Apartmanda Ortak Alanlar Nelerdir?

Ortak Alan Nedir? KMK Tanımı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesine göre ortak yerler, anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerdir. Bu alanlar tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetindedir ve hiçbir malik tek başına bu alanlarda tasarruf hakkına sahip değildir.

Kanun, ortak yerleri genel olarak şu şekilde tanımlar: "Kat mülkiyetine veya kat irtifakına tabi olan gayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerlerdir."

Apartmanda Ortak Alanlar Listesi

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre apartmanlardaki ortak alanlar şunlardır:

Yapısal Ortak Alanlar

• Temeller ve ana duvarlar: Binanın taşıyıcı sistemi olan temel, kolon ve kirişler
• Çatı ve dam: Çatı örtüsü, çatı arası ve izolasyon sistemleri
• Dış duvarlar: Binanın dış cephesi ve mantolama
• Avlular ve bahçeler: Ortak kullanıma açık dış mekanlar

Dolaşım Alanları

• Merdivenler: Ana merdiven, yangın merdiveni
• Asansörler: Asansör kabini, kuyusu ve makine dairesi
• Koridorlar: Kat koridorları ve hollar
• Giriş ve antre: Bina girişi, lobi alanı

Teknik ve Servis Alanları

• Kalorifer dairesi: Merkezi ısıtma sistemi odası
• Sığınak: Sivil savunma sığınağı
• Su deposu ve hidrofor: Su sistemi ekipmanları
• Jeneratör odası: Yedek güç kaynağı alanı
• Elektrik ve sayaç odaları: Ortak tesisat alanları

Diğer Ortak Alanlar

• Kapıcı/Görevli dairesi: Site veya apartman görevlisine tahsisli daire
• Otopark: Ortak kullanıma açık araç park alanları
• Çamaşırhane: Ortak çamaşır yıkama alanı
• Çocuk oyun alanı: Ortak kullanıma açık oyun parkları
• Spor ve sosyal tesisler: Havuz, fitness salonu gibi ortak tesisler

Ortak Alanların Kullanım Hakları

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 16. maddesine göre her kat maliki, ortak yerleri kullanma hakkına sahiptir. Ancak bu kullanım hakkı sınırsız değildir:

Temel Kullanım İlkeleri

• Ortak alanlar, tüm kat maliklerinin eşit ve adil kullanımına açıktır
• Kullanım, amacına uygun şekilde yapılmalıdır
• Diğer maliklerin haklarına zarar verilmemelidir
• Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararlarına uyulmalıdır

Arsa Payı Oranı

Her kat malikinin ortak alanlar üzerindeki hakkı, sahip olduğu arsa payı oranındadır. Ancak kullanım hakkı, arsa payı oranına bakılmaksızın tüm malikler için eşittir.

Ortak Alanlarda Yapılabilecekler ve Yapılamayacaklar

Yapılabilecek İşler

• Ortak alanların bakım ve onarımı (kat malikleri kurulu kararı ile)
• Zorunlu tadilat işleri (deprem güçlendirmesi, asansör yenileme vb.)
• Yönetim planına uygun iyileştirme çalışmaları
• Kat malikleri kurulunun oybirliği ile aldığı kararlar doğrultusunda değişiklikler

Yapılamayacak İşler

• Ortak alanın tek taraflı işgali veya kullanımı
• İzinsiz tadilat, değişiklik veya eklenti yapılması
• Ortak alana kişisel eşya bırakılması (bisiklet, ayakkabılık vb.)
• Merdiven veya koridorlara kapı, paravan eklenmesi
• Çatı veya terasa izinsiz çıkma yapılması
• Bahçe veya avluya özel alan oluşturulması

Ortak Alan Masraflarının Paylaşımı

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesi, ortak giderlerin nasıl paylaşılacağını düzenler:

Genel Kural: Arsa Payı Oranı

Ortak giderler, aksi yönetim planında belirtilmedikçe arsa payı oranında paylaşılır. Bu giderler şunları kapsar:

• Ortak alanların temizliği
• Bakım ve onarım giderleri
• Ortak tesisatların giderleri (elektrik, su)
• Yönetici ve görevli ücretleri
• Sigorta giderleri

Eşit Paylaşım Durumları

Yönetim planı veya kat malikleri kurulu kararı ile bazı giderler eşit olarak paylaştırılabilir:

• Asansör bakım giderleri
• Güvenlik hizmetleri
• Ortak alan aydınlatması

Özel Durumlar

Bazı ortak alanlardan yararlanamayanlar, bu alanlara ilişkin giderlere katılmak zorunda değildir. Örneğin:

• Zemin katta oturan ve asansör kullanmayan malik, asansör giderine katılmayabilir
• Otopark tahsisi olmayan malik, otopark bakım giderine katılmayabilir

Ancak bu istisnalar yönetim planında açıkça belirtilmiş olmalıdır.

Ortak Alanın İşgali Durumunda Yapılacaklar

Ortak alanları izinsiz kullanan veya işgal eden kat malikine karşı şu adımlar izlenebilir:

1. Yazılı Uyarı

Öncelikle yönetici tarafından ilgili kat malikine yazılı uyarı gönderilmelidir. Bu uyarıda:

• İşgalin niteliği belirtilmeli
• Makul bir süre içinde işgalin sonlandırılması istenmeli
• Aksi halde yasal yollara başvurulacağı bildirilmelidir

2. Kat Malikleri Kurulu Kararı

Uyarıya rağmen işgal devam ederse, konu kat malikleri kuruluna taşınır. Kurul, işgalin sonlandırılması için karar alır.

3. Sulh Hukuk Mahkemesi

İşgal hala sonlanmazsa, yönetici veya herhangi bir kat maliki Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak:

• El atmanın önlenmesi davası açabilir
• Ortak alanın eski haline getirilmesini talep edebilir
• Uğranılan zararın tazminini isteyebilir

4. İcra Takibi

Mahkeme kararına rağmen işgal devam ederse, icra yoluyla zorla tahliye yapılabilir.

Önemli Uyarı

Ortak alan işgali suç teşkil edebilir. Türk Ceza Kanunu'nun ilgili maddeleri kapsamında "hakkı olmayan yere tecavüz" suçu gündeme gelebilir.

Sonuç

Apartmanda ortak alanlar, tüm kat maliklerinin ortak mülkiyetinde olan ve birlikte kullanılan yerlerdir. Bu alanların kullanımı, bakımı ve giderlerinin paylaşımı Kat Mülkiyeti Kanunu ve yönetim planı çerçevesinde düzenlenir. Ortak alanlara ilişkin anlaşmazlıkların önlenmesi için kat maliklerinin haklarını ve sorumluluklarını bilmesi, yönetim planına uyması ve kat malikleri kurulu kararlarına saygı göstermesi büyük önem taşır.