ikinci toplantı yapılır. İkinci toplantıda yeter sayı aranmaz, ancak en az 3 kişi katılmalıdır.
Vekaletname ile toplantıya katılabilir miyim?
Evet, yazılı vekaletname ile başka bir kişiyi vekil tayin edebilirsiniz. Noter onayı zorunlu değildir.
⚠️ Yasal Uyarı ve Sorumluluk Reddi
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki mütalaa, mali danışmanlık, yatırım tavsiyesi veya mesleki görüş niteliği taşımaz. Okuyucu ile herhangi bir danışmanlık ilişkisi oluşturmaz.
- •Mevzuat değişebilir: Bu yazı, yayın tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Kanun, yönetmelik ve yargı kararları değişmiş olabilir. Güncel mevzuat için Resmi Gazete'yi kontrol edin.
- •Her durum farklıdır: Apartman/site yönetim planları, sözleşmeler ve yerel uygulamalar farklılık gösterir. Genel bilgiler sizin durumunuza uymayabilir.
- •Profesyonel destek alın: Karar vermeden önce mutlaka Avukat, SMMM veya ilgili alanın uzmanına danışın.
- •Hesaplama araçları tahminidir: Sitemizdeki hesaplama araçları yaklaşık sonuç verir, resmi işlemler için yetkili kurumları kullanın.
Apartora Yazılım A.Ş., bu içeriğin kullanımından, yorumlanmasından veya içeriğe dayanılarak alınan kararlardan doğabilecek doğrudan, dolaylı, özel veya arızi zararlardan hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.