2026 Kat Mülkiyeti Kanunu Değişiklikleri
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, 1965 yılından bu yana Türkiye'de apartman ve site yönetiminin temel yasal çerçevesini oluşturmaktadır. 2026 yılında yürürlüğe giren değişiklikler, dijital çağın gereksinimlerine uyum sağlamak ve uzun süredir tartışılan sorunları çözmek amacıyla hazırlanmıştır.
Değişikliklerin Arka Planı
TBMM Adalet Komisyonu, 2025 yılında kapsamlı bir çalışma başlatmıştı. 50'den fazla STK, 200'ü aşkın site yöneticisi ve akademisyenlerden görüş alındı. Öne çıkan sorunlar:
- Dijital toplantı ve oylama eksikliği
- Aidat tahsilatında yaşanan güçlükler
- Enerji verimliliği yükümlülükleri
- Elektrikli araç şarj istasyonu kurulumu
- Ortak alan kullanımı anlaşmazlıkları
Temel Değişiklikler
1. Dijital Genel Kurul (Madde 29/A - Yeni)
Artık genel kurul toplantıları online yapılabilir:
- Hibrit toplantı: Hem fiziksel hem online katılım mümkün
- Tam online: Yönetim planında belirtilmişse %100 online toplantı yapılabilir
- Oy kullanma: Elektronik imza veya güvenli kimlik doğrulama ile
- Kayıt zorunluluğu: Online toplantılar kayıt altına alınmalı
Uygulama şartları:
- En az 15 gün önceden online toplantı duyurusu
- Kat maliklerinin %75'inin e-posta veya telefonu kayıtlı olmalı
- Kullanılan platform güvenlik sertifikalı olmalı
2. Aidat Tahsilatında Yeni Düzenlemeler (Madde 20)
Gecikme faizi ve icra takibi süreçleri netleştirildi:
- Gecikme faizi: Yasal faiz oranının 1,5 katı (önceki: yasal faiz)
- İhtar süresi: Yazılı ihtar zorunluluğu kalktı, 2 ay gecikme yeterli
- Otomatik icra: Yönetim planında belirtilmişse ihtar gerekmiyor
- Ortak giderlere katılım: Kullanmama gerekçesi artık geçersiz (asansör, havuz vb.)
3. Elektrikli Araç Şarj İstasyonu (Madde 19/B - Yeni)
EV şarj cihazı kurulumu kolaylaştırıldı:
- Basit çoğunluk: Kendi park yerine şarj cihazı kurmak için basit çoğunluk yeterli (önceki: 4/5)
- Ortak şarj istasyonu: Ortak alana kurulum için 2/3 çoğunluk
- Elektrik altyapısı: Bina elektrik kapasitesi yeterliyse ret oy geçersiz
- Teşvik: EV şarj yatırımları ortak giderlerden KDV iadesi alabilir
4. Enerji Verimliliği Yükümlülükleri (Madde 35/C - Yeni)
Yöneticilere yeni görevler eklendi:
- Enerji Kimlik Belgesi: 2027 sonuna kadar tüm binalar EKB almak zorunda
- LED dönüşümü: Ortak alan aydınlatmalarının 2028'e kadar LED'e geçişi zorunlu
- Isı yalıtımı: D sınıfı ve altı binalarda mantolama planı hazırlama zorunluluğu
- Yıllık rapor: Genel kurula enerji tüketimi raporu sunulmalı
5. Güvenlik ve CCTV Düzenlemeleri (Madde 42/A - Yeni)
Kamera sistemleri için yeni kurallar:
- KVKK uyumu: Kamera kaydı için aydınlatma metni zorunlu
- Kayıt süresi: Varsayılan 30 gün, en fazla 90 gün
- Erişim: Kayıtlara sadece yönetici ve denetim kurulu erişebilir
- Paylaşım: Adli makamlar dışında üçüncü kişilerle paylaşım yasak
6. Yönetici Yetki ve Sorumlulukları (Madde 35)
Genişletilen yönetici yetkileri:
- Acil harcama limiti: Aylık aidatın 2 katına kadar (önceki: 1 kat)
- Sözleşme yetkisi: 1 yıla kadar bakım sözleşmesi imzalayabilir
- Dijital araç: Yönetim yazılımı kullanımı teşvik edildi (vergi indirimi)
- Eğitim: 50+ daireli sitelerde yönetici eğitim sertifikası tavsiye
Geçiş Süreci ve Tarihler
| Düzenleme | Yürürlük Tarihi | Uyum Süresi |
|---|---|---|
| Dijital genel kurul | 01.01.2026 | Hemen uygulanabilir |
| Aidat gecikme faizi | 01.01.2026 | Hemen uygulanabilir |
| EV şarj kolaylığı | 01.01.2026 | Hemen uygulanabilir |
| LED dönüşümü | 01.01.2026 | 31.12.2028'e kadar |
| Enerji Kimlik Belgesi | 01.01.2026 | 31.12.2027'ye kadar |
| CCTV düzenlemeleri | 01.07.2026 | 6 ay uyum süresi |
Yöneticiler İçin Yapılacaklar Listesi
- Yönetim planını inceleyin: Dijital toplantı hükmü var mı kontrol edin
- İletişim bilgilerini güncelleyin: Tüm kat maliklerinin e-posta/telefonunu alın
- Enerji denetimi yaptırın: EKB için hazırlık başlayın
- CCTV politikası hazırlayın: KVKK uyumlu aydınlatma metni oluşturun
- EV şarj taleplerini değerlendirin: Elektrik kapasitesini kontrol ettirin
Sonuç
2026 KMK değişiklikleri, apartman yönetimini dijital çağa taşıyan önemli adımlardır. Yöneticilerin bu değişikliklere hızla uyum sağlaması, hem yasal yükümlülükleri yerine getirmek hem de site sakinlerine daha iyi hizmet sunmak açısından kritik öneme sahiptir.
Değişikliklerin tam metni için Resmi Gazete'yi takip edin. Uygulamada yaşanan sorunlar için Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın rehber dokümanlarına başvurabilirsiniz.
⚠️ Yasal Uyarı ve Sorumluluk Reddi
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki mütalaa, mali danışmanlık, yatırım tavsiyesi veya mesleki görüş niteliği taşımaz. Okuyucu ile herhangi bir danışmanlık ilişkisi oluşturmaz.
- •Mevzuat değişebilir: Bu yazı, yayın tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Kanun, yönetmelik ve yargı kararları değişmiş olabilir. Güncel mevzuat için Resmi Gazete'yi kontrol edin.
- •Her durum farklıdır: Apartman/site yönetim planları, sözleşmeler ve yerel uygulamalar farklılık gösterir. Genel bilgiler sizin durumunuza uymayabilir.
- •Profesyonel destek alın: Karar vermeden önce mutlaka Avukat, SMMM veya ilgili alanın uzmanına danışın.
- •Hesaplama araçları tahminidir: Sitemizdeki hesaplama araçları yaklaşık sonuç verir, resmi işlemler için yetkili kurumları kullanın.
Apartora Yazılım A.Ş., bu içeriğin kullanımından, yorumlanmasından veya içeriğe dayanılarak alınan kararlardan doğabilecek doğrudan, dolaylı, özel veya arızi zararlardan hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.