Bina Bakım Takvimi: Aylık ve Yıllık Periyodik Kontrol Listesi

Giriş

Düzenli bakım, bir binanın ömrünü uzatır, büyük arızaları önler ve sakinlerin güvenliğini sağlar. Türkiye'de apartman yöneticileri, çeşitli yönetmeliklere göre periyodik bakım ve kontrolleri yaptırmakla yükümlüdür. Bu rehberde, tüm bakım ve kontrol işlemlerini aylık, mevsimlik ve yıllık olarak kategorize edilmiş şekilde bulacaksınız.

Aylık Kontrol Listesi

Her Ay Yapılması Gerekenler

Asansör Kontrolleri:

• Asansör kabini temizliği
• Düğme ve aydınlatma kontrolü
• Kapı açılma/kapanma kontrolü
• Acil durum butonu testi
• Anormal ses kontrolü

Yangın Güvenliği:

• Yangın merdiveni kontrolü (eşya var mı?)
• Acil çıkış kapılarının açılırlığı
• Acil aydınlatma lambası testi
• Duman dedektörü LED kontrolü
• Kaçış yolu işaretleri görünürlüğü

Ortak Alan Kontrolleri:

• Merdiven aydınlatması
• Otopark aydınlatması
• Bahçe sulama sistemi (mevsime göre)
• Çöp konteyneri temizliği
• Kapı ve kilit kontrolleri

Elektrik:

• Ortak alan sayaç okuma
• Arızalı anahtar/priz kontrolü
• Sigorta dolabı görsel kontrolü

Su Tesisatı:

• Su sayacı okuma
• Görünür kaçak kontrolü
• Pompa çalışma sesi kontrolü

Mevsimlik Bakım Takvimi

İlkbahar (Mart-Nisan-Mayıs)

Dış Mekan Hazırlığı:

• Çatı ve oluk temizliği (kış sonrası)
• Dış cephe görsel kontrolü
• Bahçe düzenlemesi
• Havuz açılış hazırlığı (varsa)
• Yağmur suyu kanalları temizliği

Klima Sistemleri:

• Merkezi klima bakımı
• Filtre temizliği
• Gaz kontrolü
• Dış ünite temizliği

Haşere Kontrolü:

• İlk ilaçlama (Nisan)
• Böcek girişi noktaları kontrolü
• Fare/sıçan kontrolü

Yaz (Haziran-Temmuz-Ağustos)

Soğutma Sistemleri:

• Klima performans kontrolü
• Fan coil temizliği
• Su soğutma kulesi bakımı

Su Sistemleri:

• Su deposu temizliği (yılda 2 kez - yaz başı)
• Hidrofor bakımı
• Bahçe sulama sistemi kontrolü
• Havuz bakımı (haftalık)

Haşere Kontrolü:

• İkinci ilaçlama (Temmuz)
• Sivrisinek önlemi

Sonbahar (Eylül-Ekim-Kasım)

Kış Hazırlığı:

• Kalorifer kazanı bakımı
• Baca temizliği
• Radyatör purjajları
• Isı yalıtım kontrolü
• Pencere contaları kontrolü

Dış Mekan:

• Çatı ve oluk temizliği (yaprak döküm sonrası)
• Havuz kışa hazırlama
• Bahçe kışlık düzenlemesi
• Dış mekan mobilya kaldırma

Elektrik:

• Jeneratör kış bakımı
• Aydınlatma saatlerini ayarlama

Kış (Aralık-Ocak-Şubat)

Isıtma Sistemi:

• Kazan günlük kontrolü
• Yakıt seviyesi takibi
• Radyatör sıcaklık kontrolü
• Donma önlemi kontrolleri

Güvenlik:

• Kar/buz temizliği (gerektiğinde)
• Tuz/kum stoku kontrolü
• Giriş kapısı ısıtıcısı (varsa)

Acil Durumlar:

• Jeneratör test çalıştırması
• Acil durum ekipman kontrolü

Yıllık Zorunlu Kontroller

Asansör Periyodik Kontrolü

Yasal Zorunluluk: Yılda 1 kez (A tipi muayene kuruluşu)

Kapsam:

• Mekanik aksamlar
• Elektrik sistemi
• Güvenlik tertibatları
• Kabin ve kapılar
• Makine dairesi

Maliyet: 1.500 - 3.000 TL (2024)

Belge: Periyodik Kontrol Raporu (mavi/yeşil etiket)

Asansör Muayene Etiketleri ve Mahsur Kalma

Periyodik kontrolü yapan A tipi muayene kuruluşu, sonuca göre asansöre renkli bir etiket asar. Etiketin rengi, yöneticinin ne yapması gerektiğini söyler:

Etiket	Anlamı	Yöneticinin yapacağı
Yeşil	Kusursuz	Rutin bakıma devam, bir sonraki yıllık kontrolü takvime yazın
Mavi	Hafif kusurlu, kullanılabilir	Kusurları bir sonraki kontrole kadar giderttirin
Sarı	Kusurlu	Eksikleri yönetmelikte verilen sürede giderttirip takip kontrolü isteyin; giderilmezse asansör kırmızı etiket alabilir
Kırmızı	Güvensiz	Asansör kullanıma kapatılır; onarım ve yeniden kontrol olmadan açılmaz

Sarı ve kırmızı etiketi sakinlere duyurun: hangi eksik var, hangi firma gideriyor, ne zamana kadar.

Asansörde mahsur kalınırsa:

1. Kabindeki acil durum düğmesine basın; interkom varsa yardım isteyin.
2. Kapıları zorlamayın, kabinden kendiniz çıkmaya çalışmayın.
3. Bakım firmasının acil hattını, ulaşılamazsa 112'yi arayın.
4. Kurtarma ekibi gelene kadar kabinde bekleyin.

Kaynak: Asansör Periyodik Kontrol Yönetmeliği ve Asansör İşletme ve Bakım Yönetmeliği (Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı).

Doğalgaz Tesisatı Kontrolü

Yasal Zorunluluk: Her 2 yılda bir (gaz dağıtım şirketi onaylı firma)

Kapsam:

• Boru hatları
• Vanalar
• Dedektörler
• Kazan bağlantıları
• Gaz sayaçları

Maliyet: 500 - 1.500 TL (bina büyüklüğüne göre)

Kalorifer/Kombi Bakımı

Önerilen: Yılda 1 kez (ısıtma sezonu öncesi)

Kapsam:

• Brülör temizliği ve ayarı
• Baca gazı analizi
• Genleşme tankı kontrolü
• Emniyet ventilleri
• Pompa ve vana kontrolü

Maliyet: 800 - 2.000 TL (kazan tipine göre)

Yangın Söndürme Sistemleri

Yasal Zorunluluk:

Ekipman	Kontrol Sıklığı	Zorunlu mu?
Yangın tüpü	6 ayda bir	Evet
Yangın dolabı	Yılda bir	Evet
Sprinkler	Yılda bir	Evet
Duman dedektörü	Yılda bir	Evet
Yangın alarmı	Yılda bir	Evet

Elektrik Tesisatı

Önerilen: 5 yılda bir kapsamlı kontrol

Yıllık Kontrol:

• Topraklama ölçümü
• Kaçak akım rölesi testi
• Ana pano kontrolü

Maliyet: 1.000 - 3.000 TL

Su Deposu Temizliği

Yasal Zorunluluk: Yılda 2 kez (belediye yönetmelikleri)

Kapsam:

• Depo boşaltma ve temizlik
• Dezenfeksiyon
• Su analizi
• Şamandıra ve vana kontrolü

Maliyet: 1.000 - 3.000 TL (depo büyüklüğüne göre)

Jeneratör Bakımı

Önerilen: Yılda 2 kez + aylık test çalıştırması

Kapsam:

• Yağ değişimi
• Filtre değişimi
• Akü kontrolü
• Yakıt sistemi kontrolü
• Yük testi

Maliyet: 2.000 - 5.000 TL

Özel Sistemler Bakım Takvimi

Havuz Bakımı (Varsa)

Günlük:

• pH ve klor ölçümü
• Yüzey temizliği

Haftalık:

• Filtre geri yıkama
• Kimyasal dengeleme
• Havuz duvarları fırçalama

Aylık:

• Pompa kontrolü
• Aydınlatma kontrolü

Yıllık:

• Havuz boşaltma ve genel temizlik
• Fayans/kaplama kontrolü
• Tesisat kontrolü

Güvenlik Sistemleri

Aylık:

• Kamera görüntü kontrolü
• Kayıt sistemi kontrolü
• Bariyer/turnike test

Yıllık:

• Kamera lens temizliği
• DVR/NVR bakımı
• Kablo ve bağlantı kontrolü

Otomasyon Sistemleri

Aylık:

• Aydınlatma sensörleri
• Hareket dedektörleri
• Otomatik kapılar

Yıllık:

• Yazılım güncellemeleri
• Panel bakımı

Bakım Bütçesi Planlama

Yıllık Bakım Bütçesi Örneği (50 Daireli Apartman)

Kalem	Yıllık Maliyet (TL)
Asansör bakım sözleşmesi	24.000
Asansör periyodik muayene	2.500
Kalorifer bakımı	3.000
Doğalgaz kontrolü (2 yılda bir)	750
Yangın tüpü kontrolü	1.500
Su deposu temizliği (2x)	3.000
Jeneratör bakımı	4.000
Haşere ilaçlama (2x)	2.000
Çatı/oluk temizliği	2.000
Genel elektrik	2.000
Beklenmeyen arızalar (%15)	6.700
TOPLAM	51.450

Daire Başı Aylık Bakım Payı

51.450 TL / 50 daire / 12 ay = ~86 TL/ay

Bakım Takip Sistemi

Manuel Takip (Excel)

BAKIM TAKİP TABLOSU
===================
Tarih | İşlem | Firma | Maliyet | Sonraki Bakım | Not
------|-------|-------|---------|---------------|----
      |       |       |         |               |

Dijital Takip

Apartman yönetim yazılımları ile:

• Otomatik hatırlatmalar
• Bakım geçmişi
• Maliyet raporları
• Firma iletişim bilgileri
• Belge arşivleme

Sözleşme Yönetimi

Yıllık Bakım Sözleşmesi Yapılması Gereken Sistemler

1. Asansör - Kesinlikle önerilir
2. Kalorifer/Isıtma - Önerilir
3. Jeneratör - Önerilir
4. Güvenlik Sistemleri - Opsiyonel

Sözleşme Kontrol Listesi

• Kapsam açıkça belirtilmiş mi?
• Acil çağrı dahil mi?
• Parça maliyeti dahil mi?
• Fiyat artış koşulları?
• İptal koşulları?
• Garanti süreleri?

Sonuç

Düzenli bakım, apartman yönetiminin en kritik görevlerinden biridir. Bu takvimi kullanarak:

1. Yasal zorunlulukları eksiksiz yerine getirin
2. Büyük arızaları önceden önleyin
3. Maliyetleri planlayın ve kontrol altında tutun
4. Sakinlerin güvenliğini sağlayın
5. Binanın değerini koruyun

Unutmayın: "Önlem, tamirden ucuzdur."

---

Bu içerik 2024 yılı mevzuatı ve güncel fiyatlarıyla hazırlanmıştır. Yerel yönetmelikleri kontrol etmenizi öneririz.