Ortak Alanların Kiralanması: Hukuki Çerçeve, Gelir ve Vergi

Ortak Alanların Kiralanması: Kısa Yanıt

Apartman veya sitede çatı, cephe, otopark, sosyal tesis gibi ortak yerlerin üçüncü kişilere kiralanması, öncelikle kat malikleri kurulunun kararına ve yönetim planına bağlıdır. KMK 16'ya göre kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir; ortak yerlerdeki kullanma hakkının ölçüsü de aksine sözleşme olmadıkça arsa payıyla oranlıdır. Dolayısıyla bir ortak alanın kiraya verilmesi, tek başına yöneticinin kararıyla değil, usulüne uygun bir kurul kararı ve şeffaf bir gelir dağıtımıyla yürütülür.

Özet: Ortak alan geliri, "yöneticinin kasası" değil, kat maliklerinin ortak mal varlığıdır. Karar → sözleşme → tahsilat → muhasebe → vergi zinciri eksiksiz kurulmadığında hem hukuki hem mali risk doğar.

Bu yazı; hangi alanların kiralanabileceğini, karar sürecini, gelirin nasıl dağıtılacağını, vergilendirme başlıklarını, yönetim tipi seçiminde nelere bakılması gerektiğini ve maliyet kalemlerini örnek hesaplarla ele alıyor. Karar verirken yalnızca "hangi yazılım" değil, "hangi süreç" sorusunun da yanıtlanması gerekir; çünkü ortak alan kiralamasında en pahalı hata, süreç boşluğunun sonradan uyuşmazlığa dönüşmesidir.

Hangi Ortak Alanlar Kiraya Verilebilir?

KMK madde 4, ortak yerleri geniş biçimde sayar: temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik-su-havagazı saatlerinin korunmasına mahsus yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar; her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri; çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Madde ayrıca "yukarıda sayılanların dışında kalıp da yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler"i de ortak yer sayar. Bu geniş tanım, uygulamada çatı, cephe, bodrum, ortak otopark gibi alanların ticari kullanıma konu edilebilmesinin dayanağını oluşturur.

Ancak "ortak yer" olmak, o yerin her koşulda kiraya verilebileceği anlamına gelmez. Örneğin sığınak, yangın kaçış yolu, asansör kuyusu gibi güvenlik ve can emniyetiyle doğrudan ilgili alanların ticari kullanıma açılması, ilgili mevzuat ve yönetim planı bakımından ayrıca değerlendirilmelidir. Uygulamada sık karşılaşılan bir kenar durum şudur: bodrumdaki ortak depo, yıllardır yalnızca birkaç bağımsız bölüm tarafından fiilen kullanılıyorsa ve diğer kat malikleri itiraz etmemişse, sonradan "burayı kiraya verelim" kararı alındığında fiili kullanım alışkanlığı ile ortak mülkiyet ilkesi çatışabilir. Bu tür durumlarda önce mevcut kullanımın hukuki niteliği (zımni tahsis, eklenti iddiası, fiili durum) netleştirilmeden kiralama kararı alınması, sonraki dönemde iptal riskini artırır.

KMK madde 6 ise bağımsız bölüme doğrudan tahsis edilmiş eklentileri (örneğin o bölüme ait kömürlük, garaj, su saati yuvası) o bölümün bütünleyici parçası sayar; bu eklentiler kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesine kaydedilir ve bağımsız bölümün devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde eklentiler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur. Bu ayrım kritiktir: bir alan belirli bir bağımsız bölüme tahsis edilmişse, o alan artık "ortak alan" olarak değil, ilgili bağımsız bölümün eklentisi olarak değerlendirilir ve kiralama yetkisi de farklı kurallara bağlanır. Örneğin bir daireye tahsisli kapalı garajın üçüncü kişiye kiralanması, kurul kararıyla değil, o bağımsız bölüm malikinin tasarrufuyla ilgili bir konudur.

Karar Süreci: Kim, Nasıl Karar Verir?

Ortak alanın kiraya verilmesi, esasen yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararı ile yürütülen bir işlemdir. Yönetim planında ortak alanların ticari kullanımına dair bir hüküm varsa, süreç bu hükme göre işler; yoksa kurul kararıyla çerçeve belirlenir. Karar yeter sayıları, işlemin niteliğine göre değişir; bu nedenle karar almadan önce yönetim planının ilgili maddelerini ve mevcut kurul kararlarını birlikte okumak gerekir. Yönetim planında "ortak alanların kiraya verilmesi" başlığı hiç yoksa, uygulamada genellikle önce yönetim planı tadilatı gündeme getirilir; çünkü kiralama kararının dayanağını yönetim planına bağlamak, sonraki dönemlerde kararın sürekliliğini kolaylaştırır.

Aşağıdaki tablo, karar sürecinin tipik aşamalarını ve her aşamada dikkat edilmesi gereken noktaları özetler:

Aşama	Yapılması Gereken	Dikkat Noktası
1. Tespit	Alanın ortak yer mi, eklenti mi olduğunun belirlenmesi	Tapu, yönetim planı ve fiili kullanım birlikte okunmalı
2. Gündem	Kurul toplantısı gündemine madde eklenmesi	Çağrı usulü ve gündem açık yazılmalı
3. Karar	Kiralama esaslarının (süre, bedel, taraf) karara bağlanması	Karar metni yazılı ve imzalı olmalı
4. Sözleşme	Kiracı ile yazılı sözleşme yapılması	Süre, bedel, artış, tahliye şartları net olmalı
5. Tahsilat	Kira bedelinin ortak hesaba aktarılması	Kişisel hesaba değil, ortak/yönetim hesabına
6. Muhasebe	Gelir-gider kaydı ve dağıtım	Şeffaf raporlama ve denetim

Karar metninde yalnızca "kiraya verilmesine karar verilmiştir" demek yeterli değildir. Kira süresi, bedeli, artış esası, kiracının yükümlülükleri, tahsilat yöntemi ve gelirin nasıl kullanılacağı (ortak gider mahsubu mu, kat maliklerine dağıtım mı) kararda açıkça yer almalıdır. Aksi halde sonraki dönemde "hangi yetkiyle kiralandı" sorusu uyuşmazlığa dönüşebilir. Ortak alanın kullanımına dair sınırlar ve sosyal tesis işletmesi için Sitede Sosyal Tesis Yönetimi: Havuz, Spor Salonu ve Ortak Alan İşletme Rehberi yazısı yol gösterici olabilir.

Kat irtifakı aşamasında olan yapılarda ise KMK madde 17 uyarınca, yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi fiilen kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa dahi anagayrimenkulün yönetiminde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. Bu, henüz tapu aşaması tamamlanmamış sitelerde de ortak alan kiralama kararlarının nasıl alınacağı konusunda belirleyicidir. Aynı madde, kat irtifakı sahiplerinin yapının tamamlanması için kendi aralarından veya dışarıdan bir veya birkaç kişiyi yönetici olarak tayin edebileceğini ve kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumluluklarına dair hükümlerin bu yönetici hakkında da uygulanacağını belirtir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti ayrımının ayrıntısı için Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark Nedir? yazısına bakabilirsiniz.

Gelirin Dağıtımı: Üç Temel Yaklaşım

Ortak alan kira gelirinin nasıl kullanılacağı, çoğu zaman karar metninde belirlenir ve üç temel yaklaşımdan biri tercih edilir:

1. Ortak gider mahsubu: Gelir, doğrudan ortak giderlere (temizlik, güvenlik, asansör bakımı, elektrik) mahsup edilir ve kat maliklerinin cebinden çıkan aidat yükü azalır. Uygulamada en yaygın tercih budur; çünkü ayrı bir dağıtım mekanizması gerektirmez ve tahsilat riski doğurmaz.
2. Eşit dağıtım: Gelir, bağımsız bölüm sayısına bölünerek her kat malikine eşit pay verilir. Basit görünür ancak arsa payı farklı olan binalarda adalet tartışması doğurabilir. Örneğin arsa payı iki kat farklı olan iki daire, eşit dağıtımda aynı tutarı alırken arsa payı oranında dağıtımda biri diğerinin yaklaşık iki katını alır.
3. Arsa payı oranında dağıtım: KMK 16'daki "ortak yerlere arsa payları oranında malik olma" ilkesine en yakın yaklaşımdır. Gelir, her bağımsız bölümün arsa payı oranında paylaştırılır. Bu yöntem, daire büyüklükleri ve konumları arasında belirgin fark olan sitelerde daha savunulabilir bir çerçeve sunar.

Örnek hesap (örnek niteliğindedir): 100 bağımsız bölümlü bir sitede ortak otoparkın bir bölümü aylık 40.000 TL'ye kiraya verilsin. Yıllık ortak alan kira geliri = 40.000 × 12 = 480.000 TL olur. Bu gelir ortak giderlere mahsup edilirse ve sitenin yıllık toplam ortak gideri 6.000.000 TL ise, gelir sonrası mahsup edilecek tutar 6.000.000 − 480.000 = 5.520.000 TL'ye düşer. Bu da bağımsız bölüm başına yıllık ortak gider yükünü 60.000 TL'den 55.200 TL'ye indirir; aylık bazda yaklaşık 400 TL'lik bir rahatlama anlamına gelir. Rakamlar örnektir; gerçek tutarlar sözleşmeye ve gidere göre değişir.

Aynı örnek üzerinden arsa payı dağıtımı da hesaplanabilir: toplam arsa payı 10.000 birim olsun ve bir bağımsız bölümün arsa payı 120 birim olsun. Bu durumda o bağımsız bölümün yıllık gelir payı 480.000 × (120 / 10.000) = 5.760 TL olur; aylık yaklaşık 480 TL'ye karşılık gelir. Eşit dağıtımda ise aynı daire yıllık 480.000 / 100 = 4.800 TL alırdı. Fark, arsa payı dağıtımının neden bazı malikler için daha avantajlı, bazıları için daha dezavantajlı olduğunu somutlaştırır.

Dağıtım yöntemi seçilirken şu sorular sorulmalıdır: Gelir, mevcut aidat borcu olan kat maliklerinin borcuna mahsup edilecek mi? Gelir elde edildiği yıl mı, tahsil edildiği dönemde mi dağıtılacak? Kiracı konumundaki bağımsız bölümlerde gelir payı kime gider? Bu soruların yanıtı, karar metninde netleştirilmediğinde sonradan uyuşmazlık konusu olabilir. Özellikle "gelir, borçlu malikin borcuna mahsup edilir" denildiğinde, borcu olmayan malike nakit ödeme mi yapılacağı yoksa payın bekletileceği mi belirsiz kalırsa, dönem sonunda hesap karmaşası doğar.

Vergilendirme: Hangi Kalemler Öne Çıkar?

Ortak alan kira gelirinin vergilendirilmesi, yönetimin hukuki yapısına ve gelirin kime ait sayıldığına göre farklılaşır. Apartman yönetimi adına elde edilen gelirlerin niteliği, beyan yükümlülüğü ve stopaj gibi konular, ilgili vergi mevzuatı ve idari düzenlemeler çerçevesinde değerlendirilir. Bu rehberde kesin oran veya tutar iddia etmek yerine, maliyet ve yükümlülük kalemlerini başlıklar halinde ele almak daha doğru olur:

• Kira gelirinin niteliği: Gelirin kurumlar vergisi mükellefi bir tüzel kişiye mi, yoksa kat malikleri topluluğuna mı ait olduğu belirleyicidir. Yönetim şirketi ile yönetilen sitelerde tablo farklılaşabilir.
• Stopaj ve beyan: Kiracının tacir olup olmaması, sözleşmenin ticari niteliği ve gelirin tutarı, beyan ve stopaj yükümlülüğünü etkiler.
• Katma değer vergisi (KDV): Ticari nitelikli kiralama işlemlerinde KDV yükümlülüğü gündeme gelebilir; konut niteliğindeki kiralamalarda ise durum farklıdır. Uygulamada ayrım, alanın niteliğinden çok sözleşmenin ticari çerçevesine göre değerlendirilir.
• Ortak gider mahsubu: Gelirin doğrudan ortak giderlere mahsup edilmesi, muhasebe açısından farklı bir kayıt akışı gerektirir.
• Belge düzeni: Fatura, makbuz, tahsilat makbuzu ve banka kayıtlarının düzenli tutulması, hem denetim hem uyuşmazlık açısından gereklidir.

Örnek maliyet kalemi tablosu (örnek niteliğindedir):

Kalem	Açıklama	Kim Üstlenir
Sözleşme hazırlığı	Yazılı kira sözleşmesi ve ekleri	Yönetim / kurul
Tahsilat takibi	Aylık kira tahsilatı ve kayıt	Yönetim
Muhasebe	Gelir-gider kaydı, raporlama	Yönetim / mali müşavir
Vergi yükümlülükleri	Beyan, stopaj, KDV (varsa)	Gelir sahibi
Bakım-onarım	Kiralanan alanın kullanımına bağlı bakım	Sözleşmeye göre

Vergi konusunda en sık yapılan hata, ortak alan gelirini "aidat gibi" görüp hiçbir kayda almamaktır. Oysa gelir düzenli ve süreklilik arz ediyorsa, muhasebeleştirilmesi ve ilgili yükümlülüklerin değerlendirilmesi gerekir. Bu değerlendirme, yönetimin türüne (kat malikleri kurulu mu, profesyonel yönetim şirketi mi) göre değişir. Örneğin bazı durumlarda kira geliri doğrudan yönetim hesabına girip ortak giderlerden düşülürken, bazı durumlarda ayrı bir gelir kalemi olarak izlenmesi ve beyan edilmesi gerekir. Bu ayrımın nasıl yapılacağı, sözleşmenin tarafına ve alanın kullanım amacına göre netleşir. Ayrıntılı bilgi için Aidat Ödemelerini Online Almayı Sağlayan Güvenilir Banka Entegrasyonlu Sistemler yazısı, tahsilat ve kayıt düzeni açısından yol gösterici olabilir.

Yönetim Tipi Seçimi: Hangi Yaklaşım Kime Uygun?

Ortak alan kiralama sürecini yürütmek için üç temel yaklaşım öne çıkar: elektronik tablo ile takip, yerel (bilgisayara kurulu) yazılım ve bulut tabanlı yönetim yazılımı. Aşağıdaki tablo, seçenekleri ölçütlere göre karşılaştırır:

Ölçüt	Elektronik Tablo	Yerel Yazılım	Bulut Tabanlı Yazılım
Kurulum maliyeti	Çok düşük	Orta-yüksek	Düşük-orta (abonelik)
Aylık işletme maliyeti	Neredeyse yok	Bakım/güncelleme	Abonelik bedeli
Çok kullanıcılı erişim	Sınırlı	Genelde tek nokta	Yüksek
Tahsilat takibi	Manuel	Otomatik (yerel)	Otomatik + hatırlatma
Raporlama ve şeffaflık	Manuel hazırlanır	Sınırlı	Anlık rapor
Yedekleme	Kullanıcı sorumluluğunda	Yerel yedek	Otomatik
Ölçeklenebilirlik	10-30 daire için uygun	30-100 daire	30+ daire ve siteler
Denetim izi	Zayıf	Orta	Güçlü
Sözleşme takibi	Manuel hatırlatma	Sınırlı	Otomatik uyarı

Kime uygun?

• Elektronik tablo: 10-30 bağımsız bölümlü, gönüllü yöneticiyle yürütülen, ortak alan geliri düşük ve düzensiz olan apartmanlar için yeterli olabilir. Ancak birden fazla kiracı, düzenli tahsilat ve raporlama ihtiyacı doğduğunda tablo hızla yetersiz kalır. Örneğin yılda yalnızca bir kez kiralanan bir cephe reklam alanı için tablo yeterli olabilirken, aylık tahsil edilen üç farklı otopark sözleşmesi tabloda karışabilir.
• Yerel yazılım: 30-100 bağımsız bölümlü, tek bir yönetim ofisinden yürütülen ve internet bağımlılığı istemeyen yapılar için uygun olabilir. Uzaktan erişim ve çok kullanıcılı çalışma zayıf noktasıdır; denetçinin ofise gelmeden rapor görememesi, denetim sürecini yavaşlatır.
• Bulut tabanlı yazılım: 30+ bağımsız bölümlü, birden fazla ortak alan geliri olan, yönetim kurulu ve denetçinin aynı anda rapor görmek istediği siteler için uygundur. Bulut tabanlı çözümler, ortak alan gelirlerinin aidat ve gider kayıtlarıyla aynı ekranda izlenmesini kolaylaştırır ve tahsilat gecikmelerini otomatik hatırlatmayla azaltabilir.

Seçim yaparken dikkat edilmesi gereken bir nokta, yönetim yaklaşımının yalnızca yazılımdan ibaret olmadığıdır. Karar alma, sözleşme yönetimi, tahsilat ve raporlama süreçlerinin tamamı aynı düzeni paylaşmalıdır; aksi halde yazılım güçlü olsa bile süreç boşlukları riski büyütür. Yönetici değişikliği dönemlerinde devir teslimin nasıl yapılacağı da bu kapsamda önceden planlanmalıdır; ayrıntılar için Yönetici Değişikliği Nasıl Yapılır? (2025 Rehberi) yazısına bakabilirsiniz.

Ortak Alan Kiralamada Seçim Ölçütleri

Doğru yaklaşımı seçmek için yalnızca fiyata bakmak yeterli değildir. Aşağıdaki ölçütler, karar verirken somut bir çerçeve sunar:

1. Şeffaflık ve denetim izi: Her tahsilatın kim tarafından, hangi tarihte, hangi sözleşmeye dayanarak yapıldığı izlenebilmeli. Denetçinin bağımsız olarak kontrol edebileceği bir kayıt düzeni olmalı. Örneğin bir kiracının iki ay üst üste gecikmesi durumunda, gecikme kaydının raporlarda ayrı görünmesi gerekir.
2. Çok kullanıcılı erişim: Yönetici, denetçi ve gerektiğinde kurul üyeleri aynı veriyi görüntüleyebilmeli; yetki seviyeleri ayrılabilmeli. Yetki ayrımı yoksa, herkesin her kaydı değiştirebildiği bir düzende denetim izi anlamını yitirir.
3. Otomatik hatırlatma: Kira tahsilatı geciktiğinde otomatik bildirim, manuel takibi azaltır ve gelir kaybını önler. Uygulamada gecikmenin ilk haftasında yapılan hatırlatma, sonraki aylarda tahsilat disiplinini belirgin şekilde artırır.
4. Raporlama: Ortak alan gelirinin ayrı kalemler halinde raporlanması, hem kurul sunumunu hem vergi beyanını kolaylaştırır. "Otopark geliri", "reklam geliri", "sosyal tesis geliri" ayrı satırlarda izlenmelidir.
5. Sözleşme takibi: Kira sözleşmesinin başlangıç-bitiş tarihi, artış dönemi ve yenileme uyarısı sistemde takip edilmeli. Süresi dolan sözleşmenin sessizce devam etmesi, artış döneminin kaçırılmasına yol açabilir.
6. Yedekleme ve erişilebilirlik: Verinin otomatik yedeklenmesi ve gerektiğinde uzaktan erişilebilmesi, özellikle profesyonel yönetim şirketleri için kritiktir. Yerel çözümlerde cihaz arızası, kayıt kaybı riskini artırır.
7. Maliyet öngörülebilirliği: Kurulum, abonelik, eğitim ve destek kalemlerinin toplamı bütçeyle uyumlu olmalı; gizli maliyetler önceden sorulmalı. Örneğin "kullanıcı başına ek ücret" veya "rapor başına ek ücret" gibi kalemler, başlangıçta sorulmadığında bütçeyi aşabilir.

Bu ölçütler, hem kiracı seçiminde hem de yönetim yazılımı seçiminde geçerlidir. Kiracı seçiminde ödeme düzeni, referans, kullanım amacının yönetim planıyla uyumu; yazılım seçiminde ise yukarıdaki teknik ve operasyonel kriterler öne çıkar. Kiracı seçiminde bir kenar durum şudur: kiracının kullanım amacı yönetim planında tanımlı kullanımla çelişiyorsa (örneğin gürültü veya trafik yaratan bir işletme), sözleşme yapılmadan önce bu çelişkinin nasıl çözüleceği kararlaştırılmalıdır.

Maliyet: Nelerden Oluşur?

Ortak alan kiralamasının maliyeti tek bir kalemden oluşmaz; birkaç başlıkta toplanır:

• Sözleşme ve hukuki destek: Sözleşme hazırlığı, gerektiğinde hukuki danışmanlık.
• Tahsilat ve muhasebe: Kira tahsilatının takibi, kaydı, raporlanması.
• Vergi yükümlülükleri: Beyan, stopaj, KDV (varsa) ve bunların takibi.
• Yazılım/araç maliyeti: Elektronik tablo, yerel yazılım veya bulut abonelik bedeli.
• Bakım-onarım: Kiralanan alanın kullanımına bağlı bakım giderleri.
• Denetim: Bağımsız denetim ve raporlama ihtiyacı.

Örnek toplam maliyet hesabı (örnek niteliğindedir): Yıllık 480.000 TL ortak alan kira geliri olan bir site düşünelim. Yıllık bulut yönetim yazılımı aboneliği 18.000 TL, muhasebe ve beyan desteği 24.000 TL, sözleşme ve hukuki danışmanlık 10.000 TL, bakım-onarım 30.000 TL olsun. Toplam gider = 18.000 + 24.000 + 10.000 + 30.000 = 82.000 TL olur. Bu durumda net gelir 480.000 − 82.000 = 398.000 TL'ye iner; yani giderler, brüt gelirin yaklaşık altıda birini oluşturur. Rakamlar örnektir; gerçek tutarlar sözleşmeye, yönetim tipine ve bölgeye göre değişir.

Maliyet karşılaştırması yaparken "en ucuz" yerine "toplam sahip olma maliyeti" mantığıyla bakmak gerekir. Düşük abonelik bedeliyle başlayıp tahsilat gecikmeleri ve manuel takip nedeniyle gelir kaybı yaşayan bir yönetim, uzun vadede daha pahalıya gelebilir. Benzer şekilde, yalnızca yazılım maliyetine odaklanıp sözleşme ve vergi yükümlülüklerini ihmal etmek, sonradan düzeltme ve ceza yükü doğurabilir. Örnek bir karşılaştırma: manuel takipte yılda iki aylık kira gecikmesi yaşanıyorsa, bu 480.000 TL'lik gelirde yaklaşık 80.000 TL'lik bir gecikme anlamına gelir; otomatik hatırlatmalı bir düzenin abonelik maliyeti bunun altında kalıyorsa, tercih ekonomik olarak da anlamlı olur.

Sık Yapılan Hatalar ve Kenar Durumlar

Uygulamada en sık karşılaşılan hatalar şunlardır:

• Karar metninin eksik olması: "Kiraya verilsin" demek, süre ve bedeli belirlemeden yeterli olmaz. Karar metninde artış esası yoksa, yıllar içinde kira bedeli enflasyon karşısında erir.
• Tahsilatın kişisel hesaba yapılması: Ortak alan geliri, ortak/yönetim hesabına aktarılmalıdır; aksi halde hem denetim hem de hesap verebilirlik zedelenir.
• Gelirin kayda alınmaması: Düzenli gelir, muhasebeleştirilmelidir; kayıt dışı bırakılan gelir, sonraki dönemde beyan ve denetim sorunları doğurabilir.
• Eklenti-ortak alan ayrımının karıştırılması: KMK 6 kapsamındaki eklentiler, ortak alan gibi değerlendirilmemelidir; aksi halde tek bir bağımsız bölümün tasarrufunda olan bir alan yanlışlıkla kurul kararına konu edilebilir.
• Kiracı seçiminde kullanım amacının denetlenmemesi: Yönetim planına aykırı kullanım, sonradan ihtilaf doğurur; sözleşmede kullanım amacı açıkça yazılmalıdır.
• Süre bitiminin izlenmemesi: Sözleşme süresi dolduğunda otomatik yenilenen bir düzende artış dönemi kaçırılabilir; bu nedenle sözleşme takibi ayrı bir kalem olarak ele alınmalıdır.

Kenar durumlar arasında şu senaryolar öne çıkar: Ortak alanın bir kısmının belirli bir bağımsız bölüm tarafından fiilen ve uzun süredir kullanılması; kat irtifakı aşamasında yapılan kiralama; birden fazla kiracıyla farklı sözleşmelerin yapılması; kiracının tacir olması ve buna bağlı vergi yükümlülükleri; kiralanan alanın bir kısmının sonradan ortak kullanıma ihtiyaç duyulması (örneğin otoparkın bir bölümünün engelli erişimi için ayrılması gerekmesi). Bu senaryoların her biri, ilgili mevzuat ve yönetim planı çerçevesinde ayrıca değerlendirilmelidir. TMK madde 2'deki dürüst davranma ilkesi, bu değerlendirmelerde genel bir çerçeve sunar; ancak somut hükümler için ilgili mevzuata bakılması gerekir. Örneğin bir kat malikinin, çoğunluk kararıyla alınan kiralama kararına rağmen ortak alanı kendi kullanımına tahsis etmeye devam etmesi, dürüstlük kuralı çerçevesinde ayrıca değerlendirilir; bu tür durumlarda uyuşmazlığın çözüm yolları için Komşu Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk: Kapsamlı Rehber yazısı yol gösterici olabilir.

---

Genel bilgilendirme notu: Bu yazı yalnızca genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki veya mali danışmanlık yerine geçmez. Somut olayınıza ilişkin karar ve işlemler için bir avukata, mali müşavire veya ilgili uzmana danışmanız önerilir.