Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk: Zorunlu Arabuluculuk Rehberi 2026

Giriş

2024 yılından itibaren yürürlüğe giren düzenlemeyle birlikte, kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu zorunlu hale gelmiştir. Bu değişiklik, mahkemelerin iş yükünü azaltmak ve tarafların daha hızlı, daha az maliyetli çözümlere ulaşmasını sağlamak amacıyla getirilmiştir.

Türkiye'de her yıl açılan 500.000'i aşkın kira davasının önemli bir kısmı artık arabuluculuk sürecinde çözüme kavuşmaktadır. Bu rehberde, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk sürecini, başvuru prosedürlerini ve dikkat edilmesi gereken noktaları detaylı olarak ele alacağız.

Arabuluculuk Nedir?

Tanım

Arabuluculuk, tarafların bir uyuşmazlığı çözmek için bağımsız ve tarafsız bir üçüncü kişinin (arabulucu) yardımıyla bir araya gelerek müzakere ettiği alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemidir.

Temel Özellikler:

• Gönüllülük esası (süreç boyunca)
• Tarafsızlık
• Gizlilik
• Eşit söz hakkı
• Bağlayıcı olmayan süreç (anlaşma hariç)

Arabuluculuk vs Dava

Özellik	Arabuluculuk	Dava
Süre	2-4 hafta	6-24 ay
Maliyet	Düşük	Yüksek
Gizlilik	Gizli	Aleni
Sonuç	Uzlaşma	Karar
İlişki	Koruyucu	Yıpratıcı
Esneklik	Yüksek	Düşük

Zorunlu Arabuluculuk Kapsamı

Hangi Kira Uyuşmazlıkları?

Arabuluculuk Zorunlu Olan Davalar:

1. Kira tespit davaları

   • Kira bedelinin belirlenmesi
   • TÜFE üzerinden artış anlaşmazlıkları

2. Kira uyarlama davaları

   • Olağanüstü değişiklikler nedeniyle uyarlama

3. Tahliye davaları

   • İhtiyaç nedeniyle tahliye
   • 10 yıllık uzama sonrası tahliye
   • Tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye
   • Kira ödenmemesi nedeniyle tahliye

4. Kira alacağı davaları

   • Ödenmeyen kira bedelleri
   • Ortak gider alacakları

Arabuluculuk Zorunlu Olmayan Durumlar:

• İcra takibi yoluyla tahliye (örn: itiraz edilmemiş icra)
• Kiralananın tahliyesi için açılan ortaklığın giderilmesi davaları

Yasal Dayanak

İlgili Mevzuat:

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• Arabuluculuk Yönetmeliği

Başvuru Süreci

Adım 1: Adliye Arabuluculuk Bürosuna Başvuru

Başvuru Yeri:

• Karşı tarafın yerleşim yeri adliyesi
• Veya sözleşmenin ifa edileceği yer adliyesi
• UYAP üzerinden online başvuru da mümkün

Başvuru İçin Gerekli Belgeler:

• Başvuru formu (adliyede temin edilir)
• Kimlik fotokopisi
• Kira sözleşmesi (varsa)
• Uyuşmazlığa ilişkin belgeler
• Karşı tarafın iletişim bilgileri

Başvuru Harcı:
Arabuluculuk başvurusu ücretsizdir. Sadece tebligat masrafı ödenir.

Adım 2: Arabulucu Atanması

Atama Yöntemi:

• Taraflar arabulucuyu birlikte seçebilir
• Anlaşamazlarsa büro tarafından atanır
• Liste üzerinden sırayla atama yapılır

Atama Süresi:
Başvurudan itibaren genellikle 3-5 iş günü

Adım 3: İlk Toplantı Daveti

Arabulucunun Görevleri:

• Taraflara toplantı daveti gönderme
• Toplantı tarih ve yeri belirleme
• Tarafları süreç hakkında bilgilendirme

Davet Süresi:
İlk toplantı, arabulucu atamasından itibaren genellikle 1-2 hafta içinde yapılır.

Arabuluculuk Toplantısı

Toplantı Öncesi Hazırlık

Tarafların Hazırlıkları:

1. Belgeleri derleyin:

   • Kira sözleşmesi
   • Ödeme belgeleri/dekontlar
   • Yazışmalar (ihtarname, mesaj vb.)
   • Emsal kira araştırması (varsa)

2. Taleplerizi belirleyin:

   • Ne istiyorsunuz?
   • Minimum kabul edilebilir sonuç nedir?
   • Taviz verebileceğiniz noktalar neler?

3. Avukat tutmayı düşünün:

   • Zorunlu değil ama tavsiye edilir
   • Özellikle yüksek tutarlı uyuşmazlıklarda

Toplantı Süreci

Tipik Arabuluculuk Oturumu:

1. Açılış (15-30 dk)

• Arabulucu kendini tanıtır
• Süreç kuralları açıklanır
• Gizlilik hatırlatılır
• Taraflar onay verir

2. Tarafların Anlatımı (30-60 dk)

• Her taraf görüşünü anlatır
• Arabulucu soru sorabilir
• Karşı taraf dinler, sözünü kesmez

3. Müzakere (1-3 saat)

• Ortak ve farklı noktalar belirlenir
• Çözüm seçenekleri tartışılır
• Özel oturumlar yapılabilir (caucus)
• Teklifler değerlendirilir

4. Sonuç (15-30 dk)

• Anlaşma veya anlaşamama
• Tutanak düzenlenmesi
• İmza ve onay

Özel Oturum (Caucus)

Arabulucu, taraflarla ayrı ayrı görüşebilir:

Amaç:

• Gizli bilgi paylaşımı
• Gerçek çıkarların anlaşılması
• Esnek müzakere ortamı
• Tıkanıklıkların aşılması

Gizlilik:
Özel oturumda paylaşılanlar, tarafın izni olmadan karşı tarafa açıklanmaz.

Arabuluculuk Süresi

Yasal Süre

Maksimum Süre:
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreci en fazla 4 hafta sürebilir.

Uzatma:
Tarafların yazılı talebiyle 2 hafta daha uzatılabilir.

Toplam Maksimum: 6 hafta

Pratikte Süre

Çoğu kira arabuluculuğu:

• 1-2 oturumda sonuçlanır
• Her oturum 2-4 saat sürer
• Toplam süre 1-3 hafta

Arabuluculuk Ücreti

Ücret Yapısı

İlk 2 Saat: Ücretsiz (Adalet Bakanlığı karşılar)

Sonraki Saatler: Tarifeli ücret uygulanır

2026 Yılı Arabuluculuk Ücret Tarifesi:

Süre	Ücret (Toplam)
İlk 2 saat	Ücretsiz
3. saat	1.500 TL
4. saat	1.500 TL
Her ek saat	1.500 TL

Ödeme:

• Anlaşma sağlanırsa taraflar eşit paylaşır (aksi kararlaştırılmadıkça)
• Anlaşma sağlanamazsa her taraf kendi payını öder

Avukat Ücreti

Arabuluculukta avukat tutmak zorunlu değildir:

Avukat Tutulması Tavsiye Edilen Durumlar:

• Yüksek tutarlı uyuşmazlıklar
• Karmaşık hukuki konular
• Karşı tarafın avukatı varsa
• Tahliye uyuşmazlıkları

Anlaşma Durumu

Anlaşma Belgesi

Taraflar anlaşırsa, Anlaşma Belgesi düzenlenir:

Belge İçeriği:

• Taraf bilgileri
• Uyuşmazlık konusu
• Anlaşma şartları
• Ödeme/tahliye tarihleri
• Taksitlendirme (varsa)
• Gecikme durumu sonuçları

İcra Edilebilirlik Şerhi

Anlaşma belgesinin icra edilebilirlik şerhi alınması önemlidir:

Şerh Alma:

• Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvuru
• İnceleme süreci (genellikle 1 hafta)
• Onay verilmesi

Şerhin Önemi:

• Anlaşmaya uyulmazsa doğrudan icra takibi
• Mahkeme kararı gibi kesinlik kazanır
• Ayrı dava açmaya gerek kalmaz

Anlaşma Örneği

Kira Tespit Anlaşması:

1. Taraflar, dava konusu taşınmazın aylık kira 
   bedelinin 01.03.2026 tarihinden itibaren 
   25.000 TL olarak belirlenmesinde anlaşmışlardır.

2. Kiracı, geçmiş dönem farkı olan 15.000 TL'yi 
   3 eşit taksitte (Mart, Nisan, Mayıs 2026) 
   kira bedeline ek olarak ödeyecektir.

3. Taraflar arabuluculuk ücretini eşit paylaşacaktır.

4. İşbu anlaşma tarafların özgür iradesiyle 
   yapılmış olup, anlaşma şartlarına aykırı 
   davranış halinde karşı taraf icra takibi 
   başlatabilecektir.

Anlaşamama Durumu

Son Tutanak

Anlaşma sağlanamazsa Son Tutanak düzenlenir:

Tutanak İçeriği:

• Taraf bilgileri
• Arabuluculuk süreci özeti
• Anlaşmaya varılamadığı bilgisi
• Tarih ve imzalar

Önemli: Son tutanak olmadan dava açılamaz!

Dava Açma Süreci

Son Tutanak Sonrası:

1. Son tutanağın düzenlendiği tarih not edilir
2. Dava açma süresi hesaplanır
3. Görevli mahkemede dava açılır
4. Son tutanak dilekçeye eklenir

Süre Durması:
Arabuluculuk süreci boyunca zamanaşımı ve hak düşürücü süreler durur.

Dava Şartı Olarak Arabuluculuk

Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan dava:

Sonuç:

• Mahkeme davayı usulden reddeder
• "Dava şartı yokluğu" gerekçesi
• Masraflar davacıya yüklenir
• Önce arabuluculuk, sonra dava açılmalı

Tarafların Hakları ve Yükümlülükleri

Haklar

Temel Haklar:

• Eşit söz hakkı
• Gizlilik
• Avukat yardımı alma
• Süreci istediği an bırakma
• Anlaşma içeriğini belirleme

Yükümlülükler

Temel Yükümlülükler:

• İlk toplantıya katılma (zorunlu)
• Dürüst davranma
• Gizliliğe uyma
• Arabulucu ücretini ödeme (payına düşeni)

Toplantıya Katılmama

Geçerli Mazeretler:

• Sağlık sorunları (raporlu)
• Zorunlu iş seyahati
• Doğal afet

Geçersiz Mazeretler:

• "Zamanım yok"
• "Anlaşmak istemiyorum"
• Mazeretsiz gelmeme

Yaptırım:
Geçerli mazeret olmadan toplantıya katılmayan taraf:

• Davada haklı çıksa bile yargılama giderlerinin tamamını öder
• Lehine vekalet ücretine hükmedilmez

Arabuluculukta Dikkat Edilecekler

Yapılması Gerekenler

Hazırlık:

• Tüm belgeleri derleyin
• Taleplerizi netleştirin
• Minimum kabul noktanızı belirleyin
• Alternatif çözümler düşünün

Toplantıda:

• Sakin ve yapıcı olun
• Karşı tarafı dinleyin
• Esnek olun
• Çözüm odaklı yaklaşın

Yapılmaması Gerekenler

Kaçınılması Gerekenler:

• Duygusal tepkiler
• Kişisel saldırılar
• Geçmişi kaşımak
• Aşırı katı tutum
• Gizli bilgileri ifşa etme

Sık Yapılan Hatalar

1. Hazırlıksız gelmek

   • Belgeler eksik
   • Talep belirsiz

2. Aşırı beklenti

   • Her şeyi kazanma isteği
   • Uzlaşmaya kapalılık

3. Avukat tutmamak (riskli durumlarda)

   • Hukuki bilgi eksikliği
   • Dezavantajlı anlaşma riski

Apartman Yöneticileri İçin Öneriler

Kira Uyuşmazlıklarında Yöneticinin Rolü

Apartman yöneticileri doğrudan taraf olmasa da:

Bilgilendirme:

• Sakinlere arabuluculuk süreci hakkında bilgi verin
• Zorunluluk konusunda hatırlatma yapın

Belge Desteği:

• Talep halinde aidat ödeme belgeleri verin
• Site kuralları belgesi sağlayın

Tarafsızlık:

• Kiracı-ev sahibi arasında taraf tutmayın
• Sadece belge ve bilgi desteği verin

Sonuç

Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk, hem ev sahipleri hem de kiracılar için daha hızlı, ekonomik ve koruyucu bir çözüm yolu sunmaktadır. 2026 yılı itibarıyla arabuluculuk başvurusu yapmadan kira davası açmak mümkün değildir.

Temel Hatırlatmalar:

1. Arabuluculuk başvurusu dava şartıdır
2. İlk 2 saat ücretsizdir
3. Maksimum süre 4 hafta (uzatmayla 6 hafta)
4. İlk toplantıya katılım zorunludur
5. Anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alın

Apartora olarak, site sakinleriniz arasındaki kira uyuşmazlıklarında bilgilendirme ve yönlendirme desteği sunuyoruz. Dijital iletişim araçlarımızla tüm tarafları sürece hazırlayın.

Kaynaklar

• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
• Arabuluculuk Yönetmeliği
• Türkiye Arabulucular Birliği Rehberleri
• Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı