Apartman Tadilat Kararı Nasıl Alınır? Kat Malikleri Kurulu Süreci

Apartman Tadilat Kararı Nasıl Alınır? (Kısa Yanıt)

Apartman tadilat kararı, kat malikleri kurulunda alınır. İşin niteliği karar yeter sayısını belirler: olağan bakım ve onarım işleri için kurulun oy çokluğu yeterliyken, ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis yapılması gibi işler için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 19. maddesi uyarınca beşte dört çoğunluk aranır. Süreç tipik olarak 9 adımda tamamlanır; çağrı, toplantı ve karar defterine kayıt dahil edildiğinde hazırlık aşaması genellikle birkaç hafta sürer. Toplantı çağrısı için KMK madde 29 en az on beş günlük bir ön süre öngörür; ikinci toplantı gerekirse araya en az yedi gün eklenir. Bu yazıda, apartman tadilat kararının nasıl alınacağını; hangi işlerin hangi çoğunlukla karara bağlandığını, toplantı öncesinde hangi belgelerin toplanması gerektiğini ve karar defterine kaydın nasıl yapıldığını adım adım ele alıyoruz.

Tadilatın Türü Karar Yeter Sayısını Belirler

Apartmanda yapılacak her tadilat aynı kuralla karara bağlanmaz. Önce işin hangi kategoriye girdiğini netleştirmek gerekir. KMK madde 19, ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yapılabilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını şart koşar. Aynı madde, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması hâlinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızasının aranmayacağını düzenler.

Buna karşılık apartmanın olağan yönetimi kapsamındaki kararlar, KMK madde 30 uyarınca kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanan kurulda oy çokluğuyla alınır. Yani "tadilat" başlığı altındaki işleri iki gruba ayırmak gerekir: rutin bakım-onarım ve nitelikli yapı işleri.

İşin Türü	Örnek	Gereken Çoğunluk	Dayanak
Olağan bakım ve onarım	Asansör periyodik bakımı, boyası eskimiş kapıların aynı renge boyanması	Kurulun oy çokluğu	KMK md. 30
Ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis	Merdiven boşluğuna yeni aydınlatma sistemi kurulması, dış cepheye farklı renkte boya	Kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası	KMK md. 19
Acil ve zorunlu onarım/güçlendirme	Mahkemece tespit edilmiş yapısal risk nedeniyle onarım	Rıza aranmaz (projeye ve tekniğe uygun yapılır)	KMK md. 19

Beşte Dört Çoğunluk Ne Anlama Gelir?

Beşte dört çoğunluk, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından değerlendirilir. Örnek: 20 bağımsız bölümlü bir apartmanda beşte dört, 16 malikin rızası anlamına gelir. Arsa payı tarafında da toplam arsa payının en az beşte dördüne denk gelen maliklerin onayı gerekir. Bu nedenle toplantı öncesinde hem malik sayısını hem arsa payı cetvelini yan yana kontrol etmek gerekir.

Örnek hesap: 20 daireli bir apartmanda ortak alana yeni bir tesis yapılması planlanıyor. Toplam arsa payı 20.000 kabul edilirse, beşte dört eşiği 16.000 arsa payına denk gelir. Daire başına ortalama 1.000 arsa payı düşen bu binada, 16 dairenin onayı hem sayı hem arsa payı eşiğini karşılar. Ancak arsa payları eşit dağılmamışsa (örneğin dükkânların payı yüksekse) yalnızca daire sayısını saymak yeterli olmaz. Örneğin toplam arsa payı 20.000 olan bir binada 4 dükkânın her biri 2.000 arsa payına sahipse, bu dükkânların tamamı karşı oy verdiğinde kalan 16 dairenin toplam arsa payı 12.000'de kalır ve beşte dört eşiği sağlanamaz; bu durumda dükkânlardan en az birinin onayı gerekir.

Toplantı Çağrısı ve Gündem Hazırlığı

Kat malikleri kurulu, KMK madde 29 uyarınca yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanda, böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır. Önemli bir sebebin çıkması hâlinde yöneticinin, denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine, toplantı için istenilen tarihten en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kurul her zaman toplanabilir. Aynı madde, ilk çağrı yapılırken birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması hâlinde ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağının da belirtilmesini ve iki toplantı arasında bırakılacak zamanın yedi günden az olamayacağını düzenler.

Tadilat gündemi için çağrıya mutlaka işin kapsamı, tahmini bütçe ve ödeme yöntemi eklenmelidir. Aksi hâlde toplantıda tartışma uzar, karar için gereken çoğunluk sağlanamaz. Çağrı metninde "çatı onarımı ve dış cephe boyası" gibi genel bir ifade yerine, kaç metrekare cephe boyanacağı, hangi malzemenin kullanılacağı ve toplam tahmini tutarın ne olduğu yazılmalıdır. Örneğin "B blok dış cephesinin 1.200 m² alanda silikonlu boya ile boyanması ve iskele kurulumu için üç firmadan alınan tekliflerin değerlendirilmesi" ifadesi, hem kararın sınırını çizer hem de sonradan "bu kapsamda değildi" itirazlarının önünü keser.

Gündem Maddesi Nasıl Yazılır?

Gündem maddesi, hem kararın sınırını hem de sonradan itiraz riskini belirler. "Tadilat işleri görüşülecektir" yerine somut bir madde yazılmalıdır. İyi bir gündem maddesi şu üç unsuru içerir: (1) işin fiziksel kapsamı (hangi blok, hangi alan, kaç metrekare), (2) kullanılacak malzeme veya sistemin adı, (3) değerlendirilecek tekliflerin sayısı ve toplam tutar. Bu üç unsur yazıldığında karar defterine geçen metin de net olur ve uygulama aşamasında yöneticinin yetkisi tartışma konusu olmaz.

Adım Adım Apartman Tadilat Kararı Süreci

Aşağıdaki sıra, hem olağan hem nitelikli tadilatlar için izlenebilecek genel bir yol haritasıdır. İşin türüne göre 3. adımdaki çoğunluk eşiği değişir.

1. İhtiyacı ve kapsamı yazılı olarak tespit edin. Yönetici veya denetçi, tadilatın neden gerekli olduğunu (örneğin su sızıntısı, eskimiş tesisat) kısa bir tutanakla kayda geçirsin.
2. Teklif ve keşif dosyası toplayın. En az iki-üç firmadan yazılı teklif alın; malzeme, süre ve garanti şartlarını karşılaştırın.
3. İşin türüne göre gereken çoğunluğu belirleyin. Olağan bakım için oy çokluğu, ortak yerlerde inşaat/onarım/tesis için beşte dört rıza, mahkemece tespit edilmiş acil durumda rıza aranmaması.
4. Toplantı çağrısını hazırlayıp tebliğ edin. Çağrıda gündem, tarih, yer ve ikinci toplantı bilgisi yer alsın; KMK madde 29'daki süreye uyun.
5. Toplantıyı yapın ve oyları sayın. Sayı ve arsa payı çoğunluğunu ayrı ayrı hesaplayın; karşı oy verenlerin gerekçesini tutanağa işleyin.
6. Kararı karar defterine yazın ve imzalatın. KMK madde 32 uyarınca kararlar, sayfa numaraları sıralı ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır.
7. Karşı oy verenlerin gerekçesini kaydedin. Aynı madde, karara aykırı oy verenlerin bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyacağını düzenler.
8. Uygulamayı ve ödemeyi planlayın. İş programını, avans ve taksit takvimini, varsa sigorta poliçesini kontrol edin.
9. Sonucu belgeleyip maliklere bildirin. Fatura, garanti belgesi ve iş bitim tutanağını arşivleyin; hesap denetimini KMK madde 41 çerçevesinde yürütün.

Gerekli Belgeler ve Ön Koşullar

Tadilat kararının sağlıklı alınabilmesi için toplantıdan önce şu belgelerin hazır olması beklenir:

• Kat malikleri listesi ve güncel arsa payı cetveli (tapu kayıtlarıyla uyumlu)
• Yönetim planı örneği (toplantı ve karar usullerine ilişkin özel hükümler için)
• Yönetici tarafından hazırlanan ihtiyaç/keşif tutanağı
• En az iki-üç firmadan alınmış yazılı teklif ve teknik şartname
• İşin niteliğine göre yetkili kurumdan alınması gereken izin veya onaylar
• Toplantı çağrı yazısı ve tebliğ belgeleri (taahhütlü mektup veya imza karşılığı)
• Noter mührüyle tasdikli karar defteri
• Önceki toplantılarda aynı hususa ilişkin verilmiş kararların örnekleri
• Vekâletle katılacak malikler için yazılı vekâletnameler

KMK madde 32, bir husus hakkında ileride çıkan anlaşmazlıkların, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa kaide olarak ona göre çözüleceğini düzenler. Bu nedenle geçmiş kararları toplantıdan önce gözden geçirmek, tutarlılık açısından önemlidir.

Örnek: 24 Daireli Apartmanda Çatı Onarımı Kararı

Somut bir senaryo üzerinden ilerleyelim. 24 bağımsız bölümlü bir apartmanda çatı akıyor ve dış cephe boyası eskimiş durumda. Yönetici, iki firmadan teklif alıyor: çatı onarımı için 480.000 ₺, dış cephe boyası için 360.000 ₺. Toplam tahmini maliyet 840.000 ₺.

Örnek hesap: Toplam maliyet 24 daireye eşit arsa payıyla dağıtılırsa daire başına 35.000 ₺ düşer. Arsa payları eşit değilse bu tutar dairenin arsa payı oranında değişir; örneğin arsa payı ortalamanın iki katı olan bir daire yaklaşık 70.000 ₺ öder. Karar metnine bu dağıtım kuralı açıkça yazılmalıdır.

Bu senaryoda çatı onarımı nitelikli bir iş olarak değerlendirilirse KMK madde 19 kapsamında beşte dört rıza aranır; 24 dairede bu eşik 19,2 daireye denk gelir, yani en az 20 dairenin onayı gerekir. Arsa payı tarafında da toplamın beşte dördüne ulaşılmalıdır. Karar defterine şu şekilde bir kayıt düşülebilir:

"Toplantı tarihi: ... / Toplantıya katılan malik sayısı: 21 / Karar: B blok çatı onarımı ve dış cephe boyasının, ekteki teklifler doğrultusunda toplam 840.000 ₺ bedelle yapılmasına, bedelin arsa payı oranında dağıtılmasına, işin ... tarihinde başlamasına karar verilmiştir. Karşı oy veren malikler gerekçelerini belirterek imzalamıştır."

Yeter Sayı Sağlanamazsa Ne Olur?

KMK madde 30, kat malikleri kurulunun kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanacağını ve oy çokluğuyla karar vereceğini düzenler. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması hâlinde ikinci toplantı en geç onbeş gün sonra yapılır; bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Ancak aynı madde, kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş hükümlerin saklı olduğunu belirtir. Bu ifade, KMK madde 19'daki beşte dört rıza gibi özel yeter sayı gerektiren işlerde ikinci toplantının daha düşük çoğunlukla karar alamayacağı anlamına gelir.

Bu ayrım uygulamada en çok karıştırılan noktadır. Örnek: 20 daireli bir apartmanda olağan bir bakım işi için ilk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu karar için yeterli olabilir. Ancak ortak alanda yeni bir tesis yapılacaksa, ikinci toplantıda da beşte dört rıza eşiği aranır; katılanların salt çoğunluğu bu iş için yeterli değildir. Bu nedenle ikinci toplantıya güvenerek nitelikli bir tadilatı gündeme koymak, çoğunluk sağlanamadığında süreci başa döndürür.

Kararın Uygulanması, Denetim ve İtiraz

Karar alındıktan sonra uygulama aşaması başlar. KMK madde 32, bütün kat malikleriyle külli ve cüzi haleflerinin, yönetici ve denetçilerin kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlü olduğunu düzenler. Aynı madde, anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında ya da bunlarla yönetici ve denetçiler arasında çıkan anlaşmazlıkların kat malikleri kurulunca çözülüp karara bağlanacağını belirtir.

Denetim tarafında KMK madde 41, kat malikleri kurulunun yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetleyeceğini ve haklı bir sebebin çıkması hâlinde onu her zaman değiştirebileceğini düzenler. Hesap denetimi, yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa her üç ayda bir yapılır; haklı bir sebep çıkarsa her zaman yapılabilir. Tadilat gibi yüksek tutarlı işlerde bu denetimi iş bitiminde ve ödeme aşamalarında ayrıca yürütmek, hem şeffaflık hem de olası itirazların önlenmesi açısından faydalıdır.

Ortak yerlerin hukuki statüsü de karar sürecini etkiler. KMK madde 16 uyarınca kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar ve bu yerlerde kullanma hakkına sahiptirler. Tadilat, bu ortak mülkiyet rejimi içinde değerlendirilir; bu nedenle karar metninde ortak alanın hangi bölümünün etkilendiği net biçimde tanımlanmalıdır. Kararın usulüne uygunluğu konusunda tereddüt oluşursa, kat malikleri arasındaki uyuşmazlıkların çözüm yolları için Komşu Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk: Kapsamlı Rehber yazısı yol gösterici olabilir.

Sık Yapılan Hatalar ve Düzeltmeleri

• Hata: Tüm tadilatları aynı çoğunlukla karara bağlamak. Düzeltme: İşin türünü belirleyip KMK madde 19 kapsamındaki nitelikli işler için beşte dört rıza, olağan işler için oy çokluğu eşiğini ayrı hesaplayın.
• Hata: Çağrıyı gündemsiz veya süresiz yapmak. Düzeltme: KMK madde 29'daki süreye uyun, toplantı sebebini ve ikinci toplantı bilgisini çağrıya yazın.
• Hata: Kararı karar defterine geçirmemek veya imzalatmamak. Düzeltme: KMK madde 32 uyarınca kararı, sayfaları noter mührüyle tasdikli deftere yazın ve toplantıda bulunan tüm maliklere imzalatın.
• Hata: Karşı oyların gerekçesini kaydetmemek. Düzeltme: Aynı madde gereği karara aykırı oy verenlerin gerekçesini belirterek imza koymasını sağlayın.
• Hata: Maliyet dağıtımını karar metninde belirtmemek. Düzeltme: Tutarın arsa payı oranında mı eşit mi dağıtılacağını ve ödeme takvimini karara yazın.

Dijital Araçlarla Karar Sürecini Kolaylaştırma

Tadilat kararı süreci, çağrı, teklif, oy sayımı ve karar defteri kaydı gibi birden fazla belgeyi aynı anda yönetmeyi gerektirir. Apartman ve site yönetimlerinde bu belgelerin tek bir yerde tutulması, hem toplantı öncesi hazırlığı hızlandırır hem de sonradan doğabilecek anlaşmazlıklarda kayıt bütünlüğü sağlar. Piyasadaki bazı yönetim çözümleri; aidat ve gider takibiyle birlikte karar ve toplantı kayıtlarının düzenli arşivlenmesine yardımcı olacak şekilde tasarlanmıştır. Hangi araç kullanılırsa kullanılsın, karar defterinin kanunda öngörülen biçimde tutulması ve ıslak imza gereklilikleri önceliklidir.

Bütçe tarafında, tadilat giderinin aidata etkisini önceden hesaplamak faydalıdır. Örnek: Aylık ortak gideri 60.000 ₺ olan 24 daireli bir apartmanda, 840.000 ₺'lik bir tadilat 12 aya yayılırsa aylık ek yük yaklaşık 70.000 ₺ olur; bu da mevcut gideri yaklaşık iki katına çıkarır. Bu tür bir hesabı toplantıdan önce maliklerle paylaşmak, karar sürecini kolaylaştırır. Aidatın nasıl belirlendiğine dair ayrıntılar için Apartman Aidatı Nasıl Belirlenir? yazısına bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman tadilat kararı için kaç imza gerekir?

İşin türüne bağlıdır. KMK madde 19 kapsamındaki ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesis işleri için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir. Olağan bakım ve onarım işlerinde ise KMK madde 30 uyarınca kurulun oy çokluğu yeterlidir. Karar metninde işin hangi kategoriye girdiği açıkça belirtilmelidir.

İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa tadilat kararı alınabilir mi?

KMK madde 30'a göre yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç onbeş gün sonra yapılır ve bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Ancak aynı madde, kanunda yeter sayı için ayrıca konulmuş hükümleri saklı tutar. Bu nedenle beşte dört rıza gerektiren işlerde ikinci toplantıda da bu eşiğin aranması gerekir.

Tadilat kararı karar defterine nasıl yazılır?

KMK madde 32 uyarınca kararlar, birden başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanır. Karara aykırı oy verenler, aykırılığın sebebini belirterek imza koyar.

Apartman tadilat kararı ne kadar sürede alınır?

Süre değişkendir; toplantı çağrısı için KMK madde 29 en az onbeş günlük bir ön süre öngörür. Teklif toplama, gündem hazırlama ve toplantı tarihi dahil edildiğinde hazırlık süreci genellikle birkaç haftayı bulur. İkinci toplantı gerekirse araya en az yedi gün eklenir.

Tadilat kararına katılmayan malik ödeme yapmak zorunda mı?

KMK madde 32, bütün kat malikleriyle külli ve cüzi haleflerinin kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlü olduğunu düzenler. Karar usulüne uygun alınmışsa, karara katılmayan malik de kararın gerektirdiği yükümlülüklere tabidir. Kararın usulüne uygunluğu konusunda tereddüt varsa hukuki danışmanlık alınması yerinde olur.

Acil tadilat gerektiren durumlarda rıza aranır mı?

KMK madde 19, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin ya da anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması hâlinde, onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızasının aranmayacağını düzenler. Bu istisna yalnızca mahkeme tespiti hâlinde geçerlidir.

---

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki görüş niteliği taşımaz. Somut olayınıza ilişkin karar ve uygulamalar için bir avukata veya yetkili uzmana danışmanız önerilir.