Giriş
Apartman veya site yönetiminde en çok kafa karıştıran konulardan biri, hangi karar için kaç oy gerektiğidir. Kat Mülkiyeti Kanunu, karar türüne göre farklı çoğunluk şartları öngörmüştür. Bu yazıda toplantı yeter sayısından karar yeter sayılarına, salt çoğunluktan oy birliğine kadar tüm detayları inceleyeceğiz.
Toplantı Yeter Sayısı
Kat malikleri kurulunun geçerli karar alabilmesi için önce toplantının usulüne uygun yapılması gerekir.
İlk Toplantı
İlk toplantıda, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasının hazır bulunması zorunludur. Yani hem kişi sayısı hem de arsa payı olarak çoğunluk sağlanmalıdır.
Örnek: 20 daireli bir apartmanda ilk toplantı için en az 11 kat malikinin ve bu maliklerin toplam arsa payının %50'den fazlasına sahip olması gerekir.
İkinci Toplantı
İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, ikinci toplantı en az 7 gün sonra yapılır. İkinci toplantıda yeter sayı aranmaz; katılanlar karar alabilir. Ancak bazı önemli kararlar için yine de belli çoğunluklar gereklidir.
Karar Yeter Sayıları Tablosu
Aşağıdaki tabloda hangi karar türü için hangi çoğunluğun gerektiği özetlenmiştir:
| Karar Türü | Gerekli Çoğunluk | Açıklama |
|---|---|---|
| Olağan giderler | Katılanların salt çoğunluğu | Aidat, temizlik, bakım |
| Yönetici seçimi | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Hem kişi hem arsa payı |
| Yönetim planı değişikliği | 4/5 çoğunluk | Tüm maliklerin 4/5'i |
| Ortak yerde inşaat, cephe rengi | 4/5 yazılı rıza | Tüm maliklerin 4/5'i |
| Yenilik, ilave, ısı yalıtımı | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | Ortak yer yeniliği, mantolama |
| Ortak alanın kullanım değişikliği | Oy birliği | Tüm maliklerin onayı |
| Bağımsız bölüm ilavesi | Oy birliği | Kat ekleme vb. |
Bu kararların karar defterine yazılmış hâli için apartman karar defteri örneklerine bakabilirsiniz; her örnekte gereken çoğunluk ve kanun maddesi yazar.
Salt Çoğunluk Gereken Kararlar
Günlük yönetim işleri ve olağan giderler için toplantıya katılanların salt çoğunluğu yeterlidir:
- Aylık aidat miktarının belirlenmesi
- Temizlik, güvenlik ve bahçe bakım hizmetleri
- Rutin bakım ve onarım işleri
- Yönetim giderlerinin onaylanması
- Gelir-gider hesaplarının ibra edilmesi
Örnek: Toplantıya 15 kat maliki katıldıysa, 8 oy ile karar alınabilir.
4/5 Çoğunluk Gereken Kararlar
Bazı önemli kararlar için tüm kat maliklerinin 4/5'inin (beşte dördünün) onayı gerekir. Bu, sadece toplantıya katılanların değil, tüm kat maliklerinin 4/5'idir.
Yönetim Planı Değişikliği
Yönetim planında değişiklik yapmak için 4/5 çoğunluk şarttır. Bu değişiklikler:
- Gider paylaşım oranlarının değiştirilmesi
- Ortak alan kullanım kurallarının güncellenmesi
- Yönetim yapısının değiştirilmesi
- Yeni kural ve yasakların eklenmesi
Ortak Yerde İnşaat ve Cephe Rengi
Bir kat malikinin ortak yerlerde inşaat, onarım ya da tesis yaptırması ve dış cephenin değişik renkte boyanması için bütün kat maliklerinin 4/5'inin yazılı rızası gerekir (KMK madde 19).
Örnek: 25 daireli bir apartmanda 4/5 için en az 20 kat malikinin yazılı rızası gerekir.
Yenilik, İlave ve Isı Yalıtımı
Ortak yerlerin kullanımını kolaylaştıran ya da faydasını artıran yenilikler ve dış cephe mantolaması (ısı yalıtımı) 4/5 değil, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla kararlaştırılır (KMK madde 42).
Oy Birliği Gereken Kararlar
En ağır çoğunluk şartı olan oy birliği, tüm kat maliklerinin istisnasız onayını gerektirir:
- Ortak alanın mülkiyet niteliğinin değiştirilmesi
- Bağımsız bölüm ilavesi (kat ekleme)
- Ortak alanın satışı veya devri
- Ana gayrimenkulün niteliğinin değiştirilmesi
Önemli: Tek bir kat malikinin bile itirazı, oy birliği gerektiren kararların alınmasını engeller.
Arsa Payı mı, Kişi Sayısı mı?
Bu soru sıkça kafa karıştırır. Genel kural olarak her iki kriter de önemlidir.
Çift Kriter Gereken Durumlar
Yönetici seçimi, önemli onarımlar gibi kararlarda hem kişi sayısı hem de arsa payı çoğunluğu aranır.
Tek Kriter Yeterli Olan Durumlar
Olağan işlerde genellikle katılan kişilerin salt çoğunluğu yeterlidir.
Arsa Payı Eşitsizliği Sorunu
Arsa payları eşit değilse, büyük daire sahipleri avantajlı olabilir. Ancak kanun, bazı kararlarda kişi sayısını da şart koşarak dengeleme sağlar.
Örnek: 3 kat maliki toplam arsa payının %60'ına sahip olsa bile, 10 kişilik bir apartmanda kişi sayısı çoğunluğu sağlayamaz.
Çekimser Oylar Nasıl Değerlendirilir?
Çekimser oyların değerlendirilmesi tartışmalı bir konudur:
Genel Uygulama
- Çekimser oylar toplam oy sayısına dahil edilir
- Ancak kabul veya ret olarak sayılmaz
- Bu nedenle çekimser oy vermek, pratikte ret oyu gibi etki yaratabilir
Örnek Hesaplama
20 kişilik toplantıda:
- 10 kabul, 5 ret, 5 çekimser → Karar kabul edilmez (10/20 salt çoğunluk değil)
- 11 kabul, 4 ret, 5 çekimser → Karar kabul edilir (11/20 salt çoğunluk)
Tavsiye
Çekimser kalacaksanız, bunun pratikte ret etkisi yaratabileceğini bilin. Kararsızsanız, oylamadan önce sorularınızı sorun.
Sonuç
Kat malikleri kurulunda doğru karar alabilmek için çoğunluk kurallarını bilmek şarttır. Özetlemek gerekirse:
- Olağan işler: Katılanların salt çoğunluğu
- Önemli kararlar: Sayı ve arsa payı çoğunluğu
- Yönetim planı değişikliği, ortak yerde inşaat rızası: 4/5 (bütün kat malikleri)
- Mülkiyet değişikliği: Oy birliği
Toplantılarınızda bu kurallara dikkat ederek hem hukuki açıdan geçerli hem de tüm kat maliklerini kucaklayan kararlar alabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Apartmanda yönetim planı değişikliği için kaç oy gerekir?
Yönetim planı değişikliği için tüm kat maliklerinin 4/5'inin (beşte dördünün) onayı gerekir. Sadece toplantıya katılanların değil, tüm maliklerin 4/5'i şarttır. 20 daireli bir apartmanda en az 16 kat malikinin onayı gerekir.
İkinci toplantıda toplantı yeter sayısı aranır mı?
Hayır, ikinci toplantıda toplantı yeter sayısı aranmaz. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa, en az 7 gün sonra yapılan ikinci toplantıda katılanlar karar alabilir. Ancak 4/5 çoğunluk veya oy birliği gerektiren kararlar için yine ilgili çoğunluklar sağlanmalıdır.
Çekimser oy kullanan kat malikinin oyu nasıl değerlendirilir?
Çekimser oylar toplam oy sayısına dahil edilir ancak kabul veya ret olarak sayılmaz. Bu nedenle çekimser oy vermek pratikte ret oyu gibi etki yaratabilir. Örneğin 20 kişilik toplantıda 10 kabul, 5 ret, 5 çekimser varsa karar kabul edilmez çünkü 10/20 salt çoğunluk değildir.
Arsa payı mı yoksa kişi sayısı mı önemli?
Karar türüne göre değişir. Yönetici seçimi gibi önemli kararlarda hem kişi sayısı hem arsa payı çoğunluğu aranır. Olağan işlerde ise genellikle katılan kişilerin salt çoğunluğu yeterlidir. Kanun, arsa payı eşitsizliğinden kaynaklanan sorunları önlemek için bazı kararlarda çift kriter şartı koymuştur.
Aidat ve ortak giderleri elle takip etmeyin
Apartora ile aidatları otomatik hesaplayın, sakinlere anında bildirin ve tahsilatı tek panelden yönetin. Kağıt-kalem ve dağınık WhatsApp gruplarına son.
Aidat takip programını incele⚠️ Yasal Uyarı ve Sorumluluk Reddi
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki mütalaa, mali danışmanlık, yatırım tavsiyesi veya mesleki görüş niteliği taşımaz. Okuyucu ile herhangi bir danışmanlık ilişkisi oluşturmaz.
- •Mevzuat değişebilir: Bu yazı, yayın tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Kanun, yönetmelik ve yargı kararları değişmiş olabilir. Güncel mevzuat için Resmi Gazete'yi kontrol edin.
- •Her durum farklıdır: Apartman/site yönetim planları, sözleşmeler ve yerel uygulamalar farklılık gösterir. Genel bilgiler sizin durumunuza uymayabilir.
- •Profesyonel destek alın: Karar vermeden önce mutlaka Avukat, SMMM veya ilgili alanın uzmanına danışın.
- •Hesaplama araçları tahminidir: Sitemizdeki hesaplama araçları yaklaşık sonuç verir, resmi işlemler için yetkili kurumları kullanın.
Apartora, bu içeriğin kullanımından, yorumlanmasından veya içeriğe dayanılarak alınan kararlardan doğabilecek doğrudan, dolaylı, özel veya arızi zararlardan hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.