Yönetim Planı Değişikliği Nasıl Yapılır? 4/5 Çoğunluk Kuralı

Yönetim Planı Nedir?

Yönetim planı, apartman veya sitenin anayasası niteliğindedir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi kapsamında düzenlenen bu belge, ortak yaşamın kurallarını, yönetim şeklini ve kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini belirler.

Yönetim Planında Neler Yer Alır?

Zorunlu Maddeler

• Bağımsız bölümlerin kullanım amacı
• Ortak yerlerin belirlenmesi
• Yönetici seçimi ve görev süresi
• Kat malikleri kurulu toplantı usulü
• Gider paylaşım yöntemi
• Karar yeter sayıları

İsteğe Bağlı Maddeler

• Evcil hayvan kuralları
• Gürültü saatleri
• Otopark kullanım esasları
• Tadilat izin prosedürü
• Kira/satış bildirimi
• Özel kullanım alanları

4/5 Çoğunluk Kuralı

Yönetim planı değişikliği için Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 28. maddesi gereği:

• Sayı çoğunluğu: Kat maliklerinin 4/5'i
• Arsa payı çoğunluğu: Toplam arsa payının 4/5'i
• Her iki koşul birlikte sağlanmalıdır

Örnek Hesaplama

20 daireli bir apartmanda:

• Sayı: 20 × 4/5 = 16 kat maliki onayı gerekir
• Arsa payı: Toplam arsa payının %80'i gerekir

Değişiklik Süreci Adım Adım

1. Teklif Hazırlama

• Değişiklik maddelerini yazılı olarak hazırlayın
• Mevcut yönetim planıyla karşılaştırın
• Hukuki danışmanlık alın (önerilir)

2. Kat Malikleri Kurulu Toplantısı

• Olağan veya olağanüstü toplantı çağrısı
• Gündemde "Yönetim Planı Değişikliği" belirtilmeli
• Tüm maliklere yazılı davet (en az 15 gün önce)

3. Oylama ve Karar

• 4/5 çoğunluk aranır
• Karar tutanağa geçirilir
• İmzalar alınır

4. Noter Onayı

• Değişiklik metni noter tarafından onaylanır
• Tüm imzaların noter huzurunda atılması gerekir
• Veya noter onaylı imza beyannamesi

5. Tapu Tescili

• Noter onaylı değişiklik tapuya başvurulur
• Kat mülkiyeti kütüğüne işlenir
• Yeni yönetim planı geçerlilik kazanır

Gerekli Belgeler

• ☐ Kat malikleri kurulu karar tutanağı
• ☐ İmza sirküleri veya imza beyannameleri
• ☐ Mevcut yönetim planı örneği
• ☐ Değişiklik metni
• ☐ Tapu kayıt örneği
• ☐ Kimlik fotokopileri
• ☐ Vekaletnameler (varsa)

Maliyetler (2026 Tahmini)

Sık Değiştirilen Maddeler

• Aidat belirleme yöntemi (arsa payı/eşit)
• Otopark kullanım kuralları
• Evcil hayvan politikası
• Ticari faaliyet izinleri
• Yönetici ücreti
• Tadilat prosedürleri
• Ortak alan kullanımı

Değiştirilemeyen Maddeler

Bazı konular kanunla düzenlendiğinden değiştirilemez:

• Kat mülkiyeti temel esasları
• Arsa payı oranları (oybirliği gerekir)
• Kanunun emredici hükümleri
• Üçüncü kişilerin kazanılmış hakları

Muhalefetin Hakları

Değişikliğe katılmayan kat malikleri:

• Karara uyma yükümlülüğü vardır (4/5 sağlandıysa)
• 30 gün içinde dava açabilir
• Usulsüzlük varsa iptal davası
• Hakkaniyete aykırılık iddiası

Pratik İpuçları

Süreç Öncesi

• Ön görüşmelerle çoğunluğu garantileyin
• Muhalefet nedenlerini anlayın
• Uzlaşı noktaları arayın
• Profesyonel destek alın

Toplantıda

• Her maddeyi ayrı ayrı oylayın
• Detaylı tutanak tutun
• Tüm imzaları eksiksiz alın
• Vekaletnameleri kontrol edin

Sık Yapılan Hatalar

• 4/5 çoğunluğun yanlış hesaplanması
• Toplantı çağrısının usulsüz yapılması
• İmza eksiklikleri
• Noter onayı atlama
• Tapu tesciline başvurmama
• Kanuna aykırı maddeler ekleme

Sonuç

Yönetim planı değişikliği, ciddi çoğunluk ve prosedür gerektiren önemli bir karardır. Doğru planlama ve hukuki destek ile süreç sorunsuz tamamlanabilir. Apartora, kat malikleri toplantı yönetimi ve karar takibi için gerekli altyapıyı sunmaktadır.