Her Daireye Bir Park Yeri Zorunluluğu Geliyor
2026 yılında yürürlüğe girecek yeni Otopark Yönetmeliği ile birlikte, yeni inşa edilecek tüm konut projelerinde her bağımsız bölüm için en az bir otopark yeri ayrılması zorunlu hale geliyor. Bu düzenleme, özellikle büyükşehirlerde artan araç sayısı ve otopark sorununa kalıcı bir çözüm getirmeyi hedefliyor. Yönetmelik, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından hazırlanan ve 2025 yılında Resmi Gazete'de yayımlanan yönetmelik değişikliği ile hayata geçiyor. 2025 yılı itibarıyla Türkiye'de trafiğe kayıtlı araç sayısı 26 milyonu aşmış durumda ve her yıl ortalama 1 milyon yeni araç trafiğe katılıyor. Bu artış, özellikle İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyükşehirlerde otopark ihtiyacını kritik seviyeye taşıyor. Yeni düzenleme, bu talebi karşılamak ve kentsel dönüşüm projelerinde standart oluşturmak amacıyla hazırlandı.
Yeni düzenlemeye göre, konut projelerinde her daire için en az 1 araçlık otopark alanı ayrılması zorunlu. Ticari projelerde ise her 100 metrekare kullanım alanı için en az 1 araçlık otopark alanı ayrılması gerekiyor. Ayrıca, engelli bireyler için de her 20 otopark yerinden en az 1 tanesi engelli kullanımına uygun olmak zorunda. Bu oran, önceki yönetmelikte 30'da 1 iken artırıldı. Örneğin, 100 dairelik bir sitede en az 5 engelli otoparkı bulunması gerekecek. Engelli otoparklarının boyutları en az 3.6 metre genişliğinde ve 5 metre uzunluğunda olmalı, ayrıca rampa ve işaretlemeler standartlara uygun hale getirilmeli.
Mevcut Binalar İçin Dönüşüm Projelerinde Otopark Şartı
Mevcut apartman ve siteler için ise yönetmelik, sadece kapsamlı dönüşüm veya tadilat projelerinde geçerli olacak. Örneğin, bir apartmanın çatı katına bağımsız bölüm eklenmesi veya bina genelinde yüzde 20'den fazla alan artışı yapılması durumunda, proje kapsamında otopark ihtiyacının karşılanması gerekiyor. Bu durumda, mevcut otopark alanı yetersizse, bina çevresinde ek otopark alanı kiralanması veya satın alınması gibi çözümler aranacak. Ayrıca, kentsel dönüşüm projelerinde, yeni yapılan binalarda otopark zorunluluğu 2026 sonrasında geçerli olacak. 2026 yılında yürürlüğe girecek düzenlemeyle, mevcut binalarda yüzde 20'den fazla alan artışı içeren tadilatlarda otopark şartı aranacak.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesine göre, ortak alanlarda yapılacak değişiklikler için tüm maliklerin en az 4/5'inin rızası gerekiyor. Otopark alanlarının artırılması veya yeniden düzenlenmesi de bu kapsama giriyor. Yöneticilerin, bu tür projelerde öncelikle kat malikleri kurulundan karar alması ve ardından belediyeden izin alması gerekiyor. Ayrıca, otopark alanı eklenmesi durumunda, bu alanın tapuda ortak alan olarak tescil edilmesi gerekiyor. Bu süreçte, Kat Mülkiyeti Davalarında Yetkili Mahkeme konusunda bilgi sahibi olmak, olası uyuşmazlıklarda hukuki yolu doğru belirlemek açısından önem taşıyor.
Otopark Yeri Tahsisi ve Kullanım Kuralları
Yeni yönetmelik, otopark yerlerinin tahsisinde adil bir sistem öngörüyor. Her bağımsız bölüme bir otopark yeri tahsis edilmesi zorunlu olmakla birlikte, tahsisin nasıl yapılacağı konusunda yönetim planına atıfta bulunuluyor. Eğer yönetim planında otopark tahsisine ilişkin hüküm yoksa, kat malikleri kurulu kararıyla belirleniyor. Tahsis edilen otopark yerleri, tapu kütüğünde bağımsız bölümün eklentisi olarak gösterilebiliyor. Örneğin, bir dairenin tapusunda "3 numaralı otopark yeri eklentidir" ibaresi yer alabilir. Bu sayede, daire satıldığında otopark hakkı da yeni malike geçiyor.
Otopark yerlerinin kullanımında dikkat edilmesi gereken kurallar şunlar:
- Her malik, kendisine tahsis edilen otopark yerini yalnızca araç park etmek amacıyla kullanabilir. Depo, atölye veya başka bir amaçla kullanılması yasaktır.
- Otopark yerleri, yönetim planında aksi belirtilmedikçe, sadece o bağımsız bölümde oturanlar tarafından kullanılabilir. Kiracılar, malikin yazılı izni olmadan otoparkı kullanamaz.
- Ortak otopark alanlarında araç yıkama, tamir veya bakım yapılması yasaktır. Bu tür faaliyetler, diğer maliklerin huzurunu bozabilir ve ortak alanlara zarar verebilir.
Yönetim Planı ve Otopark Düzenlemeleri
Yeni yönetmelik, mevcut yönetim planlarının güncellenmesini de zorunlu kılıyor. Özellikle otopark kullanımına ilişkin hükümlerin bulunmadığı yönetim planları, en geç 2026 yılı sonuna kadar kat malikleri kurulu tarafından revize edilmeli. Yönetim planı değişikliği için tüm maliklerin en az 4/5'inin oyu gerekiyor (KMK Madde 28). Bu süreçte, Yönetim Planı Değişikliği Nasıl Yapılır? 4/5 Çoğunluk Kuralı başlıklı rehberden faydalanabilirsiniz.
Yönetim planında otoparkla ilgili aşağıdaki hususlara yer verilmesi öneriliyor:
- Her bağımsız bölüme ait otopark yerlerinin numaraları ve konumları
- Misafir otoparkı ayrılacaksa, kullanım kuralları ve süre sınırlaması (örneğin, en fazla 4 saat)
- Otopark aidatı (varsa) ve işletme giderlerine katılım oranı
- Otopark ihlallerinde uygulanacak yaptırımlar (örneğin, para cezası veya otopark kullanımının geçici olarak kısıtlanması)
Otopark Aidatı ve İşletme Giderleri
Otopark alanlarının aydınlatma, temizlik, bakım ve güvenlik gibi işletme giderleri, genel giderlerden ayrı olarak hesaplanabiliyor. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesine göre, ortak giderlere katılım payı, her bağımsız bölümün arsa payı oranında belirleniyor. Ancak otopark gibi ek bir hizmet söz konusu olduğunda, bu hizmetten yararlanan malikler ek bir aidat ödeyebilir. Örneğin, 10 dairelik bir apartmanda otopark aydınlatma gideri aylık 150 TL ise, bu tutar arsa payı oranında dağıtılabilir. Temizlik gideri 200 TL ise, eşit paylaşım yapıldığında her daire 20 TL öder.
Yeni yönetmelik, otopark aidatının belirlenmesinde şeffaflık ve adalet ilkesini vurguluyor. Örneğin, bir sitede her daireye bir otopark yeri tahsis edilmişse, otopark giderleri genel giderlere dahil edilebilir. Ancak bazı dairelerin otoparkı yoksa veya bazı malikler birden fazla otopark kullanıyorsa, gider paylaşımı farklılık gösterebilir.
| Gider Türü | Aylık Tahmini Maliyet (10 dairelik apartman) | Paylaşım Yöntemi |
|---|---|---|
| Otopark aydınlatma | 150 TL | Arsa payı oranında |
| Otopark temizlik | 200 TL | Eşit paylaşım (her daire 20 TL) |
| Otopark bakım (yıllık) | 1.200 TL | Kullanan daireler arasında eşit |
| Güvenlik kamerası | 300 TL | Arsa payı oranında |
Yaptırımlar ve Cezalar
Yeni yönetmelik, otopark kurallarına uymayan malikler için idari para cezaları öngörüyor. Örneğin, otopark alanını amacı dışında kullananlara 500 TL'den 2.000 TL'ye kadar ceza uygulanabilecek. Ayrıca, engelli otoparkını ihlal eden sürücülere 2026 yılı için 1.500 TL ceza kesilecek. Bu cezalar, ilgili belediye tarafından tahsil edilecek. Ayrıca, otopark kurallarını sürekli ihlal eden malikler hakkında kat malikleri kurulu, otopark kullanımını geçici olarak kısıtlama kararı alabilir.
Apartman yöneticileri, otopark ihlallerini tespit etmekle yükümlü. Yönetim planında belirtilen kurallara aykırı davranışlar halinde, yönetici öncelikle yazılı uyarı yapar. Uyarıya rağmen ihlal devam ederse, kat malikleri kurulu kararıyla otopark kullanımı geçici olarak kısıtlanabilir veya hukuki yollara başvurulabilir. Örneğin, bir malik otoparkını eşya deposu olarak kullanıyorsa, yönetici uyarı yazısı gönderir; 30 gün içinde düzeltilmezse, kat malikleri kurulu kararıyla otopark kullanımı 3 ay süreyle durdurulabilir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Yeni yönetmelik mevcut apartmanları da kapsıyor mu?
Hayır, yeni yönetmelik yalnızca 2026'dan sonra inşa edilecek yeni binalar ve kapsamlı dönüşüm projeleri için geçerlidir. Mevcut binalar, otopark sorunlarını çözmek için gönüllü olarak düzenleme yapabilir ancak zorunlu değildir.
2. Otopark yeri tahsisi nasıl yapılır?
Tahsis, yönetim planında belirtilen hükümlere göre veya kat malikleri kurulu kararıyla yapılır. Her bağımsız bölüme bir otopark yeri tahsis edilir. Tahsis edilen yerler tapuda eklenti olarak gösterilebilir.
3. Otopark aidatı zorunlu mu?
Otopark aidatı, otopark alanlarının işletme giderlerini karşılamak için toplanır. Zorunlu değildir ancak yönetim planında belirtilmişse veya kat malikleri kurulu kararıyla alınmışsa ödenmesi gerekir.
4. Engelli otoparkı ayrılması zorunlu mu?
Evet, yeni yönetmeliğe göre her 20 otopark yerinden en az 1 tanesi engelli kullanımına uygun olmak zorundadır. Bu oran, önceki yönetmelikte 30'da 1 idi.
5. Otopark ihlallerinde ne yapılır?
Yönetici öncelikle yazılı uyarı yapar. İhlal devam ederse, kat malikleri kurulu kararıyla otopark kullanımı kısıtlanabilir veya idari para cezası uygulanabilir. Ayrıca, hukuki yollara başvurulabilir.
6. Yönetim planı değişikliği için hangi çoğunluk gerekir?
Yönetim planı değişikliği için tüm maliklerin en az 4/5'inin oyu gereklidir (KMK Madde 28). Bu oran sağlanamazsa, değişiklik yapılamaz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Otopark yönetmeliği ve uygulamalarına ilişkin hukuki danışmanlık için bir avukata başvurmanız önerilir.
Sık Sorulan Sorular
Yeni yönetmelik mevcut apartmanları da kapsıyor mu?
Hayır, yeni yönetmelik yalnızca 2026'dan sonra inşa edilecek yeni binalar ve kapsamlı dönüşüm projeleri için geçerlidir. Mevcut binalar, otopark sorunlarını çözmek için gönüllü olarak düzenleme yapabilir ancak zorunlu değildir.
Otopark yeri tahsisi nasıl yapılır?
Tahsis, yönetim planında belirtilen hükümlere göre veya kat malikleri kurulu kararıyla yapılır. Her bağımsız bölüme bir otopark yeri tahsis edilir. Tahsis edilen yerler tapuda eklenti olarak gösterilebilir.
Otopark aidatı zorunlu mu?
Otopark aidatı, otopark alanlarının işletme giderlerini karşılamak için toplanır. Zorunlu değildir ancak yönetim planında belirtilmişse veya kat malikleri kurulu kararıyla alınmışsa ödenmesi gerekir.
Engelli otoparkı ayrılması zorunlu mu?
Evet, yeni yönetmeliğe göre her 20 otopark yerinden en az 1 tanesi engelli kullanımına uygun olmak zorundadır. Bu oran, önceki yönetmelikte 30'da 1 idi.
Otopark ihlallerinde ne yapılır?
Yönetici öncelikle yazılı uyarı yapar. İhlal devam ederse, kat malikleri kurulu kararıyla otopark kullanımı kısıtlanabilir veya idari para cezası uygulanabilir. Ayrıca, hukuki yollara başvurulabilir.
Yönetim planı değişikliği için hangi çoğunluk gerekir?
Yönetim planı değişikliği için tüm maliklerin en az 4/5'inin oyu gereklidir (KMK Madde 28). Bu oran sağlanamazsa, değişiklik yapılamaz.
⚠️ Yasal Uyarı ve Sorumluluk Reddi
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki mütalaa, mali danışmanlık, yatırım tavsiyesi veya mesleki görüş niteliği taşımaz. Okuyucu ile herhangi bir danışmanlık ilişkisi oluşturmaz.
- •Mevzuat değişebilir: Bu yazı, yayın tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Kanun, yönetmelik ve yargı kararları değişmiş olabilir. Güncel mevzuat için Resmi Gazete'yi kontrol edin.
- •Her durum farklıdır: Apartman/site yönetim planları, sözleşmeler ve yerel uygulamalar farklılık gösterir. Genel bilgiler sizin durumunuza uymayabilir.
- •Profesyonel destek alın: Karar vermeden önce mutlaka Avukat, SMMM veya ilgili alanın uzmanına danışın.
- •Hesaplama araçları tahminidir: Sitemizdeki hesaplama araçları yaklaşık sonuç verir, resmi işlemler için yetkili kurumları kullanın.
Apartora Yazılım A.Ş., bu içeriğin kullanımından, yorumlanmasından veya içeriğe dayanılarak alınan kararlardan doğabilecek doğrudan, dolaylı, özel veya arızi zararlardan hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.