Ortak Alan İşgali ve Ecrimisil: Hukuki Süreç ve Tazminat Davası

Ortak Alan İşgali ve Ecrimisil Nedir? (Kısa Yanıt)

Ecrimisil, bir taşınmazın veya taşınmaz bölümünün hak sahibinin izni olmadan kullanılması karşılığında ödenmesi istenen haksız işgal tazminatıdır. Apartman ve sitelerde ortak alanlar (merdiven boşluğu, çatı, otopark, bahçe, sığınak, teras gibi) 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 4 uyarınca her hâlde ortak yer sayılır; bir kat malikinin buraları tek başına ve diğerlerini dışlayarak kullanması, kural olarak diğer kat maliklerinin kullanım hakkını ihlal eder.

Bu tür bir işgalde izlenecek yol genellikle şu sırayı takip eder: (1) durumun tespiti ve fotoğraf/tanık deliliyle belgelenmesi, (2) işgalciye ihtarname gönderilmesi, (3) kat malikleri kurulunda karar alınması, (4) gerekirse arabuluculuk, (5) sulh hukuk mahkemesinde ecrimisil/tazminat ve men (önleme) davası. Talep edilecek tutar; işgal edilen alanın büyüklüğü, emsal kira değeri ve işgal süresi üzerinden örnek bir hesapla ortaya çıkarılabilir. Örneğin ortak otoparkta 12 m²'lik bir yerin aylık emsal rayici 1.500 ₺ kabul edilirse ve apartmanda 20 daire varsa, tek bir dairenin aylık payı 1.500 ÷ 20 = 75 ₺ düzeyinde kalır; bu, işgalin apartman ölçeğinde küçük ama bireysel ölçekte somut bir kalem olduğunu gösterir.

Özet: Ortak alan = KMK m.4 kapsamında ortak yer. İşgalin tazmini için önce belgeleme, sonra ihtarname ve kurul kararı, ardından dava gerekir. Tutar, alanın emsal kira bedeli × işgal süresi mantığıyla hesaplanır.

Ortak Alan Sayılan Yerler ve İşgal Türleri

KMK madde 4, hangi yerlerin "her hâlde ortak yer" sayılacağını liste hâlinde sayar. Buna göre temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler, sıcak ve soğuk hava tesisleri, çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları ve yangın emniyet merdivenleri ortak yer kapsamındadır. Aynı madde, sayılanların dışında kalıp da ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerleri de ortak yer sayar.

Uygulamada en sık karşılaşılan işgal türleri şunlardır:

• Otopark işgali: Ortak otoparkta bir malikin sürekli aynı yeri "kapatması" veya başkasının yerine araç bırakması.
• Çatı/teras işgali: Çatıya bağımsız bölüme bağlanan çıkış yapıp orayı özel kullanıma açmak.
• Koridor/merdiven boşluğu işgali: Ayakkabılık, dolap, kutu koyarak geçişi daraltmak.
• Bahçe/yeşil alan işgali: Çit çekip, çardak kurup veya tarım amaçlı kullanmak.
• Sığınak/bodrum işgali: Ortak depoyu kilitleyip yalnız kendine tahsis etmek.

Bu tür kullanımların bir kısmı kısa süreli ve zararsız olabilir; ancak süreklilik kazanıp diğer kat maliklerini dışladığında hukuken "haksız işgal" tartışması doğar. Örneğin taşınma sırasında koridorda iki gün kutu bırakmak ile aynı koridora kalıcı bir dolap yerleştirip geçiş genişliğini 120 cm'den 70 cm'ye düşürmek arasında nitelik farkı vardır; ikinci durumda hem kullanım kısıtlanır hem de yangın tahliye güzergâhı daralır. Benzer biçimde ortak otoparkta 20 araçlık alanın 3 yerinin sürekli aynı malik tarafından kapatılması, diğer 19 daire için fiili kapasiteyi %15 azaltır; bu tür oranlar somut olayda bilirkişi tarafından ölçülerek belirlenir.

Ecrimisil Talebinin Hukuki Dayanağı

Ecrimisil, doğrudan KMK'da adı geçen bir kurum değildir; uygulamada haksız işgal nedeniyle tazminat olarak, sebepsiz zenginleşme ve haksız fiil kurallarıyla birlikte değerlendirilir. Ortak alanların hukuki niteliği KMK m.4 ile belirlenir; ortak yerler, kat maliklerinin ortak malı sayıldığı için bir malikin diğerlerini dışlayarak bu yerleri kullanması, kural olarak diğer maliklerin mülkiyet hakkına müdahale teşkil eder. KMK m.6 ise bağımsız bölümle eklenti ve ortak yerler arasındaki bağlantıyı düzenler: bir bağımsız bölümün dışında olup doğrudan o bölüme tahsis edilmiş kömürlük, su deposu, garaj, elektrik, havagazı veya su saati yuvaları, tuvalet gibi eklentiler, ait olduğu bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılır ve o bölümün maliki eklentilerin de tek başına maliki olur. Bu ayrım, bir yeri "ortak alan" mı yoksa "eklenti" mi sayacağımızı belirler; eklenti niteliğindeki bir yer için işgal iddiası kurulamaz, çünkü o yer zaten tek bir bağımsız bölüme tahsis edilmiştir.

Türk Medeni Kanunu madde 2, hukuki ilişkilerin dürüstlük kuralına göre yürütülmesini öngören genel bir ilke maddesidir. Bir kat malikinin, ortak alanı kullanırken diğer maliklerin haklarını gözetmemesi ve onları dışlayacak biçimde davranması dürüstlük kuralıyla bağdaşmaz; ancak TMK m.2 tek başına somut bir tazminat hesabı doğurmaz. Bu nedenle ecrimisil talebi, öncelikle ortak alanın niteliği, işgalin sürekliliği ve emsal kira değeri üzerinden kurulur.

Önemli bir ayrım: Ortak alanın bir kat malikine tahsisi (örneğin otopark yeri tahsisi) yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararıyla yapılabilir. Böyle bir tahsis varsa, artık "haksız işgal" değil, tahsise dayalı kullanım söz konusudur. Tahsis yoksa ve malik diğerlerini dışlıyorsa, ecrimisil talebinin temeli oluşur. Bu noktada yönetim planının nasıl okunacağı ve tahsis kararlarının nasıl alındığı belirleyici olur; apartman yönetiminde karar alma pratiği için Apartman Aidatı Nasıl Belirlenir? rehberi, karar süreçlerinin nasıl işlediğine dair faydalı bir çerçeve sunar.

Ecrimisil Tutarı Nasıl Hesaplanır? (Örnek Hesapla)

Ecrimisil tutarı, kural olarak işgal edilen alanın emsal kira değeri ile işgal süresi çarpılarak hesaplanır. Emsal kira değeri, aynı bölgede benzer nitelikteki bir alanın (örneğin bir otopark yeri veya depo) aylık rayiç kira bedelidir. Aşağıdaki tablo, tamamen örnek bir hesaplamayı göstermektedir; gerçek tutarlar bölgeye, alana ve tarihe göre değişir.

Kalem	Örnek Değer	Açıklama
İşgal edilen alan	12 m² (ortak otoparkta bir araç yeri)	Alan büyüklüğü emsal kira bedelini etkiler
Emsal aylık kira	1.500 ₺	Aynı bölgede benzer bir yerin örnek aylık rayici
İşgal süresi	24 ay	İhtarname öncesi ve sonrası ayrı değerlendirilebilir
Aylık ecrimisil (tek malik payı)	1.500 ₺ ÷ daire sayısı	Ortak alan tüm maliklerin ortak malıdır
Örnek: 20 daireli apartman	1.500 ÷ 20 = 75 ₺/ay	Bir daireye düşen aylık pay
Örnek: 24 aylık toplam (tek daire)	75 × 24 = 1.800 ₺	Bu, tek bir kat malikinin talep edebileceği örnek tutardır
Örnek: 24 aylık toplam (20 daire)	1.800 × 20 = 36.000 ₺	Yönetim adına toplu talep edildiğinde örnek toplam
Örnek: 10 daireli apartman	1.500 ÷ 10 = 150 ₺/ay; 150 × 24 = 3.600 ₺	Daire sayısı azaldıkça kişi başı pay artar

Bu tabloda görüldüğü gibi, ortak alan tüm maliklerin ortak malı olduğu için ecrimisil genellikle her kat malikinin payı oranında talep edilir. Uygulamada yönetim, kat malikleri kurulu kararıyla tüm malikler adına hareket edebilir; ancak dava açma yetkisinin kime ait olduğu ve nasıl kullanılacağı somut olaya ve yönetim planına göre değişir. Bu nedenle dava öncesinde bir avukatla yetki ve taraf yapısının netleştirilmesi yerinde olur.

İşgalin ihtarname öncesi ve sonrası dönemlere ayrılması, faiz ve zamanaşımı hesabını da etkiler. İhtarname ile işgalcinin temerrüde düştüğü kabul edilirse, ihtarname sonrası dönem için faiz talebi gündeme gelebilir; bu değerlendirme de somut olaya bağlıdır. Örnek bir senaryoda işgal 24 ay sürmüş ve ihtarname 12. ayda gönderilmişse, hesabı iki dilime bölmek (ilk 12 ay için faizsiz, son 12 ay için ihtarname tarihinden itibaren faizli) uygulamada sık başvurulan bir yaklaşımdır. Faiz oranı ve türü (yasal faiz mi, avans faizi mi) talebin hukuki temeline göre değişir ve somut olayda avukatla netleştirilir.

Adım Adım Hukuki Süreç

1. Belgeleme

Öncelikle işgalin varlığı ve sürekliliği belgelenir: tarih atılmış fotoğraflar, video kayıtları, tanık beyanları, varsa yazışmalar. İşgalin "ne zamandan beri" sürdüğü, ecrimisil süresinin hesabı için kritik önemdedir. Uygulamada en az üç farklı tarihte (örneğin birer ay arayla) alınan tarihli fotoğraflar, işgalin süreklilik kazandığını göstermede daha güçlü bir delil oluşturur; tek bir fotoğraf "geçici kullanım" savunmasına karşı zayıf kalır.

Belgeleme aşamasında bir diğer pratik yöntem, işgalin başlangıç tarihini dolaylı kayıtlarla desteklemektir: apartman gider defterindeki tarihli notlar, yöneticiye gönderilen e-posta veya mesaj kayıtları, kapıcı/görevli tutanakları bu işlevi görebilir. Örneğin bir malikin 2023 Mart ayında ortak depoyu kilitlediği, aynı ay içinde yöneticiye yazılan bir mesajla belgelenmişse, işgalin başlangıcı için daha net bir tarih elde edilir; bu tarih, 24 aylık örnek hesabın hangi dönemi kapsayacağını doğrudan etkiler.

2. İhtarname

İşgalciye noter aracılığıyla ihtarname gönderilerek işgalin sonlandırılması ve doğmuş tazminatın ödenmesi talep edilir. İhtarname, hem iyi niyet göstergesi hem de temerrüt tarihinin belirlenmesi açısından işlevseldir. İhtarnamenin içeriğinde işgalin tanımı, süresi ve talep edilen tutarın dayanağı açıkça yazılmalıdır. İhtarnameye bir cevap gelmezse, uygulamada genellikle iki ila dört hafta beklenip kurul sürecine geçilmesi tercih edilir; bu süre yasal bir zorunluluk değil, pratik bir tercihtir.

İhtarnamenin içeriği, sonraki dava dilekçesinin iskeletini oluşturur. Bu nedenle ihtarnamede işgal edilen alanın metrekaresi, işgalin başlangıç tarihi, emsal kira dayanağı ve talep edilen toplam tutar ayrı ayrı yazılırsa, dava aşamasında bu belge doğrudan delil olarak kullanılabilir. Örneğin "12 m²'lik ortak otopark yeri, 2023 Mart'tan bu yana tarafınızca kullanılmakta olup 24 aylık dönem için 1.800 ₺ ecrimisil talep edilmektedir" biçimindeki bir ifade, hem süreyi hem tutarı somutlaştırır.

3. Kat Malikleri Kurulu Kararı

Ortak alanla ilgili bir dava veya talep, kural olarak yönetim adına yürütülür. Bu nedenle kat malikleri kurulundan, işgalin sonlandırılması ve tazminat talebi konusunda karar alınması süreci güçlendirir. Kararın nasıl alınacağı, toplantı ve karar yeter sayıları gibi konular ayrı bir başlık altında incelenebilir; bu konuda Yönetici Değişikliği Nasıl Yapılır? (2025 Rehberi) yazısı, yönetim organının yetki ve görev sınırlarını anlamada yol gösterici olabilir.

Kurul kararının içeriği de önemlidir: kararda işgalin tanımı, hangi alanı kapsadığı, hangi dönem için talep doğduğu ve yönetime dava açma yetkisi verildiği açıkça yazılırsa, sonraki aşamalarda yetki tartışması büyük ölçüde ortadan kalkar. Örneğin "ortak otoparkta 3 numaralı yerin 2023 Mart'tan itibaren işgal edildiği, bu yer için emsal kira üzerinden ecrimisil talep edilmesine ve yönetime dava açma yetkisi verilmesine karar verilmiştir" biçimindeki bir karar, hem delil hem yetki belgesi işlevi görür.

4. Arabuluculuk

Komşuluk hukukundan kaynaklanan bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuğa başvuru gündeme gelebilir. Tarafların anlaşması hâlinde süreç kısalır ve masraf azalır. Arabuluculuğun kapsamı ve istisnaları somut uyuşmazlığa göre değişir; bu konuda Komşu Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk: Kapsamlı Rehber yazısına bakılabilir. Arabuluculuk görüşmelerinde tutarın örnek hesapla (emsal kira × süre × pay) somutlaştırılması, tarafların anlaşma ihtimalini artırır; soyut talepler genellikle sonuçsuz kalır.

Arabuluculukta tarafların anlaşması hâlinde, işgalin sonlandırılması ve tazminatın ödenmesi tek bir tutanakta birleştirilebilir. Örneğin işgalci, 24 aylık dönem için hesaplanan 1.800 ₺'lik örnek tutarı kabul edip yeri 30 gün içinde boşaltmayı taahhüt ederse, dava açılmasına gerek kalmaz; bu tür çözümler hem apartman bütçesini hem de komşuluk ilişkilerini korur.

5. Dava

Anlaşma sağlanamazsa, sulh hukuk mahkemesinde ecrimisil/tazminat ve işgalin önlenmesi (men) talebiyle dava açılabilir. Dava dilekçesinde işgalin niteliği, süresi, emsal kira değeri ve talep edilen tutarın hesabı somut delillerle desteklenmelidir. Yargılama sırasında keşif ve bilirkişi incelemesi istenebilir. Keşifte mahkeme, işgal edilen alanın metrekaresini, kullanım biçimini ve diğer maliklerin erişiminin ne ölçüde kısıtlandığını yerinde tespit eder; bilirkişi ise emsal kira araştırmasını yapar ve örnek hesabı mahkemeye sunar.

Dava dilekçesinde talep sonucunun (netice-i talep) açık yazılması, sonradan ıslah ihtiyacını azaltır. Örneğin "işgalin sonlandırılması, 24 aylık dönem için 1.800 ₺ ecrimisilin ihtarname tarihinden itibaren faiziyle birlikte tahsili ve yargılama giderlerinin davalıya yükletilmesi" biçimindeki bir talep, hem tazminatı hem men talebini kapsar. Bilirkişi raporu sonrası tutarın değişmesi hâlinde ıslah yoluna gidilebilir; bu nedenle dava açılırken tutarın örnek hesapla gerekçelendirilmesi, ıslah ihtiyacını azaltır.

İşgalin Niteliğine Göre Farklı Senaryolar

Ecrimisil talebinin sonucu, işgalin niteliğine göre değişir. Aşağıdaki senaryolar, uygulamada sık karşılaşılan durumları özetler:

• Süreli ve zararsız kullanım: Bir malikin taşınma sırasında birkaç gün koridorda kutu bırakması gibi geçici durumlar genellikle tazminat doğurmaz; ancak süreklilik kazanırsa tablo değişir. Örneğin aynı kutular iki hafta sonra da oradaysa ve geçişi engelliyorsa, "geçici" savunması zayıflar.
• Tahsisli kullanım: Yönetim planı veya kurul kararıyla bir malike otopark yeri tahsis edilmişse, o malikin bu yeri kullanması işgal sayılmaz; ancak tahsisin sınırları aşılırsa (örneğin tahsis edilen yere ek olarak başka yerleri de kapatmak) aşan kısım için talep doğabilir. Örneğin tahsis 1 araç yerini kapsarken malik 3 yeri kapatıyorsa, fazladan kapatılan 2 yer için ecrimisil gündeme gelebilir.
• Yapısal müdahale: Çatıya bağımsız bölüm eklemek, koridoru duvarla kapatmak gibi yapısal müdahaleler hem işgal hem de imar mevzuatı açısından ayrıca değerlendirilir. 3194 sayılı İmar Kanunu madde 2, belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek resmî ve özel bütün yapıların bu Kanun hükümlerine tabi olduğunu belirtir; izinsiz yapısal müdahaleler bu kapsamda idari yaptırımlara da konu olabilir. Bu tür bir müdahalede ecrimisil davası, idari süreçten bağımsız olarak yürütülebilir; iki süreç birbirini beklemez.
• Ticari kullanım: Ortak alanın işyeri olarak kullanılması veya üçüncü kişilere kiralanması, hem ecrimisil hem de ortak alan gelirlerinin paylaşımı açısından ayrı bir rejime tabidir. Örneğin ortak alandaki bir bölümü kiraya veren malik, elde ettiği kira gelirini diğer maliklerle paylaşmadığında, ecrimisil hesabı emsal kira üzerinden değil, fiilen elde edilen gelir üzerinden tartışılabilir; bu durumda ortak alan gelirlerinin vergilendirilmesi de gündeme gelir ve Apartman Yönetiminde Kira Geliri ve Stopaj: Ortak Alan Vergi Rehberi yazısı bu yönüyle tamamlayıcıdır.

Ecrimisil Davasında Dikkat Edilecek Noktalar

Ecrimisil davası, delil ve hesap üzerine kurulu bir davadır. Bu nedenle aşağıdaki noktalar sürecin seyrini belirler:

• Emsal kira tespiti: İşgal edilen alanın niteliğine uygun emsal (aynı bölgede benzer bir otopark/depo/teras) kirası, bilirkişi marifetiyle belirlenir. Emsal seçimi tutarı doğrudan etkiler; örneğin 12 m²'lik bir otopark yeri için 1.200 ₺ yerine 1.800 ₺ emsal kabul edilirse, 24 aylık toplam tek daire için 1.440 ₺ yerine 2.160 ₺ seviyesine çıkar.
• İşgalin süresi: Ecrimisil, işgalin başladığı tarihten itibaren hesaplanır. Bu nedenle işgalin başlangıcının ispatı kritiktir; tarihli fotoğraf, komşu beyanı ve varsa yönetim kayıtları bu noktada belirleyici olur.
• Zamanaşımı: Ecrimisil talebi, niteliğine göre zamanaşımına tabidir; süre somut olaya ve talebin hukuki temeline göre değişir. Bu nedenle gecikmeden hareket etmek yerinde olur; işgalin fark edildiği andan itibaren belgeleme yapılması, ileride doğabilecek süre tartışmalarında avantaj sağlar.
• Faiz talebi: İhtarname ile temerrüt oluşmuşsa, ihtarname sonrası dönem için faiz talep edilebilir. Faizin türü ve oranı, talebin hukuki temeline göre değişir.
• Men (önleme) talebi: Tazminatın yanı sıra işgalin sonlandırılması için men talebi de ileri sürülebilir; mahkeme, işgalin kaldırılmasına karar verebilir. Men kararı verildiğinde işgalci, kararın gereğini yerine getirmezse icra yoluyla tahliye ve eski hâle getirme gündeme gelebilir.

Apartman Yönetiminde Önleyici Adımlar

Ecrimisil davası, çoğu zaman önlenebilir bir uyuşmazlığın sonucudur. İşgali doğmadan önlemek için şu adımlar işlevseldir:

• Yönetim planında netlik: Otopark, depo, teras gibi alanların kullanımı yönetim planında açıkça düzenlenirse, sonradan "kimin neyi kullanacağı" tartışması azalır. Örneğin 20 daireli bir apartmanda 18 otopark yeri varsa, yönetim planının bu 18 yerin nasıl paylaşılacağını (sabit tahsis, dönüşümlü kullanım, açık artırma gibi) belirtmesi, ihtilafın doğmadan çözülmesini sağlar.
• Yazılı tahsis kararları: Ortak alanın bir malike tahsisi yapılacaksa, bunun kat malikleri kurulu kararıyla ve yazılı olarak yapılması, sonradan işgal iddiasını önler. Sözlü tahsisler, sonradan ispat edilemediği için uyuşmazlığa açık kapı bırakır.
• Düzenli tespit ve kayıt: Ortak alanların düzenli kontrolü ve fotoğrafla kaydı, işgalin erken fark edilmesini sağlar. Bu tür takip işleri, apartman ve site yönetimi için geliştirilen bazı dijital çözümlerle daha düzenli yürütülebilir; ortak alan ve görev takibi modülleri sunan uygulamalar, kayıtların tarihli biçimde saklanmasına yardımcı olur.
• Şeffaf iletişim: İşgal iddiası doğduğunda, önce yazılı uyarı ve diyalog denenmesi, dava yoluna göre daha hızlı ve düşük maliyetli sonuç verebilir. Uygulamada birçok uyuşmazlık, kurul toplantısında alınan yazılı bir karar ve ihtarname aşamasında çözülür; dava yoluna giden dosya oranı bu nedenle görece düşüktür.
• Kayıtların düzeni: Ortak alanlara ilişkin kararlar, tahsisler ve uyarılar aynı dosyada tutulduğunda, ileride açılabilecek bir davada delil sunumu kolaylaşır. Özellikle karar defteri, ihtarname örnekleri ve fotoğraf arşivinin birlikte saklanması, süreç yönetimini sadeleştirir.

Sık Sorulan Sorular

Ortak alan işgalinde ecrimisil kim talep edebilir?

Ortak alanlar KMK m.4 uyarınca tüm kat maliklerinin ortak malı olduğundan, kural olarak her kat maliki kendi payı oranında talep edebilir. Uygulamada yönetim, kat malikleri kurulu kararıyla tüm malikler adına hareket edebilir. Yetki ve taraf yapısının somut olaya göre netleştirilmesi için bir avukata danışılması yerinde olur. Örnek bir hesapla 20 daireli bir apartmanda tek daireye düşen aylık pay 75 ₺ düzeyinde kalırken, toplam talep 36.000 ₺ seviyesine çıkabilir; bu fark, davanın kim tarafından açılacağını pratikte önemli kılar.

Ecrimisil tutarı nasıl hesaplanır?

Ecrimisil, işgal edilen alanın emsal kira değeri ile işgal süresinin çarpımı esas alınarak hesaplanır. Ortak alan tüm maliklerin ortak malı olduğu için tutar her malikin payı oranında bölüştürülür. Emsal kira değeri, aynı bölgede benzer nitelikteki bir alanın rayiç kirası üzerinden belirlenir; örneğin 12 m²'lik bir otopark yeri için aylık 1.500 ₺ emsal kabul edilirse ve işgal 24 ay sürmüşse, 20 daireli apartmanda tek daireye düşen toplam 1.800 ₺, apartman toplamı ise 36.000 ₺ olarak örneklenebilir.

İşgalciye önce ihtarname göndermek zorunlu mu?

İhtarname hukuken zorunlu bir ön koşul olmasa da, hem iyi niyet göstergesi hem de temerrüt tarihinin belirlenmesi açısından işlevseldir. İhtarname sonrası dönem için faiz talebi gündeme gelebilir; bu nedenle dava öncesinde ihtarname gönderilmesi uygulamada yaygındır. İhtarnameye cevap gelmemesi hâlinde genellikle iki ila dört hafta beklenmesi pratik bir tercihtir; bu süre yasal bir zorunluluk değildir.

Ortak alan işgalinde hangi mahkeme yetkilidir?

Ortak alan işgalinden kaynaklanan tazminat ve men talepleri kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Somut olayda görev ve yetki konusunun bir avukatla netleştirilmesi yerinde olur; yapısal müdahale içeren uyuşmazlıklarda idari süreç ayrıca yürütülebilir.

Kat malikleri kurulu kararı olmadan dava açılabilir mi?

Ortak alanla ilgili taleplerin yönetim adına yürütülmesi kural olarak kurul kararıyla desteklenir; ancak her kat malikinin kendi payı oranında talepte bulunma hakkı saklıdır. Dava açmadan önce yetki ve usul konusunun somut olaya göre değerlendirilmesi gerekir. Uygulamada kurul kararı alınması, hem delil gücü hem de yönetim adına hareket kolaylığı sağlar.

Ecrimisil talebinde zamanaşımı süresi nedir?

Ecrimisil talebinin zamanaşımı, talebin hukuki temeline ve somut olaya göre değişir. Bu nedenle işgalin fark edildiği andan itibaren belgeleme yapılması ve gecikmeden hukuki danışmanlık alınması yerinde olur. İşgalin başlangıç tarihini ispatlayan tarihli kayıtlar, zamanaşımı tartışmasında belirleyici olabilir.

---

Bu yazı genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki danışmanlık yerine geçmez. Somut olayınıza ilişkin hak kaybı yaşamamak için bir avukata danışmanız önerilir.