Yeni Açılan Site Yönetim Şirketleri

Yeni Açılan Site Yönetim Şirketleri: 2026 Pazar Analizi

Türkiye'de site yönetimi sektörü, artan konut stoku ve profesyonelleşme trendleri ile birlikte hızla büyümektedir. 2026 yılında yeni kurulan site yönetim şirketlerinin sayısı, sektörün dinamizmini yansıtmaktadır. Bu yazımızda yeni açılan şirketlerin profillerini, pazar paylarını ve başarı faktörlerini inceliyoruz.

2026 Sektör Büyüklüğü ve Şirket Sayıları

Site yönetimi sektöründeki şirket yapılanması:

Gösterge	2024	2025	2026 (Tahmin)
Toplam Şirket Sayısı	4.500	5.200	6.000
Yeni Kurulan (Yıllık)	650	750	850
Kapanan (Yıllık)	120	150	180
Net Artış	530	600	670
Yönetilen Site Sayısı	85.000	98.000	112.000

Şirket Büyüklüklerine Göre Dağılım

2026 yılında faaliyet gösteren site yönetim şirketlerinin profili:

Segment	Site Sayısı Aralığı	Şirket Sayısı	Pazar Payı (%)
Mikro Ölçek	1-5 site	3.800	15
Küçük Ölçek	6-20 site	1.500	22
Orta Ölçek	21-50 site	520	28
Büyük Ölçek	51-100 site	150	20
Kurumsal	100+ site	30	15

Yeni Kurulan Şirketlerin Profili

Kurucu Tipleri

2026 yılında kurulan site yönetim şirketlerinin kurucuları genellikle şu profillerden gelmektedir:

• Eski Site Yöneticileri (%35): Gönüllü yöneticilik deneyimi olan kişiler
• Gayrimenkul Profesyonelleri (%25): Emlakçı, değerleme uzmanı geçmişi
• Muhasebe/Finans (%20): Mali müşavirlik deneyimi
• İnşaat Sektörü (%12): Müteahhit, mühendis geçmişi
• Diğer (%8): Farklı sektörlerden geçiş

Şirket Türü Tercihleri

Şirket Türü	Oran (%)	Tercih Nedeni
Limited Şirket	75	Düşük sermaye, kolay kuruluş
Anonim Şirket	18	Büyüme hedefi, kurumsal imaj
Şahıs Şirketi	5	Tek kişilik başlangıç
Kooperatif	2	Toplu konut yönetimi

Bölgesel Dağılım

Yeni kurulan site yönetim şirketlerinin illere göre dağılımı:

İl/Bölge	2025 Yeni Şirket	2026 (Beklenti)	Payı (%)
İstanbul	280	320	37,6
Ankara	85	95	11,2
İzmir	65	75	8,8
Antalya	55	65	7,6
Bursa	45	52	6,1
Kocaeli	35	42	4,9
Mersin	30	38	4,5
Diğer İller	155	163	19,3

Başarılı Şirketlerin Ortak Özellikleri

1. Teknoloji Kullanımı

2026'da başarılı site yönetim şirketlerinin %85'i dijital yönetim platformları kullanmaktadır:

• Bulut tabanlı yönetim yazılımları
• Online aidat ödeme sistemleri
• Mobil uygulama desteği
• Otomatik raporlama
• Anlık bildirim sistemleri

2. Şeffaflık ve İletişim

• Aylık detaylı gelir-gider raporları
• 7/24 erişilebilir iletişim kanalları
• Online sakin portalı
• Düzenli bilgilendirme toplantıları
• Sosyal medya aktifliği

3. Uzmanlaşma

• Belirli site tiplerinde uzmanlaşma (lüks, yazlık, karma)
• Bölgesel odaklanma
• Ek hizmet paketleri (güvenlik, temizlik entegrasyonu)
• Hukuki danışmanlık desteği

Yeni Şirket Kurma Gereksinimleri

Yasal Gereksinimler

• Ticaret sicil kaydı
• Vergi mükellefiyet kaydı
• SGK işyeri kaydı
• İş yeri açma ruhsatı (gerekliyse)
• Mesleki sorumluluk sigortası (tavsiye edilir)

Başlangıç Yatırımı (2026 Ortalama)

Kalem	Maliyet (TL)
Şirket kuruluş masrafları	15.000 - 25.000
Ofis depozitosu ve kirası (3 ay)	45.000 - 90.000
Ofis mobilyası ve ekipman	30.000 - 60.000
Yazılım lisansları	12.000 - 36.000
Pazarlama ve tanıtım	20.000 - 50.000
İşletme sermayesi (3 ay)	50.000 - 100.000
TOPLAM	172.000 - 361.000

Pazar Giriş Stratejileri

1. Fiyat Liderliği

Yeni şirketlerin %40'ı düşük fiyat stratejisi ile pazara girmektedir. Ancak bu strateji uzun vadede sürdürülebilir değildir ve kalite sorunlarına yol açabilir.

2. Hizmet Farklılaştırma

%35'i ek hizmetler veya özel uzmanlık ile farklılaşmaktadır:

• Enerji yönetimi danışmanlığı
• Hukuki destek paketi
• Yaşlı/engelli hizmetleri
• Çevre düzenlemesi uzmanlığı

3. Bölgesel Odaklanma

%25'i belirli bir ilçe veya mahallede yoğunlaşarak tanınırlık kazanmaktadır.

Sektördeki Konsolidasyon Trendi

2026 yılında site yönetimi sektöründe birleşme ve satın alma hareketleri artmaktadır:

• Küçük → Orta birleşmeler: 3-5 sitelik şirketlerin bir araya gelmesi
• Kurumsal satın almalar: Büyük şirketlerin küçükleri satın alması
• Franchise modelleri: Ulusal markaların yerel ortaklarla büyümesi
• Teknoloji şirketleri: PropTech firmalarının sektöre girişi

Başarısızlık Nedenleri

İlk 3 yıl içinde kapanan şirketlerin karşılaştığı temel sorunlar:

Neden	Oran (%)
Yetersiz müşteri portföyü	35
Nakit akışı sorunları	25
Yetersiz teknoloji altyapısı	15
Personel yönetimi sorunları	12
Yasal/hukuki sorunlar	8
Rekabet baskısı	5

2026'da Öne Çıkan İş Modelleri

1. Hibrit Model

Tam zamanlı yönetim + uzaktan destek kombinasyonu. Maliyetleri düşürürken kaliteli hizmet sunma imkanı.

2. Platform Modeli

Dijital platform üzerinden birden fazla siteye hizmet. Ölçeklenebilir ve verimli bir yapı.

3. Butik Model

Az sayıda siteye premium hizmet. Lüks konut segmentine odaklanma.

4. Entegre Model

Site yönetimi + güvenlik + temizlik + peyzaj hizmetlerinin tek çatı altında sunulması.

"Başarılı bir site yönetim şirketi kurmak için doğru teknoloji altyapısı, şeffaf süreçler ve güçlü müşteri ilişkileri şart. İlk 2 yılda hayatta kalan şirketlerin %80'i 5 yıl içinde istikrarlı büyüme yakalıyor."

Apartora ile Yeni Şirket Avantajı

Yeni kurulan site yönetim şirketleri için Apartora'nın sunduğu avantajlar:

• Hızlı Başlangıç: Kurulum ve eğitim desteği ile hemen çalışmaya başlayın
• Düşük Yatırım: Pahalı yazılım lisansları yerine makul aylık ücret
• Profesyonel İmaj: Sakinlere sunulan mobil uygulama ve portal
• Ölçeklenebilirlik: 1 siteden 100 siteye kadar aynı platform
• Raporlama: Genel kurul raporları otomatik oluşturma
• Destek: Teknik destek ve sektörel danışmanlık

Sonuç

2026 yılında Türkiye'de site yönetimi sektörü büyümeye devam etmektedir ve yeni kurulan şirketler için önemli fırsatlar sunmaktadır. Ancak rekabetin yoğunlaştığı bu pazarda başarılı olmak için teknoloji yatırımı, şeffaf yönetim ve uzmanlaşma kritik öneme sahiptir. Doğru strateji ve araçlarla kurulan site yönetim şirketleri, bu büyüyen pazardan pay alabilir.