Apartman aidatını kimin ödeyeceği, kiracılar ve ev sahipleri arasında sık yaşanan tartışma konularından biridir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre aidat ödeme yükümlülüğü esasen kat malikine (ev sahibine) aittir, ancak pratikte durum daha karmaşık olabilir.
Yasal Düzenleme: KMK Madde 20
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi açıkça belirtir:
"Kat maliklerinden her biri, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür."
Bu maddeye göre, kat maliki (ev sahibi) aidattan birinci derecede sorumludur.
Müteselsil Sorumluluk
Kanunun 22. maddesi önemli bir düzenleme içerir:
- Kat maliki ile birlikte bağımsız bölümden yararlanan kişi de (kiracı) müteselsilen sorumludur
- Yönetici, ödenmeyen aidatı kiracıdan da talep edebilir; ancak kanuna göre kiracının sorumluluğu "ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı"dır
- Kiracının bu kapsamda yaptığı ödeme kira borcundan düşülür
Kira Sözleşmesindeki Düzenlemeler
Sözleşmede Aidat Maddesi Varsa
Çoğu kira sözleşmesinde aidat ödeme yükümlülüğü kiracıya bırakılır:
- "Kiracı, aylık aidatları ödeyecektir" gibi maddeler geçerlidir
- Bu durumda kiracı doğrudan yönetime karşı sorumludur
- Ancak ev sahibinin yasal sorumluluğu devam eder
Sözleşmede Madde Yoksa
Kira sözleşmesinde aidat hakkında madde yoksa:
- Yönetime karşı birinci derecede kat maliki sorumludur; kiracı da KMK 22. madde gereği kira bedeliyle sınırlı olarak müteselsilen sorumludur
- Ev sahibi ile kiracı arasında, kiralananın kullanımıyla ilgili kullanma (yan) giderleri, aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa kiracıya aittir (Türk Borçlar Kanunu m.341)
Hangi Giderler Kiracıya Ait?
| Gider Türü | Kiracı | Ev Sahibi |
|---|---|---|
| Aylık aidat (işletme giderleri) | ✓ | - |
| Kapıcı/güvenlik maaşı | ✓ | - |
| Ortak alan elektrik/su | ✓ | - |
| Boya-badana (demirbaş) | - | ✓ |
| Çatı onarımı | - | ✓ |
| Asansör yenileme | - | ✓ |
| Sigorta primleri | - | ✓ |
Aidat Ödenmezse Ne Olur?
Kiracı Ödemezse
- Yönetici önce kiracıya başvurur
- Ödeme yapılmazsa ev sahibine bildirilir
- Her ikisine karşı icra takibi başlatılabilir
Ev Sahibi Ödemezse
- Kiracının bilgisi olmasa bile yönetim kiracıya başvurabilir
- Kiracı öderse, ev sahibinden mahsup talep edebilir
- Kiracı, kiradan aidat tutarını düşebilir
Kiracının Aidat Borcu Ev Sahibine Bildirilebilir mi? (KVKK)
Kişisel Verileri Koruma Kurulu bu soruyu 29.09.2020 tarihli ve 2020/755 sayılı kararında inceledi. Olayda site yönetimi, ev sahibinin isteği üzerine kiracının aidat ödeme bilgilerini ev sahibiyle paylaşmış; ev sahibi de kiracısına aidatın bazı aylarda eksik, bazı aylarda hiç yatırılmadığını SMS ile bildirmişti. Kiracı, bilgisi ve rızası olmadan verisinin paylaşıldığını ileri sürerek şikâyette bulundu.
Kurul, KMK 22. maddesine göre ev sahibi ile kiracının ortak giderlerden ve gecikme tazminatından müştereken ve müteselsilen sorumlu olduğunu hatırlattı. Bu nedenle ev sahibinin, kiracısının oturduğu dairenin aidatını ödeyip ödemediğini öğrenmesinde hem ev sahibinin hem site yönetiminin menfaati bulunduğunu; paylaşımın KVKK'nın 5/2-e maddesindeki "bir hakkın tesisi, kullanılması veya korunması" şartı kapsamında yapıldığını değerlendirdi ve şikâyet hakkında Kanun kapsamında yapılacak bir işlem bulunmadığına karar verdi.
Karar yalnızca o dairenin ev sahibine, o dairenin borç bilgisinin verilmesiyle ilgilidir. Borç bilgisinin diğer sakinlerle paylaşılması ya da ortak yerlere asılması ayrı bir konudur; Kurul'un 2026/348 sayılı ilke kararı borç listelerinin ortak yerlere asılmasını hukuka aykırı bulur (ayrıntı: Apartman Kameralarında KVKK Uyumu yazısındaki aidat bölümü).
Apartora'da bu nasıl yapılır
Apartora'da aidat borcu kişi değil daire bazında tutulur: daireye kayıtlı malik de kiracı da "Ödemelerim" ekranında aynı dairenin borcunu ve ödemelerini görür, ikisi de ödeme yapabilir. SMS gibi kanallardan gönderilen hatırlatma dairenin iletişim kişisine gider; kiracı yoksa ya da yönetici malikini iletişim kişisi olarak seçtiyse malike ulaşır. Ayrıntılar kiracı-malik takibi sayfasında.
Kiracının Hakları
- Makbuz talep hakkı: Ödediği aidatlar için makbuz isteyebilir
- Rücu hakkı: Ev sahibinin ödemesi gereken giderleri öderse, geri isteyebilir
- Mahsup hakkı: Kiradan düşebilir
- Toplantıya katılım: Vekaletname ile kat malikleri toplantısına katılabilir
Tavsiyeler
Kiracılar İçin
- Kira sözleşmesinde aidat maddesini net belirleyin
- Ödediğiniz aidatların makbuzlarını saklayın
- Demirbaş niteliğindeki giderler için ev sahibinizi bilgilendirin
Ev Sahipleri İçin
- Sözleşmede aidat sorumluluğunu açıkça belirtin
- Yönetimle iletişimde kalın
- Büyük onarım giderlerini bütçenize dahil edin
Sonuç
Yasal olarak aidat ödeme yükümlülüğü kat malikine (ev sahibine) aittir. Ancak müteselsil sorumluluk nedeniyle kiracıdan da tahsilat yapılabilir. Kira sözleşmesinde bu konunun net belirlenmesi, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları önler.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut uyuşmazlıklar için bir hukukçuya danışın.
Kiracılı dairelerin aidatını tek ekrandan izlemek için Apartora aidat takibini inceleyebilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı aidat ödemek zorunda mı?
Kira sözleşmesinde aksine bir hüküm ya da yerel âdet yoksa kullanma (yan) giderleri kiracıya aittir (TBK m.341). Yönetime karşı birinci derecede kat maliki sorumludur; kiracı da KMK 22. madde gereği kira bedeliyle sınırlı olarak müteselsilen sorumludur.
Ev sahibi aidat ödemezse kiracı sorumlu mu?
Evet, ancak sınırlı olarak. KMK 22. maddeye göre kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır ve kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Demirbaş giderleri kime ait?
Boya-badana, çatı onarımı, asansör yenileme gibi demirbaş niteliğindeki giderler ev sahibine aittir.
Kiracı apartman toplantısına katılabilir mi?
Evet, ev sahibinden vekaletname alarak kat malikleri toplantısına katılabilir ve oy kullanabilir.
Site yönetimi kiracının aidat borcunu ev sahibine söyleyebilir mi?
Evet. Kişisel Verileri Koruma Kurulu 2020/755 sayılı kararında, ev sahibi ile kiracının KMK 22. madde gereği ortak giderlerden müteselsilen sorumlu olması nedeniyle yönetimin kiracının aidat borcunu ev sahibiyle paylaşmasını KVKK 5/2-e kapsamında değerlendirmiş ve şikâyet hakkında işlem yapılmasına gerek görmemiştir. Bu, borç bilgisinin diğer sakinlerle paylaşılabileceği ya da panoya asılabileceği anlamına gelmez.
Aidat ve ortak giderleri elle takip etmeyin
Apartora ile aidatları otomatik hesaplayın, sakinlere anında bildirin ve tahsilatı tek panelden yönetin. Kağıt-kalem ve dağınık WhatsApp gruplarına son.
Aidat takip programını incele⚠️ Yasal Uyarı ve Sorumluluk Reddi
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki mütalaa, mali danışmanlık, yatırım tavsiyesi veya mesleki görüş niteliği taşımaz. Okuyucu ile herhangi bir danışmanlık ilişkisi oluşturmaz.
- •Mevzuat değişebilir: Bu yazı, yayın tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Kanun, yönetmelik ve yargı kararları değişmiş olabilir. Güncel mevzuat için Resmi Gazete'yi kontrol edin.
- •Her durum farklıdır: Apartman/site yönetim planları, sözleşmeler ve yerel uygulamalar farklılık gösterir. Genel bilgiler sizin durumunuza uymayabilir.
- •Profesyonel destek alın: Karar vermeden önce mutlaka Avukat, SMMM veya ilgili alanın uzmanına danışın.
- •Hesaplama araçları tahminidir: Sitemizdeki hesaplama araçları yaklaşık sonuç verir, resmi işlemler için yetkili kurumları kullanın.
Apartora, bu içeriğin kullanımından, yorumlanmasından veya içeriğe dayanılarak alınan kararlardan doğabilecek doğrudan, dolaylı, özel veya arızi zararlardan hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.