Apartman Dış Cephe Boyama ve Mantolama: Karar Süreci Rehberi

Giriş

Apartman dış cephe yenileme, hem binanın görsel değerini artıran hem de enerji tasarrufu sağlayan önemli bir yatırımdır. Ancak bu işlem, yüksek maliyeti ve yasal prosedürleri nedeniyle dikkatli planlama gerektirir. Bu rehberde, dış cephe boyama ve mantolama sürecini A'dan Z'ye inceleyeceğiz.

Dış Cephe Yenileme Türleri

1. Sadece Boyama

Ne Zaman Tercih Edilir?

• Bina görsel olarak eskimiş ama ısı kaybı sorunu yok
• Bütçe sınırlı
• Bina zaten izoleli

Maliyet: 150 - 300 TL/m² (2024)

Avantajları:

• Düşük maliyet
• Kısa süre (2-4 hafta)
• Minimal rahatsızlık

2. Mantolama (Isı Yalıtımı)

Ne Zaman Tercih Edilir?

• Yüksek ısıtma/soğutma giderleri
• Nem ve küf sorunu
• Duvarlarda terleme
• Enerji verimliliği düşük (E-G sınıfı EKB)

Maliyet: 400 - 800 TL/m² (2024)

Avantajları:

• %30-50 enerji tasarrufu
• Konfor artışı
• Bina değeri artışı
• Uzun ömür (25+ yıl)

3. Mantolama + Boyama (Komple)

En Yaygın Tercih:

• Isı yalıtımı + estetik yenileme
• Tek seferde her iki sorunu çözme
• Toplam maliyette avantaj

Maliyet: 500 - 1.000 TL/m² (2024)

Yasal Prosedürler

4/5 Çoğunluk Kuralı

Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 19'a göre, dış cephe değişikliği için kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı muvafakatı gereklidir.

Hesaplama Örneği:

• 20 daireli apartman
• Gerekli onay: 20 x 4/5 = 16 daire
• En az 16 malikin YAZILI onayı şart

Muvafakat Toplama Süreci

1. Hazırlık:

• Teklifler alın (en az 3 firma)
• Maliyet tablosu hazırlayın
• Daire başı pay hesaplayın
• Finansman seçenekleri belirleyin

2. Bilgilendirme Toplantısı:

• Tüm malikleri davet edin
• Projeyi sunun
• Maliyetleri açıklayın
• Soruları yanıtlayın

3. Yazılı Muvafakat:

MUVAFAKATNAME

Ben aşağıda imzası bulunan [Daire No] 
numaralı bağımsız bölüm maliki,

[Adres] adresindeki binanın dış cephe 
mantolama ve boyama işleminin yapılmasına,

Toplam maliyet: _________ TL
Daireme düşen pay: _________ TL
Ödeme planı: _________

şartlarıyla muvafakat ediyorum.

Ad Soyad: _____________
T.C. Kimlik: _____________
İmza: _____________
Tarih: _____________

Çoğunluk Sağlanamadığında

Seçenekler:

1. İkna çalışması devam: Kararsızlarla birebir görüşme
2. Proje revizyonu: Bütçeyi düşürme, ödeme planı sunma
3. Mahkeme yolu: Hakkaniyete aykırı ret durumunda Sulh Hukuk Mahkemesi

Belediye İzni

Bazı belediyelerde dış cephe değişikliği için izin gerekebilir:

• Yapı ruhsatı gerektiren durumlar
• Koruma altındaki binalar
• Tarihi dokulu bölgeler

Maliyet Hesaplama

Mantolama Maliyet Kalemleri

Kalem	Birim Fiyat	Oran
Malzeme (EPS/XPS)	200-400 TL/m²	%40-50
İşçilik	150-250 TL/m²	%25-35
İskele	30-50 TL/m²	%5-10
Diğer (alet, nakliye)	-	%10-15

Örnek Hesaplama

5 Katlı, 10 Daireli Apartman:

• Toplam cephe alanı: 800 m²
• Mantolama birim fiyatı: 600 TL/m²
• Toplam maliyet: 480.000 TL
• Daire başı: 480.000 / 10 = 48.000 TL

Ödeme Planı Seçenekleri

1. Peşin Ödeme:

• %5-10 indirim avantajı
• Tek seferde yük

2. Taksitli Ödeme:

• 6-12 ay taksit
• Faiz uygulanabilir

3. Banka Kredisi:

• Enerji verimliliği kredileri
• Düşük faiz oranları
• Uzun vade (60 ay'a kadar)

4. Aidat Artışı:

• Aylık aidatı artırarak fon oluşturma
• Uzun vadeli planlama
• 2-3 yıl önceden başlama

Devlet Destekleri

Enerji Verimliliği Kredileri

Kalkınma Bankası - KOSGEB:

• Düşük faizli kredi
• Uzun vade
• KOBİ destekleri

Yeşil Dönüşüm Kredileri:

• Çevre dostu projeler için
• Özel bankalar (Garanti, İş Bankası vb.)
• %30'a varan faiz indirimi

Belediye Destekleri

Bazı belediyeler dış cephe yenilemesi için:

• Hibe desteği
• Vergi indirimi
• Ücretsiz danışmanlık
• Toplu alım avantajı

Kontrol: Belediyenizin imar müdürlüğünden destek programlarını sorun.

Firma Seçimi

Aranacak Kriterler

Yasal Gereklilikler:

• Ticaret Sicil Kaydı
• Vergi levhası
• SGK işyeri bildirimi
• Meslek odası kaydı
• İş güvenliği belgeleri

Teknik Yeterlilik:

• En az 5 yıl deneyim
• Referans projeleri
• Teknik kadro
• Garanti süresi

Mali Yeterlilik:

• Sigorta (Mali sorumluluk)
• Banka referansı
• Teminat mektubu verebilme

Teklif Karşılaştırma

Teklifte Olması Gerekenler:

1. Detaylı metraj
2. Kullanılacak malzeme marka/modeli
3. Birim fiyatlar
4. Toplam maliyet
5. İş programı (süre)
6. Ödeme planı
7. Garanti süresi ve kapsamı

Dikkat Edilecekler:

• En ucuz teklif her zaman en iyi değil
• Malzeme kalitesini karşılaştırın
• Referansları arayın ve görün
• Sözleşme detaylarını okuyun

Sözleşme Kritik Noktaları

• Başlama ve bitiş tarihi
• Gecikme cezası
• Ödeme takvimi
• Malzeme değişikliği prosedürü
• Garanti süresi ve kapsamı
• Sigorta bilgileri
• Anlaşmazlık çözümü

Uygulama Süreci

Aşamalar

1. Hazırlık (1-2 hafta):

• İskele kurulumu
• Yüzey temizliği
• Hasarlı bölge onarımı

2. Mantolama (2-4 hafta):

• Yapıştırıcı uygulama
• Levha montajı
• Dübelleme
• Köşe profilleri

3. Sıva ve Boya (1-2 hafta):

• File uygulama
• Astar sıva
• Son kat sıva
• Astar boya
• Son kat boya

4. Detaylar (1 hafta):

• Denizlik montajı
• Su iniş boruları
• Temizlik
• İskele sökümü

Toplam Süre

• Küçük bina (5-6 kat): 4-6 hafta
• Orta bina (8-10 kat): 6-8 hafta
• Büyük site: 8-12 hafta

Sakinlere Etkileri

Dikkat Edilecekler:

• İskele nedeniyle pencere kullanımı kısıtlı
• Gürültü (iş saatlerinde)
• Toz (özellikle onarım aşamasında)
• Balkon kullanımı kısıtlı

Yönetimin Yapacakları:

• Haftalık bilgilendirme
• Pencere kapatma uyarısı (boya günlerinde)
• Şikayet hattı

Enerji Tasarrufu Hesabı

Mantolama Sonrası Kazanım

Örnek Hesaplama:

Mantolama öncesi yıllık doğalgaz tüketimi: 10.000 m³
Mantolama sonrası tahmini tüketim: 6.500 m³ (%35 tasarruf)
Yıllık tasarruf: 3.500 m³

Doğalgaz birim fiyatı (2024): 5 TL/m³
Yıllık tasarruf: 3.500 x 5 = 17.500 TL

Geri Ödeme Süresi

Mantolama maliyeti: 480.000 TL
Yıllık tasarruf: 175.000 TL (10 daire toplam)
Geri ödeme: 480.000 / 175.000 = ~2.7 yıl

Mantolama Malzeme Seçimi

EPS (Strafor)

Avantajları:

• Ekonomik
• Kolay uygulama
• Yaygın kullanım

Dezavantajları:

• Yangın dayanımı düşük
• Güneşe hassas

XPS

Avantajları:

• Neme dayanıklı
• Sert yapı
• Basınç dayanımı

Dezavantajları:

• Daha pahalı
• Yapışma sorunu olabilir

Taşyünü (Rockwool)

Avantajları:

• A1 sınıfı yangın dayanımı
• Ses yalıtımı
• Nefes alan yapı

Dezavantajları:

• En pahalı seçenek
• Ağır

Karşılaştırma

Özellik	EPS	XPS	Taşyünü
Fiyat	⭐	⭐⭐	⭐⭐⭐
Isı yalıtımı	⭐⭐	⭐⭐⭐	⭐⭐
Yangın dayanımı	⭐	⭐	⭐⭐⭐
Nem dayanımı	⭐⭐	⭐⭐⭐	⭐⭐
Ses yalıtımı	⭐	⭐	⭐⭐⭐

Garanti ve Bakım

Garanti Süreleri

• İşçilik garantisi: Minimum 2 yıl
• Malzeme garantisi: 10-25 yıl (ürüne göre)
• Boya garantisi: 5-10 yıl

Bakım Önerileri

Yıllık:

• Görsel kontrol (çatlak, dökülme)
• Derz kontrolü
• Su iniş kontrolü

5 Yılda Bir:

• Boya yenileme (gerekirse)
• Detaylı kontrol

Sonuç

Dış cephe yenileme, büyük bir yatırım ama doğru yapıldığında:

1. %30-50 enerji tasarrufu sağlar
2. Bina değerini %10-20 artırır
3. Konfor seviyesini yükseltir
4. 2-3 yılda kendini amorti eder
5. 25+ yıl fayda sağlar

Unutmayın: "Kaliteli yalıtım, en karlı yatırımdır."

---

Bu içerik 2024 piyasa koşullarına göre hazırlanmıştır. Güncel fiyatlar için teklif alınız.