Kat Mülkiyeti Davalarında Yetkili Mahkeme (2026)
Apartman ve site yönetiminde ortaya çıkan uyuşmazlıkların çözümü için hangi mahkemeye başvurulacağı önemli bir konudur. Bu yazıda kat mülkiyeti davalarında görevli ve yetkili mahkemeleri detaylı olarak inceliyoruz.
Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi gereğince, kat mülkiyetinden doğan tüm uyuşmazlıklarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.
Sulh Hukuk Mahkemesi'nin Görev Alanı
| Dava Türü | Görevli Mahkeme |
|---|---|
| Aidat alacağı | Sulh Hukuk |
| Ortak gider payı | Sulh Hukuk |
| Yönetim planı değişikliği | Sulh Hukuk |
| Yönetici seçimi iptali | Sulh Hukuk |
| Ortak alan kullanımı | Sulh Hukuk |
| Kat malikleri kararı iptali | Sulh Hukuk |
| Bağımsız bölüm kullanımı | Sulh Hukuk |
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın Bulunduğu Yer
Kat mülkiyeti davalarında kesin yetki kuralı geçerlidir. Yetkili mahkeme, ana gayrimenkulün bulunduğu yer mahkemesidir.
Örnek
- Apartman Kadıköy'de ise → Kadıköy Sulh Hukuk Mahkemesi
- Site Beşiktaş'ta ise → Beşiktaş Sulh Hukuk Mahkemesi
Önemli: Taraflar anlaşsa bile başka yer mahkemesinde dava açılamaz.
Dava Türlerine Göre Detaylar
1. Aidat Alacağı Davaları
| Özellik | Detay |
|---|---|
| Görevli Mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi |
| Zamanaşımı | 5 yıl |
| Gecikme Faizi | Aylık %5 (KMK m.20) |
| İspat Yükü | Yöneticilik, yönetici üzerinde |
2026 Örnek Hesaplama:
- Aylık aidat: 2.000 TL
- 6 aylık borç: 12.000 TL
- Gecikme faizi (%5 x 6 ay): 3.600 TL
- Toplam alacak: 15.600 TL
2. Kat Malikleri Kararı İptali
| Özellik | Detay |
|---|---|
| Dava Açma Süresi | Karara aykırı oy veren için karar tarihinden itibaren 1 ay |
| Hak Düşürücü Süre | Katılmayanlar için kararı öğrenmeden itibaren 1 ay; her halde karar tarihinden itibaren 6 ay |
| Davacı | İlgili kat maliki |
| Davalı | Kat malikleri kurulu (yönetici temsil eder) |
İptal Nedenleri:
- Çağrı usulüne uyulmaması
- Yeter sayının sağlanmaması
- Kanuna aykırı karar
- Hakkaniyete aykırılık
3. Ortak Alan İhlali Davaları
| İhlal Türü | Talep |
|---|---|
| Ortak alana müdahale | Elatmanın önlenmesi |
| İzinsiz tadilat | Eski hale getirme |
| Ortak alan işgali | Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) |
4. Rahatsız Edici Kullanım Davaları
- Gürültü, koku, titreşim şikayetleri
- Bağımsız bölümün amacı dışı kullanımı
- Tehlikeli madde bulundurma
Yaptırım: Mahkeme, bağımsız bölümün devir zorunluluğuna karar verebilir (KMK m.25).
Dava Açma Süreci
1. Arabuluculuk Zorunluluğu
2026 itibarıyla kat mülkiyeti davalarında arabuluculuğa başvuru dava şartı değildir. Ancak sulh yolu her zaman tercih edilmelidir.
2. Dava Dilekçesi İçeriği
- Mahkeme adı (Örn: "İstanbul Anadolu 3. Sulh Hukuk Mahkemesi")
- Davacı bilgileri (ad, TC, adres)
- Davalı bilgileri
- Dava konusu ve değeri
- Olayların özeti
- Deliller (yönetim planı, toplantı tutanağı, borç döküm belgesi)
- Talep (alacak, iptal, men vb.)
3. Harç ve Masraflar (2026)
| Kalem | Tutar |
|---|---|
| Başvuru harcı | 427,60 TL |
| Nispi harç (alacak davası) | Dava değerinin %6,831'i |
| Tebligat gideri | ~200 TL |
| Bilirkişi ücreti | 3.000-5.000 TL |
| Toplam (10.000 TL alacak için) | ~4.500 TL |
İcra Takibi Alternatifi
Aidat alacakları için dava açmadan doğrudan icra takibi başlatılabilir.
İcra Takibi Avantajları
✅ Daha hızlı (dava 6-12 ay, icra 1-3 ay)
✅ Daha ucuz (harç %2,27)
✅ İtiraz edilmezse kesinleşir
İcra Takibi Dezavantajları
❌ Borçlu itiraz ederse dava açılması gerekir
❌ Gecikme faizi ihtilafları çıkabilir
Sık Yapılan Hatalar
| Hata | Doğrusu |
|---|---|
| Asliye hukuk'ta dava açmak | Sulh hukuk görevlidir |
| Yanlış adrese tebligat | Tapu kaydındaki adres kullanılmalı |
| Süreyi kaçırmak | İptal davaları 1 ay içinde |
| Eksik delil | Yönetim planı, karar defteri şart |
| Vekil tutmamak | Karmaşık davalarda avukat önerilir |
Yargıtay Kararlarından Örnekler
Emsal Karar 1
"Kat malikleri kurulu kararına 1 aylık süre içinde itiraz etmeyen kat maliki, kararı kabul etmiş sayılır." (Yargıtay 20. HD, 2023/4521)
Emsal Karar 2
"Aidat alacaklarında zamanaşımı süresi 5 yıldır. Bu süre her aidat için ayrı ayrı hesaplanır." (Yargıtay 20. HD, 2024/1287)
Apartora ile Dava Takibi
Apartora yazılımı ile:
- ✅ Borç takibi ve ihtarname hazırlama
- ✅ Geçmiş aidat kayıtlarına erişim
- ✅ Toplantı tutanaklarının arşivlenmesi
- ✅ İcra takibi için belge dökümü
işlemlerinizi kolayca yapabilirsiniz.
Son güncelleme: Şubat 2026 - Yargıtay içtihatları ve güncel harç tarifeleri baz alınmıştır.
Sık Sorulan Sorular
Aidat davası hangi mahkemede açılır?
Aidat alacağı davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Yetkili mahkeme, apartmanın bulunduğu ilçedeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Apartman kararına itiraz süresi kaç gün?
Kat malikleri kurulu kararına itiraz süresi 1 aydır. Bu süre hak düşürücü süre olup, geçirilmesi halinde karar kesinleşir.
Aidat alacağında zamanaşımı kaç yıl?
Aidat alacaklarında zamanaşımı süresi 5 yıldır. Her aidat için ayrı ayrı hesaplanır.
Aidat için dava mı icra mı açmalı?
Borçlu itiraz etmeyecekse icra takibi daha hızlı ve ucuzdur (1-3 ay). Dava 6-12 ay sürebilir ancak itiraz halinde dava zorunlu olur.
Apartman davası açma masrafı ne kadar?
2026 yılında 10.000 TL aidat alacağı davası için yaklaşık 4.500 TL masraf (harç, tebligat, bilirkişi) öngörülmektedir.
Aidat ve ortak giderleri elle takip etmeyin
Apartora ile aidatları otomatik hesaplayın, sakinlere anında bildirin ve tahsilatı tek panelden yönetin. Kağıt-kalem ve dağınık WhatsApp gruplarına son.
Aidat takip programını incele⚠️ Yasal Uyarı ve Sorumluluk Reddi
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki mütalaa, mali danışmanlık, yatırım tavsiyesi veya mesleki görüş niteliği taşımaz. Okuyucu ile herhangi bir danışmanlık ilişkisi oluşturmaz.
- •Mevzuat değişebilir: Bu yazı, yayın tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Kanun, yönetmelik ve yargı kararları değişmiş olabilir. Güncel mevzuat için Resmi Gazete'yi kontrol edin.
- •Her durum farklıdır: Apartman/site yönetim planları, sözleşmeler ve yerel uygulamalar farklılık gösterir. Genel bilgiler sizin durumunuza uymayabilir.
- •Profesyonel destek alın: Karar vermeden önce mutlaka Avukat, SMMM veya ilgili alanın uzmanına danışın.
- •Hesaplama araçları tahminidir: Sitemizdeki hesaplama araçları yaklaşık sonuç verir, resmi işlemler için yetkili kurumları kullanın.
Apartora, bu içeriğin kullanımından, yorumlanmasından veya içeriğe dayanılarak alınan kararlardan doğabilecek doğrudan, dolaylı, özel veya arızi zararlardan hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.