Giriş
2024 yılından itibaren yürürlüğe giren düzenlemeyle birlikte, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu zorunlu hale gelmiştir. Bu değişiklik, mahkemelerin iş yükünü azaltmak ve tarafların daha hızlı, daha az maliyetli çözümlere ulaşmasını sağlamak amacıyla getirilmiştir.
Türkiye'de her yıl açılan 500.000'i aşkın kira davasının önemli bir kısmı artık arabuluculuk sürecinde çözüme kavuşmaktadır. Bu rehberde, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecini, başvuru prosedürlerini ve dikkat edilmesi gereken noktaları detaylı olarak ele alacağız.
Arabuluculuk Nedir?
Tanım
Arabuluculuk, tarafların bir uyuşmazlığı çözmek için bağımsız ve tarafsız bir üçüncü kişinin (arabulucu) yardımıyla bir araya gelerek müzakere ettiği alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemidir.
Temel Özellikler:
- Gönüllülük esası (süreç boyunca)
- Tarafsızlık
- Gizlilik
- Eşit söz hakkı
- Bağlayıcı olmayan süreç (anlaşma hariç)
Arabuluculuk vs Dava
| Özellik | Arabuluculuk | Dava |
|---|---|---|
| Süre | 2-4 hafta | 6-24 ay |
| Maliyet | Düşük | Yüksek |
| Gizlilik | Gizli | Aleni |
| Sonuç | Uzlaşma | Karar |
| İlişki | Koruyucu | Yıpratıcı |
| Esneklik | Yüksek | Düşük |
Zorunlu Arabuluculuk Kapsamı
Hangi Kira Uyuşmazlıkları?
Arabuluculuk Zorunlu Olan Davalar:
Kira tespit davaları
- Kira bedelinin belirlenmesi
- TÜFE üzerinden artış anlaşmazlıkları
Kira uyarlama davaları
- Olağanüstü değişiklikler nedeniyle uyarlama
Tahliye davaları
- İhtiyaç nedeniyle tahliye
- 10 yıllık uzama sonrası tahliye
- Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye
- Kira ödenmemesi nedeniyle tahliye
Kira alacağı davaları
- Ödenmeyen kira bedelleri
- Ortak gider alacakları
Arabuluculuk Zorunlu Olmayan Durumlar:
- İcra takibi yoluyla tahliye (örn: itiraz edilmemiş icra)
- Kiralananın tahliyesi için açılan ortaklığın giderilmesi davaları
Yasal Dayanak
İlgili Mevzuat:
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
- Arabuluculuk Yönetmeliği
Başvuru Süreci
Adım 1: Adliye Arabuluculuk Bürosuna Başvuru
Başvuru Yeri:
- Karşı tarafın yerleşim yeri adliyesi
- Veya sözleşmenin ifa edileceği yer adliyesi
- UYAP üzerinden online başvuru da mümkün
Başvuru İçin Gerekli Belgeler:
- Başvuru formu (adliyede temin edilir)
- Kimlik fotokopisi
- Kira sözleşmesi (varsa)
- Uyuşmazlığa ilişkin belgeler
- Karşı tarafın iletişim bilgileri
Başvuru Harcı:
Arabuluculuk başvurusu ücretsizdir. Sadece tebligat masrafı ödenir.
Adım 2: Arabulucu Atanması
Atama Yöntemi:
- Taraflar arabulucuyu birlikte seçebilir
- Anlaşamazlarsa büro tarafından atanır
- Liste üzerinden sırayla atama yapılır
Atama Süresi:
Başvurudan itibaren genellikle 3-5 iş günü
Adım 3: İlk Toplantı Daveti
Arabulucunun Görevleri:
- Taraflara toplantı daveti gönderme
- Toplantı tarih ve yeri belirleme
- Tarafları süreç hakkında bilgilendirme
Davet Süresi:
İlk toplantı, arabulucu atamasından itibaren genellikle 1-2 hafta içinde yapılır.
Arabuluculuk Toplantısı
Toplantı Öncesi Hazırlık
Tarafların Hazırlıkları:
Belgeleri derleyin:
- Kira sözleşmesi
- Ödeme belgeleri/dekontlar
- Yazışmalar (ihtarname, mesaj vb.)
- Emsal kira araştırması (varsa)
Taleplerizi belirleyin:
- Ne istiyorsunuz?
- Minimum kabul edilebilir sonuç nedir?
- Taviz verebileceğiniz noktalar neler?
Avukat tutmayı düşünün:
- Zorunlu değil ama tavsiye edilir
- Özellikle yüksek tutarlı uyuşmazlıklarda
Toplantı Süreci
Tipik Arabuluculuk Oturumu:
1. Açılış (15-30 dk)
- Arabulucu kendini tanıtır
- Süreç kuralları açıklanır
- Gizlilik hatırlatılır
- Taraflar onay verir
2. Tarafların Anlatımı (30-60 dk)
- Her taraf görüşünü anlatır
- Arabulucu soru sorabilir
- Karşı taraf dinler, sözünü kesmez
3. Müzakere (1-3 saat)
- Ortak ve farklı noktalar belirlenir
- Çözüm seçenekleri tartışılır
- Özel oturumlar yapılabilir (caucus)
- Teklifler değerlendirilir
4. Sonuç (15-30 dk)
- Anlaşma veya anlaşamama
- Tutanak düzenlenmesi
- İmza ve onay
Özel Oturum (Caucus)
Arabulucu, taraflarla ayrı ayrı görüşebilir:
Amaç:
- Gizli bilgi paylaşımı
- Gerçek çıkarların anlaşılması
- Esnek müzakere ortamı
- Tıkanıklıkların aşılması
Gizlilik:
Özel oturumda paylaşılanlar, tarafın izni olmadan karşı tarafa açıklanmaz.
Arabuluculuk Süresi
Yasal Süre
Maksimum Süre:
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci en fazla 4 hafta sürebilir.
Uzatma:
Tarafların yazılı talebiyle 2 hafta daha uzatılabilir.
Toplam Maksimum: 6 hafta
Pratikte Süre
Çoğu kira arabuluculuğu:
- 1-2 oturumda sonuçlanır
- Her oturum 2-4 saat sürer
- Toplam süre 1-3 hafta
Arabuluculuk Ücreti
Ücret Yapısı
İlk 2 Saat: Ücretsiz (Adalet Bakanlığı karşılar)
Sonraki Saatler: Tarifeli ücret uygulanır
2026 Yılı Arabuluculuk Ücret Tarifesi:
| Süre | Ücret (Toplam) |
|---|---|
| İlk 2 saat | Ücretsiz |
| 3. saat | 1.500 TL |
| 4. saat | 1.500 TL |
| Her ek saat | 1.500 TL |
Ödeme:
- Anlaşma sağlanırsa taraflar eşit paylaşır (aksi kararlaştırılmadıkça)
- Anlaşma sağlanamazsa her taraf kendi payını öder
Avukat Ücreti
Arabuluculukta avukat tutmak zorunlu değildir:
Avukat Tutulması Tavsiye Edilen Durumlar:
- Yüksek tutarlı uyuşmazlıklar
- Karmaşık hukuki konular
- Karşı tarafın avukatı varsa
- Tahliye uyuşmazlıkları
Anlaşma Durumu
Anlaşma Belgesi
Taraflar anlaşırsa, Anlaşma Belgesi düzenlenir:
Belge İçeriği:
- Taraf bilgileri
- Uyuşmazlık konusu
- Anlaşma şartları
- Ödeme/tahliye tarihleri
- Taksitlendirme (varsa)
- Gecikme durumu sonuçları
İcra Edilebilirlik Şerhi
Anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi alınması önemlidir:
Şerh Alma:
- Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuru
- İnceleme süreci (genellikle 1 hafta)
- Onay verilmesi
Şerhin Önemi:
- Anlaşmaya uyulmazsa doğrudan icra takibi
- Mahkeme kararı gibi kesinlik kazanır
- Ayrı dava açmaya gerek kalmaz
Anlaşma Örneği
Kira Tespit Anlaşması:
1. Taraflar, dava konusu taşınmazın aylık kira
bedelinin 01.03.2026 tarihinden itibaren
25.000 TL olarak belirlenmesinde anlaşmışlardır.
2. Kiracı, geçmiş dönem farkı olan 15.000 TL'yi
3 eşit taksitte (Mart, Nisan, Mayıs 2026)
kira bedeline ek olarak ödeyecektir.
3. Taraflar arabuluculuk ücretini eşit paylaşacaktır.
4. İşbu anlaşma tarafların özgür iradesiyle
yapılmış olup, anlaşma şartlarına aykırı
davranış halinde karşı taraf icra takibi
başlatabilecektir.
Anlaşamama Durumu
Son Tutanak
Anlaşma sağlanamazsa Son Tutanak düzenlenir:
Tutanak İçeriği:
- Taraf bilgileri
- Arabuluculuk süreci özeti
- Anlaşmaya varılamadığı bilgisi
- Tarih ve imzalar
Önemli: Son tutanak olmadan dava açılamaz!
Dava Açma Süreci
Son Tutanak Sonrası:
- Son tutanağın düzenlendiği tarih not edilir
- Dava açma süresi hesaplanır
- Görevli mahkemede dava açılır
- Son tutanak dilekçeye eklenir
Süre Durması:
Arabuluculuk süreci boyunca zamanaşımı ve hak düşürücü süreler durur.
Dava Şartı Olarak Arabuluculuk
Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan dava:
Sonuç:
- Mahkeme davayı usulden reddeder
- "Dava şartı yokluğu" gerekçesi
- Masraflar davacıya yüklenir
- Önce arabuluculuk, sonra dava açılmalı
Tarafların Hakları ve Yükümlülükleri
Haklar
Temel Haklar:
- Eşit söz hakkı
- Gizlilik
- Avukat yardımı alma
- Süreci istediği an bırakma
- Anlaşma içeriğini belirleme
Yükümlülükler
Temel Yükümlülükler:
- İlk toplantıya katılma (zorunlu)
- Dürüst davranma
- Gizliliğe uyma
- Arabulucu ücretini ödeme (payına düşeni)
Toplantıya Katılmama
Geçerli Mazeretler:
- Sağlık sorunları (raporlu)
- Zorunlu iş seyahati
- Doğal afet
Geçersiz Mazeretler:
- "Zamanım yok"
- "Anlaşmak istemiyorum"
- Mazeretsiz gelmeme
Yaptırım:
Geçerli mazeret olmadan toplantıya katılmayan taraf:
- Davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamını öder
- Lehine vekalet ücretine hükmedilmez
Arabuluculukta Dikkat Edilecekler
Yapılması Gerekenler
Hazırlık:
- Tüm belgeleri derleyin
- Taleplerizi netleştirin
- Minimum kabul noktanızı belirleyin
- Alternatif çözümler düşünün
Toplantıda:
- Sakin ve yapıcı olun
- Karşı tarafı dinleyin
- Esnek olun
- Çözüm odaklı yaklaşın
Yapılmaması Gerekenler
Kaçınılması Gerekenler:
- Duygusal tepkiler
- Kişisel saldırılar
- Geçmişi kaşımak
- Aşırı katı tutum
- Gizli bilgileri ifşa etme
Sık Yapılan Hatalar
Hazırlıksız gelmek
- Belgeler eksik
- Talep belirsiz
Aşırı beklenti
- Her şeyi kazanma isteği
- Uzlaşmaya kapalılık
Avukat tutmamak (riskli durumlarda)
- Hukuki bilgi eksikliği
- Dezavantajlı anlaşma riski
Apartman Yöneticileri İçin Öneriler
Kira Uyuşmazlıklarında Yöneticinin Rolü
Apartman yöneticileri doğrudan taraf olmasa da:
Bilgilendirme:
- Sakinlere arabuluculuk süreci hakkında bilgi verin
- Zorunluluk konusunda hatırlatma yapın
Belge Desteği:
- Talep halinde aidat ödeme belgeleri verin
- Site kuralları belgesi sağlayın
Tarafsızlık:
- Kiracı-ev sahibi arasında taraf tutmayın
- Sadece belge ve bilgi desteği verin
Sonuç
Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk, hem ev sahipleri hem de kiracılar için daha hızlı, ekonomik ve koruyucu bir çözüm yolu sunmaktadır. 2026 yılı itibarıyla arabuluculuk başvurusu yapmadan kira davası açmak mümkün değildir.
Temel Hatırlatmalar:
- Arabuluculuk başvurusu dava şartıdır
- İlk 2 saat ücretsizdir
- Maksimum süre 4 hafta (uzatmayla 6 hafta)
- İlk toplantıya katılım zorunludur
- Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alın
Apartora olarak, site sakinleriniz arasındaki kira uyuşmazlıklarında bilgilendirme ve yönlendirme desteği sunuyoruz. Dijital iletişim araçlarımızla tüm tarafları sürece hazırlayın.
Kaynaklar
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
- Arabuluculuk Yönetmeliği
- Türkiye Arabulucular Birliği Rehberleri
- Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı
Sık Sorulan Sorular
Kira davası açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, 2024 yılından itibaren kira tespit, kira uyarlama, tahliye ve kira alacağı davalarında arabuluculuk başvurusu zorunludur. Arabuluculuk son tutanağı olmadan açılan dava usulden reddedilir.
Arabuluculuk ücreti ne kadar?
2026 yılı itibarıyla arabuluculuğun ilk 2 saati ücretsizdir (Adalet Bakanlığı karşılar). Sonraki her saat için yaklaşık 1.500 TL ücret uygulanır. Anlaşma sağlanırsa taraflar eşit paylaşır, anlaşma sağlanamazsa her taraf kendi payını öder.
Arabuluculuk süreci ne kadar sürer?
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci en fazla 4 hafta sürebilir. Tarafların yazılı talebiyle 2 hafta daha uzatılabilir (toplam maksimum 6 hafta). Pratikte çoğu kira arabuluculuğu 1-2 oturumda, 1-3 hafta içinde sonuçlanır.
Arabuluculuk toplantısına katılmazsam ne olur?
Geçerli mazeret olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamını ödemek zorunda kalır ve lehine vekalet ücretine hükmedilmez. Bu nedenle ilk toplantıya katılım büyük önem taşır.
Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa ne yapılmalı?
Anlaşma sağlanırsa Anlaşma Belgesi düzenlenir. Bu belgeye Sulh Hukuk Mahkemesi'nden icra edilebilirlik şerhi alınması önemlidir. Şerh alınırsa anlaşmaya uyulmaması halinde doğrudan icra takibi başlatılabilir, ayrı dava açmaya gerek kalmaz.
⚠️ Yasal Uyarı ve Sorumluluk Reddi
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki mütalaa, mali danışmanlık, yatırım tavsiyesi veya mesleki görüş niteliği taşımaz. Okuyucu ile herhangi bir danışmanlık ilişkisi oluşturmaz.
- •Mevzuat değişebilir: Bu yazı, yayın tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Kanun, yönetmelik ve yargı kararları değişmiş olabilir. Güncel mevzuat için Resmi Gazete'yi kontrol edin.
- •Her durum farklıdır: Apartman/site yönetim planları, sözleşmeler ve yerel uygulamalar farklılık gösterir. Genel bilgiler sizin durumunuza uymayabilir.
- •Profesyonel destek alın: Karar vermeden önce mutlaka Avukat, SMMM veya ilgili alanın uzmanına danışın.
- •Hesaplama araçları tahminidir: Sitemizdeki hesaplama araçları yaklaşık sonuç verir, resmi işlemler için yetkili kurumları kullanın.
Apartora Yazılım A.Ş., bu içeriğin kullanımından, yorumlanmasından veya içeriğe dayanılarak alınan kararlardan doğabilecek doğrudan, dolaylı, özel veya arızi zararlardan hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.