Apartmanda Sıhhi Tesisat Sorunları ve Çözüm Rehberi

Apartmanlarda Sıhhi Tesisat: Temel Bilgiler

Sıhhi tesisat, bir binanın su temini, dağıtımı ve atık su tahliyesini sağlayan sistemlerin bütünüdür. Apartmanlarda sıhhi tesisat sorunları, hem bireysel daireleri hem de tüm binayı etkileyen önemli problemlere yol açabilir. Bu kapsamlı rehberde, yaygın tesisat sorunlarını, çözüm yöntemlerini ve önleyici bakım stratejilerini detaylı şekilde inceliyoruz.

Apartman Sıhhi Tesisat Sistemi Bileşenleri

1. Temiz Su Tesisatı

Temiz su tesisatı, şebeke suyunun binaya girişinden dairelere ulaşmasına kadar olan sistemi kapsar:

• Ana giriş vanası: Binanın şebekeyle bağlantı noktası
• Su sayacı: Tüketim ölçümü
• Ana kolon boruları: Dikey dağıtım hatları
• Kat dağıtım boruları: Yatay dağıtım
• Bireysel daire tesisatı: Daire içi borular
• Armatürler: Musluklar, duş başlıkları, sifonlar

2. Pis Su (Atık Su) Tesisatı

Kullanılmış suyun tahliyesini sağlayan sistem:

• Lavabo ve duş giderleri: Gri su tahliyesi
• Tuvalet giderleri: Siyah su tahliyesi
• Mutfak giderleri: Yağlı su tahliyesi
• Düşey kolonlar: Dikey tahliye hatları
• Yatay hatlar: Bodrum kat toplama hattı
• Rögar ve fosseptik: Son tahliye noktası

3. Havalandırma Sistemi

Tesisat sisteminin düzgün çalışması için hava dengesini sağlayan borular:

• Çatı havalandırması: Ana kolon havalandırması
• Yardımcı havalandırma: Ek hava girişleri
• Sifon havalandırması: Koku önleme

Yaygın Sıhhi Tesisat Sorunları

1. Tıkanıklık Sorunları

Tıkanıklık, en sık karşılaşılan tesisat sorunudur ve farklı seviyelerde oluşabilir.

Tıkanıklık Türleri:

A. Lavabo ve Duş Tıkanıklığı

Nedenleri:

• Saç ve kıl birikimi
• Sabun kalıntıları
• Diş macunu ve kozmetik ürünler
• Yabancı cisimler

Belirtiler:

• Yavaş su tahliyesi
• Su birikintisi
• Kötü koku
• Guruldama sesi

Çözüm Yöntemleri:

• Pompa (vantuz) kullanımı
• Kimyasal açıcılar (dikkatli kullanım)
• Mekanik spiral (yay) ile açma
• Sifon sökme ve temizleme
• Profesyonel müdahale

B. Tuvalet Tıkanıklığı

Nedenleri:

• Aşırı tuvalet kağıdı kullanımı
• Islak mendil ve hijyenik ped
• Çocuk oyuncakları
• Organik birikimler

Çözüm Yöntemleri:

• Tuvalet pompası
• Tesisat spirali
• Sıcak su ve deterjan
• Enzim bazlı açıcılar
• Profesyonel müdahale

C. Ana Hat Tıkanıklığı

Ana kolon veya yatay hatlardaki tıkanıklıklar tüm binayı etkiler:

Belirtiler:

• Birden fazla dairede sorun
• Alt katlarda taşma
• Tüm giderlerde yavaşlama
• Bodrum katta su birikimi

Çözüm:

• Profesyonel tesisat ekibi
• Görüntülü boru inceleme (CCTV)
• Yüksek basınçlı su jeti
• Gerekirse boru değişimi

2. Su Kaçağı Sorunları

Su kaçakları, görünür veya gizli olabilir ve ciddi hasarlara yol açabilir.

Kaçak Türleri:

A. Görünür Kaçaklar

• Musluk damlama
• Boru bağlantı sızıntıları
• Rezervuar kaçağı
• Sifon sızıntısı

B. Gizli Kaçaklar

• Duvar içi boru kaçakları
• Döşeme altı kaçaklar
• Kolon kaçakları
• Teras/çatı kaçakları

Kaçak Tespit Yöntemleri:

1. Görsel inceleme: Leke, kabartma, küf
2. Sayaç kontrolü: Tüm musluklar kapalıyken sayaç hareketi
3. Termal kamera: Sıcaklık farkı tespiti
4. Akustik cihazlar: Ses dalgası analizi
5. Gaz izleme: Özel gaz enjeksiyonu ve takibi
6. Basınç testi: Hat basınç düşüşü ölçümü

Sorumluluk Belirleme:

Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kaçak sorumluluğu:

• Daire içi tesisat: Daire maliki sorumlu
• Ortak tesisatlar (kolonlar): Tüm kat malikleri ortak sorumlu
• Komşu dairelere verilen zarar: Kaçağa neden olan daire sorumlu

3. Düşük Su Basıncı

Yetersiz su basıncı, özellikle üst katlarda yaygın bir sorundur.

Nedenleri:

• Şebeke basıncı yetersizliği
• Boru çapı yetersizliği
• Kireç ve tortu birikimi
• Vana arızaları
• Hidrofor/pompa arızası
• Eşzamanlı yoğun kullanım

Çözüm Yöntemleri:

1. Kısa vadeli:

   • Armatür perlatörlerinin temizliği
   • Duş başlığı temizliği
   • Vana kontrolü ve ayarı

2. Orta vadeli:

   • Hidrofor bakımı/onarımı
   • Basınç tankı kontrolü
   • Pompa değişimi

3. Uzun vadeli:

   • Boru yenileme (çap artırma)
   • Kat basınç düzenleyici montajı
   • Şebeke bağlantı iyileştirme

4. Sıcak Su Sorunları

Yaygın Sorunlar:

A. Sıcak Su Gelmemesi

• Kombi/şofben arızası
• Termostat arızası
• Gaz kesintisi
• Elektrik kesintisi

B. Sıcak Suyun Gecikmesi

• Uzun boru mesafesi
• Yetersiz sirkülasyon
• Izolasyon eksikliği

C. Sıcak Su Sıcaklık Dalgalanması

• Basınç değişimleri
• Kombi kapasitesi yetersizliği
• Karışık kullanım (birden fazla nokta)

Çözümler:

• Kombi bakımı ve ayarı
• Sirkülasyon pompası montajı
• Boru izolasyonu
• Termostatik armatür kullanımı

5. Koku Sorunları

Tesisat kaynaklı kötü kokular yaşam kalitesini ciddi şekilde etkiler.

Koku Kaynakları:

• Sifon kuruması: Uzun süre kullanılmayan giderler
• Sifon arızası: Kırık veya eksik sifon
• Havalandırma yetersizliği: Negatif basınç oluşumu
• Boru içi birikimler: Organik madde çürümesi
• Fosseptik sorunları: Dolu veya tıkalı fosseptik

Çözümler:

1. Tüm giderlere düzenli su dökme
2. Sifon kontrolü ve değişimi
3. Havalandırma borusu kontrolü
4. Boru temizliği (enzimatik ürünler)
5. Fosseptik temizliği

6. Boru Patlaması ve Donması

Donma Nedenleri:

• Izolasyonsuz dış duvar boruları
• Isıtılmayan alanlardaki tesisatlar
• Boş bırakılan daireler
• Aşırı soğuk hava koşulları

Önleme Tedbirleri:

• Boru izolasyonu
• Isıtma kablosu (elektrikli)
• Soğuk havalarda musluk damlatma
• Boş dairelerde ana vana kapatma ve boşaltma

Patlama Sonrası Müdahale:

1. Ana vanayı kapatın
2. Elektriği kesin (su elektrikle temas riskinde)
3. Komşuları bilgilendirin
4. Profesyonel yardım çağırın
5. Sigorta şirketine bildirin

Tesisat Malzemeleri ve Seçimi

Boru Malzemeleri

1. PPR (Polipropilen Random)

• Sıcak ve soğuk su için uygun
• Korozyona dayanıklı
• Kaynak ile birleştirme
• 50+ yıl ömür
• Maliyet: Orta

2. PEX (Çapraz Bağlı Polietilen)

• Esnek yapı
• Kolay montaj
• Sıcak/soğuk su için
• Donmaya dayanıklı
• Maliyet: Orta-yüksek

3. Bakır

• Uzun ömürlü (100+ yıl)
• Antibakteriyel özellik
• Yüksek basınca dayanıklı
• Lehim ile birleştirme
• Maliyet: Yüksek

4. Galvaniz Çelik

• Eski binalarda yaygın
• Pas ve kireç sorunu
• Artık önerilmiyor
• Değişim gerektirir

5. PVC (Polivinil Klorür)

• Sadece atık su için
• Ucuz ve kolay montaj
• Sıcak suya uygun değil

Armatür Seçimi

Kalite Kriterleri:

• TSE/CE belgesi
• Garanti süresi (min 5 yıl)
• Yedek parça bulunabilirliği
• Su tasarruf özelliği (aeratör)
• Malzeme kalitesi (pirinç gövde)

Önleyici Bakım Programı

Aylık Kontroller

• Tüm giderlerin akış kontrolü
• Musluk damlama kontrolü
• Sifon su seviyesi kontrolü
• Görünür kaçak kontrolü
• Rezervuar çalışma kontrolü

Üç Aylık Kontroller

• Armatür perlatör temizliği
• Duş başlığı kireç temizliği
• Gider kapakları temizliği
• Ana vana çalışma testi
• Sıcak su sıcaklık kontrolü

Yıllık Kontroller

• Profesyonel tesisat kontrolü
• Boru görsel incelemesi
• Basınç testi
• Sifon ve bağlantı kontrolü
• Vana bakımı (yağlama)
• Kombi/şofben bakımı

Beş Yıllık Kontroller

• Kapsamlı sistem değerlendirmesi
• Eski boruların durumu
• Yenileme ihtiyaç analizi
• Armatür değişim planlaması

Profesyonel Yardım Ne Zaman Gerekir?

Acil Durumlar (Hemen Çağırın)

• Ciddi su kaçağı
• Boru patlaması
• Ana hat tıkanıklığı
• Gaz kokusu (doğalgaz tesisatı)
• Kanalizasyon taşması

Planlı Müdahale Gerektiren Durumlar

• Kronik düşük basınç
• Tekrarlayan tıkanıklıklar
• Yavaş giderler
• Hafif sızıntılar
• Armatür değişimleri

Tesisatçı Seçim Kriterleri

1. Lisans ve sigorta: Resmi belge kontrolü
2. Referanslar: Önceki iş örnekleri
3. Garanti: Yazılı garanti belgesi
4. Fiyatlandırma: Önceden yazılı teklif
5. Acil servis: 7/24 ulaşılabilirlik
6. Deneyim: Apartman tesisatı tecrübesi

Maliyet Yönetimi

Tipik Onarım Maliyetleri (2024)

İşlem	Yaklaşık Maliyet
Musluk tamiri	200-500₺
Musluk değişimi	500-1.500₺
Sifon değişimi	300-800₺
Tıkanıklık açma (basit)	300-600₺
Tıkanıklık açma (ana hat)	1.000-3.000₺
Rezervuar tamiri	400-1.000₺
Boru tamiri (görünür)	500-1.500₺
Boru tamiri (gizli)	2.000-5.000₺
Kombi bakımı	800-1.500₺

Tasarruf İpuçları

1. Önleyici bakım: Küçük sorunları erken çözün
2. Kaliteli malzeme: Ucuz ürünlerden kaçının
3. Karşılaştırmalı teklif: En az 3 firmadan teklif alın
4. Sigorta: Konut sigortası tesisat hasarlarını kapsar
5. Toplu iş: Birden fazla işi bir seferde yaptırın

Yasal Düzenlemeler ve Sorumluluklar

Kat Mülkiyeti Kanunu Hükümleri

Madde 19: Kat maliklerinden her biri, bağımsız bölümünün bakımından ve korunmasından sorumludur.

Madde 20: Ortak yerlerin bakım, koruma ve işletme giderleri kat maliklerince karşılanır.

Sorumluluk Dağılımı:

Tesisat Bölümü	Sorumluluk
Daire içi yatay hatlar	Daire maliki
Daire içi armatürler	Daire maliki
Dikey kolonlar	Tüm malikler ortak
Ana giriş hattı	Tüm malikler ortak
Hidrofor/pompa	Tüm malikler ortak
Fosseptik	Tüm malikler ortak

Sigorta Kapsamı

Konut sigortası genellikle şunları kapsar:

• Ani ve beklenmedik tesisat hasarları
• Su kaçağından kaynaklanan zararlar
• Komşu dairelere verilen hasar

Kapsam dışı:

• Bakımsızlıktan kaynaklanan hasarlar
• Aşınma ve yıpranma
• Önceden var olan sorunlar

Çevre Dostu Tesisat Uygulamaları

Su Tasarrufu

Tasarruflu Armatürler:

• Düşük akışlı musluklar (%30-50 tasarruf)
• Çift kademeli sifon (%40 tasarruf)
• Sensörlü musluklar
• Aeratörlü armatürler

Gri Su Geri Dönüşümü:

• Lavabo suyu tuvalet sifonunda kullanım
• Yağmur suyu toplama
• Bahçe sulama sistemleri

Akıllı Tesisat Sistemleri

• Akıllı sayaçlar: Anlık tüketim takibi
• Kaçak dedektörleri: Otomatik vana kapatma
• Basınç sensörleri: Anormallik uyarısı
• Sıcaklık kontrol: Optimum su sıcaklığı

Sonuç

Apartmanlarda sıhhi tesisat sorunları, doğru bilgi ve zamanında müdahale ile yönetilebilir. Önleyici bakım, sorunların büyümesini engeller ve maliyetleri düşürür. Ciddi sorunlarda profesyonel yardım almaktan çekinmeyin ve yasal sorumlulukları göz önünde bulundurun.

Düzenli bakım programı uygulayan apartmanlar, hem konfor hem de maliyet açısından uzun vadede kazançlı çıkar. Tesisat sistemlerinizi ihmal etmeyin; küçük bir damla, zamanla büyük hasarlara dönüşebilir.