Yönetim Planı Nedir?
Yönetim planı, apartman veya sitenin anayasası niteliğindedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi kapsamında düzenlenen bu belge, ortak yaşamın kurallarını, yönetim şeklini ve kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini belirler.
Yönetim Planında Neler Yer Alır?
Zorunlu Maddeler
- Bağımsız bölümlerin kullanım amacı
- Ortak yerlerin belirlenmesi
- Yönetici seçimi ve görev süresi
- Kat malikleri kurulu toplantı usulü
- Gider paylaşım yöntemi
- Karar yeter sayıları
İsteğe Bağlı Maddeler
- Evcil hayvan kuralları
- Gürültü saatleri
- Otopark kullanım esasları
- Tadilat izin prosedürü
- Kira/satış bildirimi
- Özel kullanım alanları
4/5 Çoğunluk Kuralı
Yönetim planı değişikliği için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi gereği:
- Oy çoğunluğu: Bütün kat maliklerinin 4/5'inin oyu
- Madde metni yalnız "bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu" der; bu karar için ayrıca arsa payı çoğunluğu şartı aranmaz
Örnek Hesaplama
20 daireli bir apartmanda:
- Sayı: 20 × 4/5 = 16 kat maliki onayı gerekir
Değişiklik Süreci Adım Adım
1. Teklif Hazırlama
- Değişiklik maddelerini yazılı olarak hazırlayın
- Mevcut yönetim planıyla karşılaştırın
- Hukuki danışmanlık alın (önerilir)
2. Kat Malikleri Kurulu Toplantısı
- Olağan veya olağanüstü toplantı çağrısı
- Gündemde "Yönetim Planı Değişikliği" belirtilmeli
- Tüm maliklere yazılı davet (en az 15 gün önce)
3. Oylama ve Karar
- 4/5 çoğunluk aranır
- Karar tutanağa geçirilir
- İmzalar alınır
Karar defterine doğrudan yazılabilecek metin için yönetim planı değişikliği karar örneğine bakabilirsiniz.
4. Noter Onayı
- Değişiklik metni noter tarafından onaylanır
- Tüm imzaların noter huzurunda atılması gerekir
- Veya noter onaylı imza beyannamesi
5. Tapu Tescili
- Noter onaylı değişiklik tapuya başvurulur
- Kat mülkiyeti kütüğüne işlenir
- Yeni yönetim planı geçerlilik kazanır
Gerekli Belgeler
- ☐ Kat malikleri kurulu karar tutanağı
- ☐ İmza sirküleri veya imza beyannameleri
- ☐ Mevcut yönetim planı örneği
- ☐ Değişiklik metni
- ☐ Tapu kayıt örneği
- ☐ Kimlik fotokopileri
- ☐ Vekaletnameler (varsa)
Maliyetler (2026 Tahmini)
| İşlem | Yaklaşık Ücret |
|---|---|
| Noter onayı | 3.000 - 8.000 TL |
| Tapu harcı | 1.000 - 3.000 TL |
| Hukuki danışmanlık (isteğe bağlı) | 5.000 - 15.000 TL |
| Toplam | 9.000 - 26.000 TL |
Sık Değiştirilen Maddeler
- Aidat belirleme yöntemi (arsa payı/eşit)
- Otopark kullanım kuralları
- Evcil hayvan politikası
- Ticari faaliyet izinleri
- Yönetici ücreti
- Tadilat prosedürleri
- Ortak alan kullanımı
Değiştirilemeyen Maddeler
Bazı konular kanunla düzenlendiğinden değiştirilemez:
- Kat mülkiyeti temel esasları
- Arsa payı oranları (oybirliği gerekir)
- Kanunun emredici hükümleri
- Üçüncü kişilerin kazanılmış hakları
Muhalefetin Hakları
Değişikliğe katılmayan kat malikleri:
- Karara uyma yükümlülüğü vardır (4/5 sağlandıysa)
- 30 gün içinde dava açabilir
- Usulsüzlük varsa iptal davası
- Hakkaniyete aykırılık iddiası
Pratik İpuçları
Süreç Öncesi
- Ön görüşmelerle çoğunluğu garantileyin
- Muhalefet nedenlerini anlayın
- Uzlaşı noktaları arayın
- Profesyonel destek alın
Toplantıda
- Her maddeyi ayrı ayrı oylayın
- Detaylı tutanak tutun
- Tüm imzaları eksiksiz alın
- Vekaletnameleri kontrol edin
Sık Yapılan Hatalar
- 4/5 çoğunluğun yanlış hesaplanması
- Toplantı çağrısının usulsüz yapılması
- İmza eksiklikleri
- Noter onayı atlama
- Tapu tesciline başvurmama
- Kanuna aykırı maddeler ekleme
Sonuç
Yönetim planı değişikliği, ciddi çoğunluk ve prosedür gerektiren önemli bir karardır. Doğru planlama ve hukuki destek ile süreç sorunsuz tamamlanabilir. Apartora, kat malikleri toplantı yönetimi ve karar takibi için gerekli altyapıyı sunmaktadır.
Sık Sorulan Sorular
Yönetim planı değişikliği için kaç kat maliki onayı gerekir?
Bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir (KMK m.28). Örneğin 20 bağımsız bölümlü bir apartmanda en az 16 kat malikinin onayı aranır; bu karar için ayrıca arsa payı çoğunluğu şartı yoktur.
Yönetim planı değişikliği noter onayı zorunlu mu?
Evet, yönetim planı değişikliği noter tarafından onaylanmalı ve ardından tapu müdürlüğünde kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmelidir.
Yönetim planı değişikliğine itiraz edilebilir mi?
Evet, değişikliğe katılmayan kat malikleri 30 gün içinde usulsüzlük veya hakkaniyete aykırılık gerekçesiyle dava açabilir.
Aidat ve ortak giderleri elle takip etmeyin
Apartora ile aidatları otomatik hesaplayın, sakinlere anında bildirin ve tahsilatı tek panelden yönetin. Kağıt-kalem ve dağınık WhatsApp gruplarına son.
Aidat takip programını incele⚠️ Yasal Uyarı ve Sorumluluk Reddi
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki mütalaa, mali danışmanlık, yatırım tavsiyesi veya mesleki görüş niteliği taşımaz. Okuyucu ile herhangi bir danışmanlık ilişkisi oluşturmaz.
- •Mevzuat değişebilir: Bu yazı, yayın tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Kanun, yönetmelik ve yargı kararları değişmiş olabilir. Güncel mevzuat için Resmi Gazete'yi kontrol edin.
- •Her durum farklıdır: Apartman/site yönetim planları, sözleşmeler ve yerel uygulamalar farklılık gösterir. Genel bilgiler sizin durumunuza uymayabilir.
- •Profesyonel destek alın: Karar vermeden önce mutlaka Avukat, SMMM veya ilgili alanın uzmanına danışın.
- •Hesaplama araçları tahminidir: Sitemizdeki hesaplama araçları yaklaşık sonuç verir, resmi işlemler için yetkili kurumları kullanın.
Apartora, bu içeriğin kullanımından, yorumlanmasından veya içeriğe dayanılarak alınan kararlardan doğabilecek doğrudan, dolaylı, özel veya arızi zararlardan hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.