Apartman Asansör Modernizasyonu: Maliyet ve Karar Süreci

Asansör Modernizasyonu Nedir?

Asansör modernizasyonu, mevcut asansör sisteminin güncel teknoloji, güvenlik standartları ve enerji verimliliği gereksinimlerine uygun hale getirilmesidir. Bu işlem, asansörün tamamen değiştirilmesinden basit güncelemelere kadar geniş bir yelpazede gerçekleştirilebilir.

Türkiye'de çoğu apartman, 1990'lar ve 2000'lerin başında inşa edilmiştir. Bu yapılardaki asansörler artık 25-30 yaşına ulaşmış olup, hem güvenlik hem de verimlilik açısından modernizasyon ihtiyacı doğmuştur.

Neden Modernizasyon Gerekli?

Güvenlik Gereksinimleri

Yasal zorunluluklar:

• Asansör Yönetmeliği güncellemeleri
• CE işaretleme zorunluluğu
• Periyodik kontrol gereksinimleri

Güvenlik riskleri:

• Eskimiş fren sistemleri
• Aşınmış halatlar ve tahrik sistemleri
• Güncel olmayan acil durum sistemleri
• Kapı güvenlik sensörlerinin yetersizliği

Teknolojik Gelişmeler

Yeni nesil özellikler:

• Frekans invertörlü tahrik sistemleri
• LED aydınlatma
• Dokunmatik ekran kumanda panelleri
• Uzaktan izleme ve arıza bildirimi
• Akıllı bina entegrasyonu

Enerji Verimliliği

Eski asansörler:

• Yüksek enerji tüketimi
• Verimsiz motorlar
• Sürekli çalışan aydınlatma

Modern asansörler:

• %40-60 enerji tasarrufu
• Rejeneratif sürücüler (enerji geri kazanımı)
• Hareket sensörlü aydınlatma
• Stand-by modu

Kullanıcı Konforu

İyileştirmeler:

• Sessiz çalışma
• Yumuşak kalkış ve duruş
• Hızlı tepki süresi
• Engelli erişim uyumu
• Estetik kabin yenileme

Modernizasyon Seviyeleri

Seviye 1: Kısmi Modernizasyon

Kapsam:

• Kumanda panosu değişimi
• Kapı operatörleri güncelleme
• Güvenlik sensörleri ekleme
• Kabin içi aydınlatma yenileme

Maliyet: 80.000 - 150.000 TL
Süre: 3-5 gün
Asansör kapalılık: Minimal

Seviye 2: Kapsamlı Modernizasyon

Kapsam:

• Tahrik sistemi (motor + redüktör) değişimi
• Frekans invertörü ekleme
• Kumanda sistemi yenileme
• Kapı sistemleri güncelleme
• Kabin iç döşeme yenileme

Maliyet: 200.000 - 400.000 TL
Süre: 10-15 gün
Asansör kapalılık: Orta düzey

Seviye 3: Tam Modernizasyon

Kapsam:

• Tüm mekanik aksam değişimi
• Makine dairesi ekipmanları
• Kabin ve karşı ağırlık
• Ray sistemi
• Elektrik tesisatı
• Kabin iç ve dış kapılar

Maliyet: 400.000 - 800.000 TL
Süre: 20-30 gün
Asansör kapalılık: Uzun süreli

Seviye 4: Komple Asansör Değişimi

Kapsam:

• Mevcut asansörün tamamen sökülmesi
• Yeni asansör sisteminin kurulumu
• Kuyu düzenlemeleri
• Tüm altyapı yenileme

Maliyet: 600.000 - 1.500.000 TL
Süre: 30-60 gün
Asansör kapalılık: Maksimum

2026 Güncel Maliyet Tablosu

Asansör Tiplerine Göre

Asansör Türü	Kısmi	Kapsamlı	Tam	Yeni
Hidrolik (4-6 kat)	100K	250K	450K	700K
Dişlili (8-10 kat)	120K	300K	550K	900K
Dişlisiz (10+ kat)	150K	400K	700K	1.2M

K: Bin TL, M: Milyon TL (2026 tahmini)

Ek Maliyet Kalemleri

Kalem	Maliyet Aralığı
Kuyu düzenleme	20.000 - 50.000 TL
Makine dairesi tadilat	15.000 - 40.000 TL
Elektrik altyapısı	10.000 - 30.000 TL
Yangın güvenlik sistemi	15.000 - 35.000 TL
Engelli erişim uyumu	20.000 - 50.000 TL

Marka ve Kalite Farkları

Premium markalar (Schindler, Otis, Kone, ThyssenKrupp):

• %20-40 daha yüksek maliyet
• Uzun garanti süreleri
• Yaygın servis ağı
• Yedek parça garantisi

Yerli/Ekonomik markalar:

• Daha uygun fiyat
• Değişken kalite
• Servis erişimi sorgulanmalı
• Referans kontrolü önemli

Karar Alma Süreci

Kat Malikleri Kurulu Kararı

Gereken nisap:

Bakım ve onarım niteliğinde:

• Salt çoğunluk yeterli (arsa payı + kişi)
• Acil güvenlik durumunda yönetici yetkili

Büyük modernizasyon/değişim:

• Yönetim planına göre (genellikle 2/3 veya 4/5)
• Maliyet yüksekse daha yüksek nisap aranabilir

Karar Süreci Adımları

1. İhtiyaç Analizi:

• Periyodik kontrol raporlarının incelenmesi
• Arıza geçmişinin değerlendirilmesi
• Şikayetlerin derlenmesi
• Uzman görüşü alınması

2. Teklif Toplama:

• En az 3-5 firmadan teklif
• Teknik şartname hazırlanması
• Referans kontrolü
• Garanti koşullarının karşılaştırılması

3. Finansman Planlaması:

• Toplam maliyet hesabı
• Ödeme planı alternatifleri
• Kredi veya taksit seçenekleri
• Daire başı maliyet hesabı

4. Kat Malikleri Toplantısı:

• Gündem: Asansör modernizasyonu
• Tekliflerin sunumu
• Tartışma ve oylama
• Karar defterine kayıt

5. Sözleşme ve Uygulama:

• Seçilen firma ile sözleşme
• İş programı belirleme
• Kontrol ve kabul süreci

Finansman Seçenekleri

1. Toplu ödeme:

• Daire başı eşit paylaşım
• Arsa payı oranında paylaşım
• Tek seferde veya taksitli

2. Banka kredisi:

• Apartman adına kredi
• Taksitlerle geri ödeme
• Faiz maliyeti eklenir

3. Firma taksitlendirme:

• Bazı firmalar taksit sunuyor
• Genellikle 12-24 ay
• Faiz oranları değişken

4. Leasing:

• Asansör kiralanır
• Aylık ödeme yapılır
• Süre sonunda devir veya iade

Maliyet Paylaşımı

Daire başı eşit:

• 400.000 TL / 20 daire = 20.000 TL/daire

Arsa payı oranında:

• Büyük daireler daha fazla öder
• Yasal olarak doğru yöntem
• Ancak tartışmalara yol açabilir

Kullanım yoğunluğuna göre:

• Üst kat daireleri daha fazla
• Zemin kat az veya hiç ödemez
• Yönetim planında belirtilmeli

Süreç Yönetimi

İş Programı Örneği

20 günlük kapsamlı modernizasyon:

Gün	İş
1-2	Demontaj ve söküm
3-5	Mekanik aksamın kurulumu
6-8	Elektrik ve kumanda sistemi
9-11	Kabin montajı
12-14	Kapı sistemleri
15-17	Ayar ve test çalışmaları
18-19	Periyodik kontrol
20	Teslim ve eğitim

Asansör Kapalılık Yönetimi

Tek asansörlü binalar:

• Alternatif çözümler düşünülmeli
• Engelli ve yaşlı sakinler için özel planlama
• Mümkünse en kısa sürede tamamlama

İki veya daha fazla asansör:

• Sırayla modernizasyon
• Her zaman bir asansör çalışır durumda
• İş süreleri uzasa da konfor korunur

Sakinlerin Bilgilendirilmesi

İletişim planı:

1. Toplantıdan önce ön bilgilendirme
2. Karar sonrası detaylı duyuru
3. İş başlangıcından 1 hafta önce hatırlatma
4. Günlük/haftalık ilerleme bildirimi
5. Tamamlanma ve kullanım duyurusu

Teşvikler ve Destekler

Kentsel Dönüşüm Kapsamı

Riskli bina tespiti yapılmışsa:

• Güçlendirme kapsamında asansör desteği
• Düşük faizli kredi imkanı
• Vergi avantajları

Enerji Verimliliği Teşvikleri

TEDAŞ/ETKB destekleri:

• Enerji verimli asansör değişiminde teşvik
• Yatırım indirimi
• Düşük faizli kredi

Belediye Programları

Bazı belediyelerin sunduğu:

• Ruhsat harç indirimi
• Teknik destek
• Örnek proje finansmanı

Teknik Detaylar ve Standartlar

Mevzuat Gereksinimleri

Asansör Yönetmeliği (2019/947):

• CE işaretleme zorunluluğu
• Temel sağlık ve güvenlik gerekleri
• Uygunluk değerlendirmesi

TS EN 81 Serisi:

• Asansörlerin tasarım ve yapım kuralları
• Güvenlik gereksinimleri
• Test ve kontrol prosedürleri

Güvenlik Komponentleri

Zorunlu güvenlik elemanları:

1. Hız regülatörü
2. Paraşüt sistemi
3. Tampon
4. Kapı kilitleri
5. Acil aydınlatma
6. Alarm sistemi
7. İki yönlü iletişim

Periyodik Kontrol

Yıllık zorunlu kontrol:

• A tipi muayene kuruluşu tarafından
• Güvenlik testleri
• Rapor ve onay belgesi
• Uygunsuzlukların giderilmesi

Seçim Kriterleri ve Teklif Değerlendirme

Firma Seçim Kriterleri

1. Deneyim ve referanslar:

   • Benzer projelerdeki başarı
   • Müşteri memnuniyeti
   • Sektördeki köklülük

2. Teknik yeterlilik:

   • Mühendis kadrosu
   • Sertifikasyonlar
   • Ekipman ve teknoloji

3. Servis kapasitesi:

   • 7/24 arıza servisi
   • Yedek parça stoku
   • Bölgedeki ekip varlığı

4. Finansal güç:

   • Şirketin mali durumu
   • Garanti güvencesi
   • Uzun vadeli sürdürülebilirlik

Teklif Karşılaştırma Tablosu

Kriter	Firma A	Firma B	Firma C
Fiyat
Süre
Garanti
Referans
Servis
Ödeme
TOPLAM PUAN

Sözleşme Dikkat Noktaları

Olması gerekenler:

• Detaylı teknik şartname
• İş programı ve teslim tarihi
• Garanti kapsamı ve süresi
• Cezai şartlar
• Ödeme planı
• Sigorta bilgileri
• Periyodik bakım şartları

Pratik Örnek: 8 Katlı Apartman

Mevcut Durum

• 25 yaşında hidrolik asansör
• Sık arıza (yılda 10+)
• Yüksek enerji tüketimi
• Periyodik kontrolde uyarılar

Modernizasyon Kararı

• 16 daire, salt çoğunlukla karar
• Kapsamlı modernizasyon seçildi
• 3 firmadan teklif alındı

Maliyet ve Finansman

• Seçilen teklif: 320.000 TL
• Daire başı: 20.000 TL
• Ödeme: 4 taksit (5.000 TL x 4)

Süreç

• İş süresi: 15 gün
• Sakinlere 1 ay önceden bilgi
• Yaşlı sakinler için yardım organizasyonu
• Günlük ilerleme WhatsApp'tan paylaşıldı

Sonuç

• Enerji tüketimi %45 azaldı
• Arıza sayısı yılda 1-2'ye düştü
• Sakin memnuniyeti arttı
• Bina değeri yükseldi

Sonuç ve Öneriler

Asansör modernizasyonu, apartmanlar için önemli bir yatırımdır. Doğru planlama ve yönetimle:

• Güvenlik artırılır
• Enerji maliyetleri düşer
• Konfor yükselir
• Bina değeri artar

Yöneticiler için tavsiyeler:

1. Periyodik kontrol raporlarını ciddiye alın
2. Modernizasyon ihtiyacını erkenden tespit edin
3. Yeterli sayıda teklif toplayın
4. Kat maliklerini şeffaf bilgilendirin
5. Profesyonel destek alın
6. Kaliteli firmayı en ucuza tercih etmeyin

Unutmayın, asansör güvenliği sadece konfor değil, insan hayatıyla doğrudan ilgilidir. Bu yatırımdan kaçınmak veya ertelemek, çok daha büyük maliyetlere ve risklere yol açabilir.