Apartman Yönetiminde Kira Geliri ve Stopaj: Ortak Alan Vergi Rehberi

Ortak Alan Kira Geliri Nedir ve Neden Vergilendirilir?

Apartman veya sitenin ortak yerlerinin (çatı, otopark, reklam panosu alanı, bodrum, tesis alanı) üçüncü kişilere kiralanmasıyla elde edilen gelir, yönetim açısından bir gelir kalemidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 16. maddesine göre kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktir; bu yerlerde kullanma hakkına sahiptirler ve bu hakkın ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır. Madde, ortak yerlerin kiraya verilmesinden doğan gelirin nasıl dağıtılacağını veya ortak giderlere nasıl mahsup edileceğini düzenlemez; bu konu yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarıyla şekillenir. Gelirin "apartmanın parası" olması, otomatik olarak vergisiz sayılması anlamına gelmez; gelirin türüne ve kiraya verilen yerin niteliğine göre beyan ve stopaj yükümlülüğü doğabilir.

Uygulamada en sık karşılaşılan ortak alan kira gelirleri şunlardır: çatıda baz istasyonu veya anten alanı, cephede reklam panosu, otoparkta yabancıya kiralanan park yeri, bodrumda depo ya da işyeri, havuz veya sosyal tesisin dışarıya kiralanması, asansör içi reklam alanı. Bunların bir kısmı "taşınmaz kirası" niteliği taşırken, bir kısmı reklam ya da hizmet sözleşmesi olarak değerlendirilebilir. Vergisel sonuç bu ayrıma göre değişir; bu nedenle sözleşmenin niteliği ilk adımdır.

Örneğin bir sitede hem asansör içi reklam alanı hem de çatıda baz istasyonu alanı kiralanıyorsa, iki sözleşmenin vergisel sonucu aynı olmayabilir. Asansör içi reklamda öne çıkan unsur reklamın yayınlanmasıyken, baz istasyonunda belirli bir fiziki alanın sürekli kullanımı öne çıkar. Yönetim, sözleşmeleri imzalamadan önce her bir kalemi ayrı ayrı ele almalı ve sözleşme metninde alan tanımını, süreyi, bedeli, artış koşulunu ve fesih şartlarını açıkça yazmalıdır.

Özet: Ortak alan kira geliri önce yönetim geliri olarak kaydedilir; ardından gelirin türü belirlenerek beyan/stopaj yükümlülüğü değerlendirilir. Ayrım yapılmadan "apartmanın geliri vergisizdir" varsayımı hatalı sonuç doğurabilir.

Ortak Alanların Kiralanması: Hukuki Çerçeve

Ortak alanların hangi yerler olduğu KMK'nın 4. maddesinde sayılmıştır. Buna göre çatılar, bacalar, genel dam terasları, avlular, genel giriş kapıları, merdivenler, asansörler, koridorlar, genel garajlar, sığınaklar gibi yerler her hâlde ortak yer sayılır. Maddenin son fıkrası, sayılanların dışında kalıp da ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerleri de ortak yer kapsamına alır. Bu tanım, kiralanacak alanın gerçekten ortak yer olup olmadığını belirlemede ilk kontrol noktasıdır.

Ortak yerlerin kiraya verilmesi, kural olarak tüm kat maliklerini ilgilendiren bir yönetim kararıdır. Bu tür kararların nasıl alınacağı, yönetim planı ve kat malikleri kurulu karar yeter sayılarıyla yakından ilgilidir. Kira sözleşmesinin süresi, bedeli, artış koşulu ve tahliye şartları yönetim kararına dayanmalı; sözlü anlaşmalar yerine yazılı sözleşme tercih edilmelidir. Genel kurul kararının tarih ve sayısının sözleşmeye eklenmesi, ileride "bu alan hangi kararla kiralandı" sorusunu ortadan kaldırır. Karar yeter sayısı ve toplantı usulü konusunda tereddüt varsa, Yönetici Değişikliği Nasıl Yapılır? (2025 Rehberi) yazısındaki genel kurul işleyişi bölümü yol gösterici olabilir.

KMK 6. maddesi, bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan o bölüme tahsis edilmiş eklentilerin (kömürlük, garaj, su saati yuvası gibi) o bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılacağını belirtir. Bu ayrım kritiktir: bir alan eklenti niteliğindeyse artık "ortak alan kirası" değil, ilgili bağımsız bölümün malikinin kiraya vermesi söz konusu olur ve vergisel muhatap değişir. Yönetim, kiralanacak alanı belirlerken bu ayrımı tapu kaydı ve yönetim planı üzerinden doğrulamalıdır.

Sınır durum: Otoparkta bir park yeri tapuda belirli bir bağımsız bölüme eklenti olarak tahsis edilmişse, o yerin kiralanmasından doğan gelir yönetimin değil ilgili malikin konusudur. Buna karşılık otoparkın "genel garaj" niteliğindeki ortak kısmı yönetim eliyle kiraya verilebilir. Aynı otoparkta iki farklı hukuki rejim yan yana bulunabilir; bu nedenle kiralama kararından önce hangi metrekaresinin hangi rejime girdiği yazılı olarak tespit edilmelidir. Örneğin 40 araçlık bir otoparkın 12 yeri tapuda eklenti olarak tahsisliyse, kiralama kararı yalnızca kalan 28 yer için alınabilir; bu ayrım yapılmadan imzalanan sözleşme, ileride malik itirazıyla karşılaşabilir.

Kira Gelirinin Vergilendirilmesi: Temel Kavramlar

Ortak alan kira gelirinin vergisel niteliği tartışılırken iki kavram öne çıkar: gayrimenkul sermaye iradı ve stopaj. Gayrimenkul sermaye iradı, taşınmazların kiraya verilmesinden elde edilen geliri ifade eden genel bir kavramdır. Stopaj ise belirli koşullarda kira ödemesini yapan kiracının, kira bedeli üzerinden kesinti yapıp vergi dairesine yatırması anlamına gelir. Stopajın kim tarafından yapılacağı, kiracının niteliğine (tacir, kurum, gerçek kişi) ve kiralanan yerin türüne göre değişir.

Uygulamada apartman yönetimleri açısından kritik soru şudur: Ortak alanı kiralayan apartman, gelir elde eden bir "mal sahibi" gibi mi, yoksa kat maliklerinin ortaklığı olarak mı değerlendirilir? Bu sorunun yanıtı, yönetimin nasıl bir yapı taşıdığına ve gelirin nasıl belgelendiğine göre farklılaşır. Bu nedenle "apartmanlar her durumda vergiden muaftır" gibi genel bir hüküm kurmak yerine, somut olayın (kira türü, kiracının statüsü, sözleşmenin niteliği) bir uzman tarafından değerlendirilmesi gerekir.

Aşağıdaki bölümlerde bu değerlendirmeyi kolaylaştıracak ölçütler, örnek hesaplar ve takip yöntemlerinin karşılaştırması yer alır. Unutulmaması gereken nokta şudur: Vergisel nitelendirme ne olursa olsun, düzenli kayıt tutmak yönetimin elini her senaryoda güçlendirir. Hangi alanın kime, hangi bedelle, hangi süreyle kiralandığı; ödemenin brüt mü net mi olduğu; kesinti yapılıp yapılmadığı yazılı izlenirse hem genel kurulda şeffaflık sağlanır hem de olası bir incelemede belge sunmak kolaylaşır.

Kira mı, Reklam/Hizmet Sözleşmesi mi?

Çatıya konulan baz istasyonu veya cepheye asılan reklam panosu için yapılan ödemeler, uygulamada kimi zaman "taşınmaz kirası", kimi zaman "reklam alanı kullanım bedeli" olarak nitelendirilir. Sözleşmenin adı değil, içeriği belirleyicidir: belirli bir fiziki alanın kullanımı karşılığında düzenli ödeme varsa taşınmaz kirası boyutu güçlenir; hizmetin ifası ve reklamın yayınlanması öne çıkıyorsa ticari nitelik öne çıkabilir. Bu ayrım, stopaj yükümlülüğünün doğup doğmayacağını doğrudan etkiler.

Sözleşmeyi hazırlarken alan tanımı, süre, bedel, artış ve fesih koşullarını açık yazmak; yönetim kararını da sözleşmeye eklemek ileride çıkacak tartışmaları azaltır. Örneğin "çatıda 6 m² alan" gibi ölçülü bir tanım, "çatının bir bölümü" gibi belirsiz bir ifadeden çok daha kullanışlıdır; uyuşmazlık hâlinde hangi alanın kullanıldığı tartışma konusu olmaz. Aynı şekilde reklam sözleşmesinde panonun ebadı, konumu ve yayın süresi yazılırsa, sözleşme sonunda panonun sökülmesi yükümlülüğünün kime ait olduğu da netleşir.

Stopaj Hangi Durumda Gündeme Gelir?

Stopaj, kira ödemesini yapan tarafın belirli koşullarda vergi kesintisi yapması anlamına gelir. Ortak alan kirasında kiracı bir şirket veya tacir ise, kira bedeli üzerinden kesinti yapıp vergi dairesine yatırma yükümlülüğü gündeme gelebilir. Bu durumda apartman yönetimi kira bedelinin tamamını değil, kesinti sonrası net tutarı tahsil edebilir; kesilen kısım kiracı tarafından beyan edilir ve ödenir. Kiracı gerçek kişi ise uygulamada genellikle stopaj mekanizması devreye girmez; bu kez gelirin beyan edilip edilmeyeceği sorusu öne çıkar.

Bu noktada apartman yönetiminin yapması gereken ilk iş, kira sözleşmesinde stopajın kime ait olduğunu açıkça yazmaktır. "Kira bedeli aylık X TL olup, yasal kesintiler kiracıya aittir" gibi bir hüküm, tarafların beklentilerini netleştirir. Aksi hâlde yıl sonunda "ben brüt ödedim, sen net bekliyordun" türü anlaşmazlıklar çıkabilir. Kesinti oranı ve uygulama koşulları mevzuat değişikliklerine açıktır; bu nedenle kesin oran vermek yerine, sözleşme imzalanmadan önce güncel mevzuatın bir mali müşavir veya vergi uzmanıyla teyit edilmesi yerinde olur.

Yönetim açısından pratik bir kontrol listesi şöyle olabilir: (1) Kiracının tacir/kurum mu gerçek kişi mi olduğunu belirle. (2) Sözleşmede brüt/net ve kesinti sorumluluğunu yaz. (3) Her ay tahsil edilen net tutarı ve kesilen kısmı ayrı satırlarda kaydet. (4) Yıl sonunda genel kurula "ortak alan geliri" başlığı altında özet rapor sun. Bu dört adım, hem şeffaflığı hem de denetim izini güçlendirir.

Stopajın Yönetim Bütçesine Etkisi (Örnek Hesap)

Örnek hesap (yalnızca açıklama amaçlıdır; gerçek oran ve tutarlar değişkendir): 80 daireli bir sitede çatıdaki bir alanın bir şirkete aylık 20.000 TL'ye kiralandığını varsayalım. Kiracı şirket, sözleşmeye göre kesinti yapıyorsa ve örnek olarak %20 oranı kullanılırsa, aylık kesinti 4.000 TL, yönetime geçen net tutar 16.000 TL olur. Yıllık bazda 12 ay üzerinden net gelir 192.000 TL'ye karşılık gelir. Bu tutar 80 daireye bölündüğünde daire başına yıllık yaklaşık 2.400 TL, aylık yaklaşık 200 TL'lik bir gelir katkısı demektir.

Aynı hesabı kesinti yapılmayan bir senaryo için tekrarlayalım: Aylık 20.000 TL brüt tahsil ediliyorsa yıllık gelir 240.000 TL, daire başına yıllık 3.000 TL olur. İki senaryo arasındaki fark, daire başına yılda yaklaşık 600 TL'dir. Bu fark, sözleşmede brüt/net ayrımının neden açık yazılması gerektiğini somut biçimde gösterir. Aynı fark, 80 daire için toplamda yılda 48.000 TL'ye denk gelir; bu tutar, birçok sitede yıllık asansör bakım giderine yakın bir büyüklüktür.

Ortak Alan Kira Vergilendirmesinde Seçenekler: Karşılaştırma

Apartman ve site yönetimleri, ortak alan kira gelirini takip ve beyan sürecinde farklı yaklaşımlar benimseyebilir. Aşağıdaki tablo, seçenekleri ölçütlere göre karşılaştırır. Tablodaki değerlendirmeler genel eğilimleri yansıtır; somut olayda farklılık gösterebilir.

Ölçüt	Elektronik tablo ile takip	Yerel (kurulum gerektiren) yazılım	Bulut tabanlı yönetim yazılımı
Başlangıç maliyeti	Düşük	Orta-yüksek	Genellikle abonelik; başlangıç yükü düşük
Kira sözleşmesi takibi	Elle; hatırlatma yok	Sınırlı	Sözleşme bitiş uyarısı, otomatik hatırlatma
Gelir-gider kaydı	Manuel giriş; hata riski	Yerel kayıt	Otomatik kayıt; denetim izi
Brüt/net ve kesinti notu	Serbest metin alanı	Sınırlı	Sözleşmeye bağlı alan
Çoklu kullanıcı	Zor	Ağ içinde mümkün	Rol bazlı erişim
Yedekleme	Kullanıcı sorumluluğunda	Yerel yedek	Otomatik yedek
Denetim/şeffaflık	Düşük	Orta	Yüksek; kat malikine rapor
Genel kurul raporu	Elle hazırlanır	Sınırlı şablon	Dönemsel rapor üretimi
Uygun ölçek	Küçük apartman	Orta ölçek, sabit ekip	Büyüyen site, çoklu blok

Bu karşılaştırmada dikkat edilmesi gereken nokta şudur: Elektronik tablo, kira geliri tek kalemken ve yönetim gönüllüyken yeterli olabilir. Ancak ortak alan sayısı arttıkça (baz istasyonu + reklam + otopark + depo) ve farklı kiracılarla farklı sözleşmeler imzalandıkça, gelir takibi ve sözleşme bitiş tarihlerinin izlenmesi karmaşıklaşır. Örneğin dört ayrı sözleşmenin her birinin farklı ay başında yenilenmesi gerekiyorsa, yılda dört kez hatırlatma takibi yapmak gerekir; bu, gönüllü yönetim için ciddi bir yük hâline gelebilir.

Bu noktada bulut tabanlı bir yönetim yazılımı, sözleşme takibi ve gelir-gider raporlamasını tek yerde toplayabilir. Piyasadaki bazı çözümler apartman, site ve güvenlik/temizlik şirketleri için tasarlanmış modüllerle bu ihtiyaca yönelir. Seçim yaparken yalnızca fiyata değil, sözleşme takibi, rol bazlı erişim ve rapor üretimi gibi işlevlere bakmak gerekir. Ortak sayaç ve abonelik takibi gibi ek ihtiyaçlar da gündeme geliyorsa, Apartmanda Ortak Elektrik Aboneliği ve Ortak Sayaç Yönetimi: Kaçak Kullanım Tespiti yazısındaki takip yaklaşımı benzer bir çerçeve sunar.

Neye Bakmalı? Seçim Ölçütleri

Ortak alan kira gelirini yönetmek için bir araç veya yöntem seçerken şu ölçütlere bakmak yararlıdır:

1. Sözleşme takibi: Kira sözleşmelerinin başlangıç-bitiş tarihleri, artış dönemleri ve fesih koşulları sistemde görünüyor mu? Yenileme tarihi yaklaşan sözleşmeler için uyarı var mı?
2. Gelir-gider eşleştirmesi: Kira geliri, aidat ve diğer gelirlerle birlikte tek raporda izlenebiliyor mu? Ortak alan gelirinin hangi dönemde hangi gidere karşılık geldiği görülebiliyor mu?
3. Brüt/net ve kesinti notu: Sözleşmeye bağlı kesinti bilgisi (varsa) kayda işlenebiliyor mu? Net/brüt ayrımı takip edilebiliyor mu?
4. Şeffaflık ve raporlama: Kat maliklerine dönem sonunda ortak alan gelirlerini gösteren bir rapor üretilebiliyor mu? Genel kurulda sunulabilir mi?
5. Erişim ve roller: Yönetici, denetçi ve (gerekiyorsa) mali müşavir farklı yetkilerle sisteme erişebiliyor mu?
6. Yedekleme ve kayıt saklama: Kayıtlar düzenli yedekleniyor mu? Geçmiş dönem kayıtları kolayca bulunabiliyor mu?
7. Maliyet yapısı: Toplam sahip olma maliyeti (abonelik + kurulum + eğitim + destek) bütçeyle uyumlu mu?

Bu ölçütleri kendi durumunuza uyarlarken, öncelikle kaç ortak alanınızın kirada olduğunu ve kaç farklı kiracıyla çalıştığınızı not edin. Tek kiracı ve tek alan için basit bir tablo yeterli olabilirken, çoklu kiracı ve çoklu alan durumunda dijital takip belirgin şekilde avantajlı hâle gelir. Bir diğer pratik ölçüt de denetçinin erişimidir: Denetçi, kayıtları yöneticiden bağımsız olarak görebiliyorsa şeffaflık artar. Örneğin üç ayrı kiracıyla çalışan bir sitede, her kiracının ödeme günü farklıysa ve biri ayın 5'inde, diğeri 15'inde, üçüncüsü 25'inde ödeme yapıyorsa, hatırlatma mekanizması olmayan bir tabloda gecikmelerin fark edilmesi güçleşir.

Kime Uygun? Yönetim Tipine Göre Seçenekler

Küçük apartman (10-20 daire, tek ortak alan): Genellikle tek bir kira kalemi (örneğin çatıda anten alanı) bulunur. Bu ölçekte elektronik tablo veya basit bir muhasebe defteri yeterli olabilir. Önemli olan, kira sözleşmesinin yazılı olması ve yıllık gelirin genel kurulda raporlanmasıdır. Yılda bir kez yenilenen tek sözleşme için hatırlatma sistemine yatırım yapmak genellikle gereksizdir.

Orta ölçekli apartman/site (20-100 daire, 2-4 gelir kalemi): Baz istasyonu, reklam alanı, otopark gibi birden fazla kalem gündeme gelir. Bu ölçekte sözleşme bitiş tarihlerini kaçırmamak ve gelirleri düzenli kaydetmek için bulut tabanlı bir araca geçmek anlamlı olur. Özellikle farklı kiracıların farklı ödeme günleri varsa, hatırlatma mekanizması olmayan bir tablo yönetimi zorlaşır. Aidat tarafındaki belirleme mantığını anlamak için Apartman Aidatı Nasıl Belirlenir? yazısı, gelir-gider dengesini kurmada yardımcı olabilir.

Büyük site (100+ daire, çoklu blok, sosyal tesis): Havuz, spor salonu, otopark, reklam alanları ve baz istasyonu gibi çok sayıda gelir kalemi bir arada bulunur. Bu ölçekte gelirlerin blok bazında izlenmesi, sözleşmelerin merkezi takibi ve kat maliklerine dönemsel rapor sunulması ihtiyacı belirginleşir; bulut tabanlı yönetim yazılımı bu ihtiyaca daha uygun düşer. Sosyal tesislerin işletilmesiyle ilgili ayrıntılar için Sitede Sosyal Tesis Yönetimi: Havuz, Spor Salonu ve Ortak Alan İşletme Rehberi yazısı yol gösterici olabilir.

Profesyonel yönetim şirketiyle çalışan site: Birden fazla siteyi yöneten şirketler için ortak alan gelirlerinin site bazında ayrıştırılması, denetim izi ve raporlama kritik hâle gelir. Bu durumda rol bazlı erişim ve otomatik yedekleme sunan çözümler öne çıkar. Yönetim şirketi değiştiğinde kayıtların devredilebilir olması da önemli bir seçim ölçütüdür.

Yeni yönetime geçen site: Yönetim değişikliğinde ortak alan sözleşmelerinin devri, mevcut kayıtların aktarımı ve gelirlerin hangi döneme ait olduğunun tespiti gündeme gelir. Bu süreçte devir-teslim tutanağı ve gelir kayıtlarının düzenli olması işleri kolaylaştırır. Devir sırasında özellikle devam eden sözleşmelerin bitiş tarihleri ve varsa kesinti uygulamaları yazılı olarak yeni yönetime aktarılmalıdır.

Maliyeti Oluşturan Kalemler ve Örnek Hesap

Ortak alan kira geliri yönetiminde "maliyet" iki farklı başlıkta düşünülmelidir: (1) vergisel yükümlülükler, (2) takip ve raporlama maliyeti. Vergisel yükümlülükler (varsa kesinti, beyan süreçleri) mevzuata ve kiracının statüsüne göre değişir; kesin tutar vermek yanıltıcı olur. Takip ve raporlama maliyeti ise kullanılan yönteme göre şu kalemlerden oluşur:

• Yazılım abonelik bedeli (aylık/yıllık)
• Kurulum ve veri aktarımı (varsa)
• Eğitim ve destek
• Mali müşavir/vergi uzmanı danışmanlığı
• Yöneticinin harcadığı zaman (gizli maliyet)

Örnek hesap (yalnızca açıklama amaçlıdır; gerçek bedeller hizmet kapsamına göre değişir): 120 daireli bir sitede üç gelir kalemi bulunduğunu varsayalım: baz istasyonu (aylık 25.000 TL), reklam alanı (aylık 8.000 TL), otopark (aylık 12.000 TL). Aylık toplam ortak alan geliri 45.000 TL, yıllık 540.000 TL olur. Bu gelirin takibi için kullanılan bir yazılımın yıllık abonelik bedelinin 18.000 TL olduğunu varsayarsak, takip maliyeti yıllık ortak alan gelirinin yaklaşık %3,3'üne karşılık gelir.

Aynı örnekte yöneticinin ayda ortalama 6 saatini sözleşme takibi ve kayıt tutmaya ayırdığını varsayalım. Bu, yılda 72 saatlik bir zaman demektir. Bu sürenin bir kısmı yazılımla azalıyorsa, "gizli maliyet" kalemi de hesaba katılmalıdır. Karar verirken yalnızca abonelik bedeline değil, kazanılan zamana ve azalan hata riskine bakmak daha sağlıklıdır. Örneğin yazılımın yöneticinin zamanını yarıya indirdiğini varsayarsak, yılda 36 saatlik bir tasarruf doğar; bu süre, başka yönetim işlerine ayrılabilir.

Vergi Muafiyeti Tartışması: Doğru Soruyu Sormak

"Apartman vergi muafiyeti" ifadesi, uygulamada sıkça yanlış anlaşılır. Apartman yönetimlerinin bazı gelirleri (örneğin kat maliklerinden toplanan aidatlar) gelir elde etme amacı taşımaz; bu nedenle bunların vergilendirilmesi gündeme gelmez. Ancak ortak alanın üçüncü kişilere kiralanmasıyla elde edilen gelir, niteliği itibarıyla farklıdır ve "apartman" olduğu için otomatik muafiyet varsayımı yapılamaz. Doğru yaklaşım, her gelir kalemini ayrı ayrı değerlendirmek ve gerekirse bir vergi uzmanına danışmaktır.

Bu noktada yönetimin elini güçlendiren şey, düzenli kayıt tutmaktır. Hangi alanın kime, hangi bedelle, hangi süreyle kiralandığı; ödemenin brüt mü net mi olduğu; kesinti yapılıp yapılmadığı yazılı olarak izlenirse, hem genel kurulda şeffaflık sağlanır hem de olası bir incelemede belge sunmak kolaylaşır. KMK 16. maddesi uyarınca kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptir; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.

Ortak alan gelirinin ortak giderlere mahsubu, uygulamada en yaygın yaklaşımdır. Örneğin 540.000 TL'lik yıllık ortak alan gelirinin tamamının asansör bakımı, temizlik ve personel giderlerine aktarıldığını varsayalım; bu durumda daire başına düşen aidat yükü aynı oranda azalır. 120 daireli bir sitede bu, daire başına yıllık 4.500 TL'lik bir mahsup anlamına gelir. Bu mahsup kararının genel kurulda açıkça alınması ve tutanağa geçirilmesi, sonraki dönemlerde "gelir nereye gitti" sorusunu önler.

SSS

1. Apartmanın ortak alanından elde edilen kira geliri vergiye tabi midir?
Gelirin türüne ve kiracının statüsüne göre değişir. Kat maliklerinden toplanan aidatlar gelir elde etme amacı taşımadığı için farklı değerlendirilirken, üçüncü kişilere kiralanan ortak alanlardan elde edilen gelirler için beyan ve kesinti yükümlülüğü doğabilir. Somut olayın bir vergi uzmanı tarafından değerlendirilmesi gerekir.

2. Stopajı kim öder?
Kesinti, kural olarak kira ödemesini yapan kiracının sorumluluğundadır ve kiracının statüsüne göre gündeme gelir. Apartman yönetimi ile kiracı arasındaki sözleşmede kesintinin kime ait olduğu açıkça yazılmalıdır. Oran ve uygulama koşulları mevzuat değişikliklerine açıktır; güncel durumun teyidi için bir uzmana danışılması yerinde olur.

3. Ortak alan kirasında brüt mü net mi esas alınır?
Sözleşmede belirtilmelidir. Kesinti yapılıyorsa yönetime net tutar geçer; kesinti yapılmıyorsa brüt tutar tahsil edilir. Örnek hesapla: aylık 20.000 TL kira için kesinti varsayımı %20 alınırsa yönetime 16.000 TL geçer; bu, yılda 48.000 TL'lik bir fark demektir. Belirsizlik yıl sonunda anlaşmazlığa yol açabileceği için sözleşmede net/brüt ayrımının açık yazılması önerilir.

4. Apartman yönetimi ortak alan kira gelirini nasıl kaydetmelidir?
Kira sözleşmesi, tahsilat makbuzu/dekontu ve banka kaydı düzenli saklanmalı; gelir, yönetim gelir-gider defterine işlenmelidir. Dijital bir yönetim yazılımı kullanılıyorsa sözleşme bitiş tarihleri ve tahsilatlar otomatik izlenebilir. Kayıtlar genel kurulda kat maliklerine raporlanmalıdır.

5. Ortak alan kirası gelirinin dağıtımı nasıl yapılır?
KMK 16. maddesine göre kat malikleri ortak yerlere arsa payları oranında maliktir ve kullanma hakkı arsa payıyla oranlıdır. Gelirin ortak giderlere mahsubu veya dağıtımı yönetim planı ve genel kurul kararlarına göre belirlenir. Uygulamada yaygın yaklaşım, gelirin ortak gider bütçesine aktarılmasıdır.

6. Baz istasyonu kirası taşınmaz kirası mı sayılır?
Sözleşmenin adı değil içeriği belirleyicidir. Belirli bir fiziki alanın kullanımı karşılığında düzenli ödeme varsa taşınmaz kirası boyutu güçlenir. Vergisel nitelendirme için sözleşmenin bir uzman tarafından incelenmesi yerinde olur.

7. Ortak alan kiralama kararı nasıl alınır?
Kiralama, tüm kat maliklerini ilgilendiren bir yönetim kararıdır; karar yeter sayısı yönetim planı ve ilgili hükümlere göre belirlenir. Kararın tarih ve sayısı sözleşmeye eklenmeli, sözlü anlaşmalardan kaçınılmalıdır.

---

Genel bilgilendirme: Bu yazıdaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki ya da mali danışmanlık niteliği taşımaz. Vergi mevzuatı ve uygulama değişebilir; somut olayınıza ilişkin karar vermeden önce bir mali müşavir veya vergi uzmanına danışmanız önerilir.