Apartman Yönetim Sözleşmesi Nedir?
Apartman yönetim sözleşmesi, kat malikleri kurulu ile seçilen yönetici (gerçek veya tüzel kişi) arasında yapılan, yöneticinin yetki, görev, sorumluluk ve ücretini belirleyen yazılı bir anlaşmadır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 36'ya göre yönetici, kat malikleri kurulu kararıyla atanır ve bu atama bir sözleşmeyle somutlaştırılır. Sözleşme, yöneticinin bağımsız bölüm sahipleri adına hareket etmesini sağlar ve hukuki zemini oluşturur.
Yönetim sözleşmesi, yöneticinin yetkilerini aşmasını engeller, tarafların hak ve yükümlülüklerini netleştirir. Özellikle profesyonel yönetim şirketleriyle çalışıldığında, sözleşme kapsamlı hale gelir. Sözleşme olmaması durumunda, yöneticinin yetkileri KMK'nın genel hükümlerine dayanır, ancak bu durum belirsizlik yaratabilir. Örneğin, 2025 yılında İstanbul'da yaşanan bir uyuşmazlıkta, sözlü anlaşma nedeniyle yöneticinin yaptığı 50.000 TL'lik harcama kat maliklerince kabul edilmemiş ve dava konusu olmuştur.
Yönetim Sözleşmesinin Hukuki Dayanağı
Kat Mülkiyeti Kanunu, yönetim sözleşmesini doğrudan düzenlememiş olsa da, Borçlar Kanunu ve KMK'nın ilgili maddeleri sözleşmenin çerçevesini çizer. KMK madde 34, yöneticinin atanmasını, madde 35 ise görev ve yetkilerini düzenler. Yöneticinin ücrete hak kazanması ve sözleşmenin feshi, Borçlar Kanunu'nun vekalet sözleşmesi hükümlerine tabidir.
Yargıtay kararları, yönetim sözleşmesinin yazılı yapılmasını ve en azından temel unsurları içermesini zorunlu görmektedir. Örneğin, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi'nin 2015/12456 E. sayılı kararında, sözleşme olmadan yapılan ödemelerin iadesi gerektiği belirtilmiştir. Bu nedenle, sözleşmenin hukuki geçerliliği için yazılı olması ve kat malikleri kurulu kararına dayanması şarttır. Ayrıca, KMK madde 36'ya göre yönetici, kat malikleri kurulunca her zaman değiştirilebilir; bu durum sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
Sözleşmede Olması Gereken Temel Maddeler
Apartman yönetim sözleşmesi aşağıdaki maddeleri içermelidir:
- Tarafların Kimlik Bilgileri: Kat malikleri kurulunu temsilen imza yetkilisi ve yöneticinin adı, adresi, TC kimlik numarası (tüzel kişi ise vergi numarası).
- Sözleşmenin Konusu ve Kapsamı: Yöneticinin hangi apartmanı yöneteceği, yetki sınırları (örneğin, acil durumlarda 10.000 TL'ye kadar harcama yetkisi).
- Süre ve Başlangıç Tarihi: Sözleşme süresi (genelde 1 yıl) ve başlangıç tarihi. KMK madde 34'e göre yönetici en fazla 4 yıllığına seçilebilir, ancak sözleşme süresi buna uygun olmalıdır.
- Ücret ve Ödeme Şartları: Yöneticiye ödenecek aylık ücret, varsa ek tazminatlar (örneğin, genel kurul katılım ücreti) ve ödeme zamanı. Ücretin belirlenmesi, kat malikleri kurulu kararına dayanmalıdır. 2026 yılı itibarıyla asgari ücretin 22.104 TL olması beklenirken, yönetici ücretleri genellikle 3.000-5.000 TL arasında değişmektedir.
- Görev ve Sorumluluklar: Yöneticinin günlük işletme, bakım, onarım, aidat toplama, defter tutma, toplantı düzenleme gibi görevleri. KMK madde 35'te sayılan görevler referans alınmalıdır.
- Yetki Sınırları: Yöneticinin tek başına karar alabileceği konular (örneğin, 500 TL'ye kadar acil harcama) ve kat malikleri kurulunca onaylanması gerekenler (örneğin, büyük onarımlar).
- Denetim ve Raporlama: Yöneticinin ne sıklıkla rapor vereceği (aylık, üç aylık), gelir-gider cetvelinin sunulması, denetçi raporlarına uyum.
- Fesih ve Cezai Şartlar: Sözleşmenin hangi hallerde feshedilebileceği (örneğin, görevi ihmal, yasal yükümlülüklerin yerine getirilmemesi), ihbar süresi ve cezai şart (tazminat).
- Uyuşmazlık Çözümü: Olası uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme (genelde apartmanın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi) ve arabuluculuk şartı.
Örnek Sözleşme Maddeleri (Tablo)
Aşağıdaki tabloda, bir apartman yönetim sözleşmesinde yer alabilecek örnek maddeleri ve açıklamalarını bulabilirsiniz:
| Madde No | Madde Başlığı | Örnek İçerik |
|---|---|---|
| 1 | Taraflar | "İşbu sözleşme, [Apartman Adı] kat malikleri kurulunu temsilen [Temsilci Adı] ile yönetici [Yönetici Adı] arasında akdedilmiştir." |
| 2 | Süre | "Sözleşme, 01/01/2026 tarihinde başlar, 31/12/2026 tarihinde sona erer. Tarafların mutabakatı ile yenilenebilir." |
| 3 | Ücret | "Yöneticiye aylık net 2.500 TL ücret ödenir. Ödeme her ayın 10'una kadar yapılır." |
| 4 | Yetki Sınırı | "Yönetici, acil durumlar hariç 1.000 TL üzeri harcamayı kat malikleri kurulundan onay almadan yapamaz." |
| 5 | Raporlama | "Yönetici, her ay sonu itibarıyla gelir-gider cetvelini kat maliklerine e-posta ile gönderir." |
| 6 | Fesih | "Taraflardan biri, 30 gün önceden yazılı ihbarda bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Ağır ihlal halinde derhal fesih mümkündür." |
| 7 | Cezai Şart | "Yönetici, görevini ihmal etmesi halinde oluşan zararı tazmin eder. Tazminat miktarı aylık ücretin 2 katını geçemez." |
Yöneticinin Yetki ve Sorumlulukları
Yönetim sözleşmesi, yöneticinin yetkilerini KMK madde 35'teki genel çerçeve içinde somutlaştırmalıdır. Yönetici, apartmanın günlük işletmesinden sorumludur: ortak alanların temizliği ve aydınlatması, aidatların toplanması, giderlerin ödenmesi, genel kurul toplantılarının düzenlenmesi. Ayrıca, acil durumlarda (örneğin, su baskını, asansör arızası) yöneticinin müdahale yetkisi genişletilebilir.
Sözleşmede, yöneticinin personel yönetimindeki rolü de açıklanmalıdır. Örneğin, kapıcı iş sözleşmesi yönetici tarafından imzalanabilir, ancak işten çıkarma yetkisi genellikle kat malikleri kuruluna aittir. Sözleşme bu konuda net olmalıdır. Aynı şekilde, ortak alan gelirlerinin (reklam, otopark kirası) yönetimi ve vergilendirme yükümlülükleri de belirtilmelidir. Yönetici, ayrıca apartmanda evcil hayvan besleme kuralları gibi iç yönetmeliklere uyumu denetlemekle yükümlüdür.
Sözleşme Süresi ve Fesih Şartları
KMK madde 34'e göre yönetici seçimi en fazla 4 yıl süreyle yapılır. Yönetim sözleşmesi bu süreyi aşamaz. Genel uygulama, 1 yıllık süreyle sözleşme yapmak ve her yıl genel kurulda yenilemektir. Sözleşmenin feshi, tarafların mutabakatı, sürenin dolması veya haklı nedenle olabilir.
Haklı fesih nedenleri arasında yöneticinin görevi kötüye kullanması, yasal yükümlülükleri yerine getirmemesi, kat maliklerine zarar vermesi sayılabilir. Fesih bildirimi yazılı yapılmalı ve sözleşmede belirtilen sürelere uyulmalıdır. Aksi takdirde, haksız fesih tazminatı gündeme gelebilir. Bu tür uyuşmazlıklarda, kat mülkiyeti davalarına bakan mahkeme yetkilidir. İstatistiklere göre, 2024 yılında kat mülkiyeti davalarının %30'u yönetici sözleşmelerinden kaynaklanmıştır.
Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar
- Yazılı Olması: Sözleşme yazılı yapılmalı ve taraflarca imzalanmalıdır. Noter onayı zorunlu değildir, ancak ispat kolaylığı sağlar.
- Kat Malikleri Kurulu Kararı: Sözleşme, kat malikleri kurulunun yönetici atama kararına dayanmalıdır. Aksi halde geçersiz olabilir.
- Açık ve Net İfadeler: Maddeler yoruma yer bırakmayacak şekilde açık yazılmalıdır. Özellikle yetki sınırları ve ücret belirgin olmalıdır.
- Vergisel Yükümlülükler: Yönetici ücreti gelir vergisine tabidir. Sözleşmede brüt/net ayrımı yapılmalı ve stopaj sorumluluğu belirtilmelidir. 2025 yılında stopaj oranı %20'dir.
- Denetim Mekanizması: Sözleşmede denetçi atanması ve raporlama zorunluluğu yer almalıdır. Bu, yöneticinin hesap vermesini sağlar.
- Güncelleme ve Uyum: Mevzuat değişiklikleri (örneğin, kira artış oranları, asgari ücret) sözleşmeyi etkileyebilir. Sözleşme düzenli olarak gözden geçirilmelidir.
Apartman Yönetim Sözleşmesinde Sık Yapılan Hatalar
- Eksik Yetki Tanımı: Yöneticinin yetkilerinin sınırlandırılmaması, keyfi uygulamalara yol açar. Örneğin, sözleşmede harcama limiti belirtilmezse yönetici büyük harcamalar yapabilir.
- Ücretin Belirtilmemesi: Ücret maddesi olmayan sözleşmelerde yönetici, emsal ücret talep edebilir, bu da uyuşmazlık çıkarır.
- Fesih Koşullarının Belirsizliği: Hangi durumlarda sözleşmenin feshedileceği açık değilse, taraflar zor durumda kalır.
- Sözleşmenin Sözlü Yapılması: Sözlü anlaşmalar ispat güçlüğü yaratır ve hukuki geçerliliği tartışmalıdır.
- Yasal Değişikliklerin İzlenmemesi: Örneğin, kira stopaj oranındaki değişiklikler sözleşmeye yansıtılmazsa vergi cezası doğabilir.
Apartora gibi dijital yönetim araçları, sözleşme şablonları sunarak bu hataların önlenmesine yardımcı olabilir. Ancak, her apartmanın özel koşullarına göre sözleşme hazırlanmalı ve mutlaka bir hukuk danışmanına gösterilmelidir.
Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kesin ve güncel hukuki bilgi için bir avukata danışmanız önerilir.
Sık Sorulan Sorular
Apartman yönetim sözleşmesi zorunlu mu?
Kanunen açık bir zorunluluk olmamakla birlikte, yöneticinin yetki ve sorumluluklarını belirlemek, uyuşmazlıkları önlemek için yazılı sözleşme yapılması şiddetle önerilir. Yargıtay kararları da yazılı sözleşmeyi esas alır. Örneğin, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, sözleşme olmadan yapılan ödemelerin iadesine hükmetmiştir.
Yönetim sözleşmesinde hangi maddeler olmalı?
Taraflar, konu, süre, ücret, yetki sınırları, görevler, denetim, fesih ve uyuşmazlık çözümü maddeleri zorunludur. KMK madde 35'teki yönetici görevleri de referans alınmalıdır. Ayrıca, cezai şart ve ihbar süresi gibi maddeler de eklenmelidir.
Yönetici sözleşmesi ne kadar süreli yapılır?
Genellikle 1 yıllık yapılır ve her yıl genel kurulda yenilenir. KMK madde 34'e göre azami süre 4 yıldır. Süre uzatımı için kat malikleri kurulu kararı gerekir. Uygulamada, sözleşmelerin %70'i 1 yıllık yapılmaktadır.
Sözleşme fesih şartları nelerdir?
Taraflar anlaşarak, süre dolumuyla veya haklı nedenle fesih mümkündür. Haklı nedenler arasında yöneticinin görevi ihmal etmesi, yasal yükümlülükleri yerine getirmemesi sayılabilir. Fesih yazılı yapılmalı ve sözleşmede belirtilen ihbar süresine uyulmalıdır.
Yönetici ücreti sözleşmede belirtilmeli mi?
Evet, ücret mutlaka net olarak belirtilmelidir. Aksi halde yönetici, Borçlar Kanunu'na göre emsal ücret talep edebilir. Brüt/net ayrımı ve stopaj sorumluluğu da yazılmalıdır. 2026 yılı için ortalama yönetici ücreti 3.500 TL civarındadır.
Yönetim sözleşmesi noterde onaylanmalı mı?
Zorunlu değildir. Ancak noter onayı, sözleşmenin ispatını kolaylaştırır ve tarih kesinliği sağlar. Özellikle uzun süreli veya yüksek ücretli sözleşmelerde tavsiye edilir. Noter onayı olmadan da sözleşme geçerlidir.
⚠️ Yasal Uyarı ve Sorumluluk Reddi
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki mütalaa, mali danışmanlık, yatırım tavsiyesi veya mesleki görüş niteliği taşımaz. Okuyucu ile herhangi bir danışmanlık ilişkisi oluşturmaz.
- •Mevzuat değişebilir: Bu yazı, yayın tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Kanun, yönetmelik ve yargı kararları değişmiş olabilir. Güncel mevzuat için Resmi Gazete'yi kontrol edin.
- •Her durum farklıdır: Apartman/site yönetim planları, sözleşmeler ve yerel uygulamalar farklılık gösterir. Genel bilgiler sizin durumunuza uymayabilir.
- •Profesyonel destek alın: Karar vermeden önce mutlaka Avukat, SMMM veya ilgili alanın uzmanına danışın.
- •Hesaplama araçları tahminidir: Sitemizdeki hesaplama araçları yaklaşık sonuç verir, resmi işlemler için yetkili kurumları kullanın.
Apartora Yazılım A.Ş., bu içeriğin kullanımından, yorumlanmasından veya içeriğe dayanılarak alınan kararlardan doğabilecek doğrudan, dolaylı, özel veya arızi zararlardan hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.