Apartman ve Site Temizlik Yönetimi: Ortak Alan Temizlik Standartları ve Kontrol Rehberi

Apartmanlarda Temizlik Yönetimi: Neden Bu Kadar Önemli?

Ortak alan temizliği, bir apartman veya sitenin yaşam kalitesini doğrudan etkileyen en kritik konuların başında gelir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ortak alanların bakım ve temizliği, yönetim planı çerçevesinde yöneticinin sorumluluğundadır. 2025 yılında güncellenen apartman yönetmeliği ile birlikte temizlik standartları daha da önem kazanmıştır.

Araştırmalara göre apartman ve site sakinlerinin en sık şikayet ettiği 3 konu sırasıyla gürültü, temizlik ve aidat sorunlarıdır. Profesyonel bir temizlik yönetimi, hem sakinlerin memnuniyetini artırır hem de gayrimenkulün değerini korur.

Yasal Çerçeve: Ortak Alan Temizlik Sorumlulukları

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Temizlik

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 35. maddesi, yöneticinin görevleri arasında "anagayrimenkulün bakımı, korunması ve sigortalanması" hükmünü içerir. Bu kapsamda ortak alanların temizliği yöneticinin birincil sorumluluğudur.

Yöneticinin temizlikle ilgili görevleri:

• Ortak alanların düzenli temizliğini sağlamak
• Temizlik personeli istihdam etmek veya firma ile sözleşme yapmak
• Temizlik malzeme ve ekipman tedarikini yönetmek
• Temizlik standartlarını belirlemek ve denetlemek
• Temizlik giderlerini bütçeye dahil etmek

2025 Yönetmelik Güncellemeleri

2025 yılında yürürlüğe giren yeni düzenlemeler ile:

• 8 daire ve üzeri apartmanlarda yönetim planı zorunlu hale gelmiştir
• Yönetim planında temizlik standartları ve sıklığı belirtilmelidir
• Dijitalleşme teşvik edilmektedir: Genel kurul kararları elektronik ortamda alınabilir
• Ortak alan kullanım kuralları daha detaylı düzenleme gerektirmektedir

Temizlik Giderlerinin Paylaşımı

Temizlik giderleri, yönetim planında aksi belirtilmedikçe arsa payı oranına göre kat maliklerine dağıtılır. Ancak birçok sitede eşit paylaşım prensibi de uygulanmaktadır. Önemli olan, seçilen yöntemin yönetim planında açıkça belirtilmesidir.

Bina Tipine Göre Temizlik Standartları

Küçük Apartmanlar (4-12 Daire)

Temizlik Sıklığı: Haftada 2-3 gün
Kapsam:

• Giriş holü ve koridor
• Merdiven basamakları
• Asansör (varsa)
• Çöp toplama alanı
• Bina çevresi

Özel Dikkat: Küçük apartmanlarda genellikle kapıcı veya part-time temizlikçi görev yapar. Maliyet etkinliği için haftanın belirli günleri detaylı temizlik planlanmalıdır.

Orta Ölçekli Siteler (50-200 Daire)

Temizlik Sıklığı: Her gün (ortak alanlar), haftada 2 kez (detay)
Kapsam:

• Tüm giriş ve çıkışlar
• Koridorlar ve merdivenler
• Asansörler (günde 2 kez)
• Otopark
• Yüzme havuzu çevresi
• Spor salonu
• Toplantı odaları
• Çocuk oyun alanları
• Peyzaj alanları
• Çöp odaları

Özel Dikkat: Site ölçeğinde en az 2-3 tam zamanlı temizlik personeli gereklidir. Vardiya sistemi ile günün farklı saatlerinde temizlik yapılmalıdır.

Büyük Siteler ve Rezidanslar (200+ Daire)

Temizlik Sıklığı: 7/24 temizlik ekibi
Kapsam: Yukarıdakilerin tümü +

• Resepsiyon ve lobi
• Sosyal tesisler
• İş merkezi
• Misafir odaları
• Teras ve çatı alanları

Özel Dikkat: Profesyonel temizlik firması ile çalışılması önerilir. Kalite kontrol denetimleri haftalık yapılmalıdır.

Ortak Alan Türlerine Göre Temizlik Rehberi

Giriş ve Lobiler

Bina girişi, sakinlerin ve ziyaretçilerin ilk izlenimini oluşturur. Bu alan en sık kullanılan ve en çok kirlenen bölgedir.

Günlük temizlik:

• Zemin süpürme ve ıslak silme
• Paspas temizliği veya değişimi
• Kapı ve camların silinmesi
• Posta kutularının üstünün silinmesi
• Çöp kovalarının boşaltılması

Haftalık temizlik:

• Duvar ve tavan köşelerinin toz alınması
• Aydınlatma armatürlerinin silinmesi
• Kapı kollarının dezenfeksiyonu
• Süpürgelik temizliği

Merdiven ve Koridorlar

Günlük:

• Süpürme (yukarıdan aşağıya)
• Korkuluk ve tırabzan silinmesi
• Pencere pervazları

Haftada 2 kez:

• Islak silme (uygun zemin temizleyici ile)
• Duvar lekelerinin temizlenmesi

Aylık:

• Merdiven halılarının yıkanması (varsa)
• Duvar boyası kontrol ve rötuşu

Asansörler

Asansörler kapalı ve yoğun kullanılan alanlar olduğundan özel dikkat gerektirir:

Günde 2 kez:

• Kabin içi zemin silme
• Ayna ve paslanmaz yüzey temizliği
• Buton paneli dezenfeksiyonu
• Kapı raylarının temizliği

Haftalık:

• Kabin tavanı ve aydınlatma temizliği
• Kapı eşiği detay temizliği
• Havalandırma ızgarası

Otoparklar

Haftalık:

• Genel süpürme
• Yağ lekesi temizliği
• Çöp toplama
• Yangın söndürücü kontrol

Aylık:

• Basınçlı su ile yıkama
• Çizgi ve işaretleme kontrolü
• Drenaj kanalı temizliği

Bahçe ve Dış Alanlar

Günlük:

• Çöp ve yaprak toplama
• Bank ve oturma alanları silme
• Çocuk oyun alanı kontrol

Haftalık:

• Peyzaj sulama kontrolü
• Yürüyüş yolları temizliği
• Çit ve sınır kontrolü

Mevsimsel:

• İlkbahar: Genel peyzaj bakımı, ilaçlama
• Yaz: Sulama sistemleri, havuz bakımı
• Sonbahar: Yaprak temizliği, drenaj kontrolü
• Kış: Tuzlama, kar temizliği, dona karşı önlem

Temizlik Kontrol Çizelgesi Oluşturma

Neden Kontrol Çizelgesi Gerekli?

Kontrol çizelgesi olmadan:

• Hangi alanın ne zaman temizlendiği belirsizdir
• Personel performansı ölçülemez
• Şikayetlerde kanıt gösterilemez
• Standart tutturulamaz

Etkili Bir Çizelgenin Bileşenleri

1. Alan Listesi: Tüm ortak alanların detaylı listesi
2. Görev Tanımları: Her alan için yapılacak temizlik işlemleri
3. Sıklık: Günlük, haftalık, aylık görevler
4. Sorumlu Kişi: Hangi personel hangi alandan sorumlu
5. Onay Mekanizması: İmza/QR kod/dijital onay
6. Denetim: Yönetici veya kontrol görevlisi onayı

Kağıt Çizelge vs Dijital Takip

Özellik	Kağıt Çizelge	Dijital Takip
Maliyet	Düşük	Orta
Takip kolaylığı	Zor	Çok kolay
Raporlama	Manuel	Otomatik
Fotoğraf kanıtı	Yok	Var
Anlık bildirim	Yok	Var
Geçmiş kayıtlar	Dosyalama gerekli	Anında erişim
Sahtecilik riski	Yüksek	Çok düşük

Dijital avantajı: Apartora Clean gibi temizlik yönetim yazılımları, alan bazlı temizlik takibi, QR kod ile onay, fotoğraflı kanıt ve otomatik raporlama özellikleri sunar. Bu sayede yöneticiler, ofislerinden çıkmadan tüm temizlik operasyonunu anlık olarak izleyebilir.

Sakinlerin En Sık Şikayet Ettiği 10 Temizlik Sorunu

1. Merdiven ve Koridorlarda Toz ve Kir

Çözüm: Günlük süpürme + haftada 2 kez ıslak silme programı oluşturun.

2. Asansörlerde Kötü Koku

Çözüm: Günde 2 kez dezenfektanlı temizlik + havalandırma kontrolü.

3. Çöp Odalarından Gelen Koku

Çözüm: Günlük dezenfeksiyon + haftada 1 kez basınçlı yıkama.

4. Otoparktaki Yağ Lekeleri

Çözüm: Özel yağ çözücü ürünler + aylık basınçlı yıkama.

5. Bahçe ve Yeşil Alan Bakımsızlığı

Çözüm: Haftalık bakım programı + mevsimsel peyzaj planı.

6. Kapı ve Camların Kirli Olması

Çözüm: Haftalık cam temizliği programı.

7. Dezenfeksiyon Eksikliği

Çözüm: Kapı kolları, asansör butonları, merdiven korkulukları günlük dezenfekte edilmeli.

8. Temizlik Saatlerinin Uygunsuzluğu

Çözüm: Sakinlerin yoğun olduğu saatlerde gürültülü temizlikten kaçının. 09:00-11:00 ve 14:00-16:00 arası ideal.

9. Temizlik Personelinin İlgisizliği

Çözüm: Düzenli performans değerlendirmesi + kalite denetimi.

10. İlaçlama ve Haşere Kontrolü Eksikliği

Çözüm: 3 ayda bir düzenli ilaçlama programı + acil müdahale planı.

Temizlik Bütçesi Planlama

Maliyet Kalemleri

Kalem	Aylık Maliyet (Orta Ölçek Site)
Personel (2 kişi)	45.000-60.000 TL
Temizlik malzemeleri	3.000-5.000 TL
Ekipman bakım/yenileme	1.000-2.000 TL
İlaçlama (aylık pay)	500-1.000 TL
Yazılım/dijital araçlar	500-1.500 TL
TOPLAM	50.000-69.500 TL

Maliyet Optimizasyonu İpuçları

1. Toplu malzeme alımı yaparak %15-20 tasarruf sağlayın
2. Ekipman bakımını düzenli yaparak ömrünü uzatın
3. Dijital takip ile malzeme israfını önleyin
4. Personel eğitimi ile verimi artırın, daha az personelle daha kaliteli sonuç alın
5. Mevsimsel planlama ile gereksiz harcamalardan kaçının

Profesyonel Temizlik Firması ile Çalışma

Ne Zaman Firma Tercih Edilmeli?

• 100+ daire olan sitelerde
• 7/24 temizlik gerektiren rezidanslarda
• Özel uzmanlık gerektiren alanlarda (havuz, spor salonu)
• Personel yönetimi sorumluluğu istenmediğinde

Firma Seçim Kriterleri

1. Referanslar: En az 3 aktif müşteriden referans isteyin
2. Sigorta: İş kazası ve mali mesuliyet sigortası olmalı
3. SGK Borcu: Güncel SGK borcu olmamalı
4. Ekipman: Kendi profesyonel ekipmanı olmalı
5. Eğitim: Personel eğitim programı sorgulanmalı
6. Dijital Altyapı: Kalite kontrol ve raporlama sistemi olmalı
7. Sözleşme: Detaylı hizmet kapsamı, SLA ve ceza maddeleri içermeli

Sözleşmede Olması Gereken Maddeler

• Temizlik yapılacak alanların detaylı listesi
• Her alan için temizlik sıklığı ve saatleri
• Kullanılacak malzeme ve ekipman listesi
• Personel sayısı ve nitelikleri
• Kalite kontrol mekanizması ve denetim sıklığı
• SLA (Hizmet Seviyesi Anlaşması) metrikleri
• Ceza ve bonus koşulları
• Fesih koşulları

Sonuç ve Öneriler

Apartman ve site temizlik yönetimi, sistematik bir yaklaşım ve düzenli denetim gerektiren kritik bir süreçtir. Başarılı bir temizlik yönetimi için:

1. Standartları yazılı olarak belirleyin ve tüm taraflara duyurun
2. Düzenli kontrol çizelgesi oluşturun ve takip edin
3. Dijital araçlardan yararlanın - Apartora Clean gibi yazılımlarla tüm süreçleri dijitalleştirin
4. Sakinlerden düzenli geri bildirim alın ve iyileştirme yapın
5. Bütçeyi doğru planlayın ve maliyet optimizasyonu sağlayın

Profesyonel bir temizlik yönetimi, sadece hijyen sağlamakla kalmaz; gayrimenkulün değerini korur, sakin memnuniyetini artırır ve yöneticinin işini kolaylaştırır.