Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), Türkiye'de tamamlanmış yapılardaki bağımsız bölümlerin (daire, dükkan, ofis vb.) mülkiyet hakkını düzenleyen temel yasadır. 23 Haziran 1965 tarihinde yürürlüğe giren bu kanun, apartman ve sitelerde yaşamı düzenleyen en önemli mevzuattır.
Kanunun Amacı
KMK, aynı yapı üzerinde birden fazla kişinin bağımsız bölüm sahibi olmasını mümkün kılar ve bu kişiler arasındaki ilişkileri düzenler. Böylece:
- Bağımsız bölümler üzerinde tam mülkiyet hakkı tesis edilir
- Ortak alanların kullanımı ve bakımı belirlenir
- Kat maliklerinin hak ve yükümlülükleri netleştirilir
- Yönetim esasları oluşturulur
En Önemli Maddeler ve Özeti
Madde 4 - Ortak Alanlar
Kat mülkiyetine konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümler dışında kalan ve ortaklaşa kullanıma ayrılan yerler "ortak alanlar" olarak tanımlanır.
Ortak alanlar şunlardır:
- Yapının temeli, ana duvarları, taşıyıcı sistemi
- Avlu, bahçe, genel giriş kapıları
- Merdivenler, asansörler, koridorlar
- Çatı, dam, teras
- Kalorifer dairesi, sığınak, kömürlük
- Su deposu, hidrofor, jeneratör odası
- Kapıcı dairesi (yönetici dairesi olarak ayrılmışsa)
Önemli: Ortak alanlar, aksi kararlaştırılmadıkça, arsa payı oranında tüm kat maliklerinin ortaklığındadır.
Madde 18 - Kat Maliklerinin Borçları
Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklenti ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememekle yükümlüdürler.
Temel yükümlülükler:
- Bağımsız bölümde rahatsız edici faaliyet yapmamak
- Gürültü ve ses kirliliğine neden olmamak
- Ortak alanları amacına uygun kullanmak
- Bağımsız bölümün dış görünüşünü bozmamak
- Yönetim planına uymak
- Kat malikleri kurulu kararlarına uymak
Madde 19 - Kat Maliklerinin Hakları
Kat malikleri, bağımsız bölümleri üzerinde, bu kanunun ilgili hükümleri saklı kalmak kaydıyla, Medeni Kanun'un maliklere tanıdığı tüm hakları kullanabilirler.
Temel haklar:
- Bağımsız bölümü dilediği gibi kullanma
- Bağımsız bölümü kiraya verme
- Bağımsız bölümü satma veya devretme
- Kat malikleri kurulunda oy kullanma
- Yönetimi denetleme
- Ortak giderlerin hesabını isteme
Madde 20 - Giderlere Katılma
Kat maliklerinden her biri, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.
Gider paylaşım esasları:
| Gider Türü | Paylaşım Şekli |
|---|---|
| Personel giderleri (kapıcı, kaloriferci) | Eşit |
| Asansör bakım ve işletme | Arsa payı oranında |
| Ortak alan bakım/onarım | Arsa payı oranında |
| Sigorta primleri | Arsa payı oranında |
| Isınma giderleri | Kullanım veya arsa payı |
Not: Yönetim planında farklı bir oran belirlenmişse, o oran uygulanır.
Madde 22 - Ortak Gider ve Avanstan Sorumluluk
Kat malikinin, 20'nci madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve bunun gecikme tazminatından, bağımsız bölümler üzerinde sonradan kazanılan devrolunan hakların sahipleri de sorumludur.
Önemli noktalar:
- Gecikme tazminatı aylık %5'tir
- Yeni malik, önceki dönem borçlarından da sorumludur
- İcra takibi yapılabilir
- Bağımsız bölüm üzerinde haciz uygulanabilir
Madde 34 - Yönetici Atanması
Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimi için, kendi aralarından veya dışarıdan bir kimseyi veya üç kişilik bir kurul yönetici olarak atarlar.
Yönetici atama kuralları:
- Sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur
- Yönetici en fazla iki yıl için atanabilir
- Kat malikleri kurulu kararıyla atanır
- Dışarıdan profesyonel yönetici de olabilir
Madde 35 - Yöneticinin Görevleri
Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını uygular ve ana gayrimenkulün bakımı, korunması, onarımı ve işletilmesiyle ilgili tüm tedbirleri alır.
Yöneticinin temel görevleri:
Genel yönetim işleri:
- Kurul kararlarını uygulamak
- Ortak alanların bakımını yaptırmak
- Personeli denetlemek
Mali işler:
- Aidat ve avans toplamak
- Giderleri yapmak
- Hesap tutmak ve raporlamak
Hukuki işler:
- Ana gayrimenkulü temsil etmek
- Dava açmak veya davada taraf olmak
- Sözleşmeler yapmak
Denetim işleri:
- Ortak alanların düzenini sağlamak
- Yönetim planına uyumu denetlemek
- İhlalleri bildirmek
Madde 37 - Kat Malikleri Kurulu Toplantısı
Kat malikleri kurulu, yılda en az bir defa toplanır. Toplantının zamanı, yeri ve gündemi en az onbeş gün önce bütün kat maliklerine imza karşılığı tebliğ edilir veya taahhütlü mektupla bildirilir.
Toplantı kuralları:
| Konu | Kural |
|---|---|
| Olağan toplantı | Yılda en az bir kez |
| Çağrı süresi | En az 15 gün önce |
| Çağrı şekli | İmza karşılığı veya taahhütlü mektup |
| İlk toplantı yeter sayısı | Salt çoğunluk (sayı ve arsa payı) |
| İkinci toplantı yeter sayısı | Katılanlarla yapılır |
| Karar yeter sayısı | Genel: salt çoğunluk |
Önemli karar türleri:
- Normal kararlar: salt çoğunluk
- Yönetim planı değişikliği: 4/5 çoğunluk
- Ana yapı değişikliği: oybirliği
Güncel Değişiklikler ve Önemli Düzenlemeler
2023-2024 Değişiklikleri
1. Aidat Gecikme Tazminatı
- Aylık %5 gecikme tazminatı oranı korunmaktadır
- Yıllık bazda hesaplandığında yüksek bir oran oluşturur
2. Profesyonel Site Yönetimi
- Büyük sitelerde profesyonel yönetim şirketleri yaygınlaşmıştır
- Yönetici dışarıdan da atanabilir
3. Online Toplantı İmkanı
- Pandemi sonrası dönemde online toplantılar kabul görmüştür
- Yönetim planında belirtilmesi önerilir
4. Güneş Enerjisi Sistemleri
- Ortak alanlara güneş paneli montajı için karar yeter sayısı netleştirilmiştir
- Çatı kullanımı konusunda anlaşmazlıklar mahkemelerde çözülmektedir
5. Elektrikli Araç Şarj İstasyonları
- Bağımsız bölüm malikinin kendi park yerine şarj ünitesi kurma hakkı tartışılmaktadır
- Yönetim planı hükümlerine dikkat edilmelidir
Sık Sorulan Sorular
Yönetici seçilmezse ne olur?
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan ana gayrimenkullerde yönetici atanması zorunludur. Yönetici seçilmezse, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi tarafından yönetici atanır. Mahkemece atanan yöneticinin ücreti, mahkeme tarafından belirlenir ve kat maliklerinden tahsil edilir.
Aidat ödemeyen komşuya karşı ne yapılabilir?
Öncelikle yazılı ihtar gönderilmeli, ardından yönetici aracılığıyla icra takibi başlatılabilir. Aylık %5 gecikme tazminatı uygulanır. Sürekli ödemeyen malike karşı bağımsız bölümün satışı talep edilebilir (Madde 25).
Kiracı kat malikleri kuruluna katılabilir mi?
Kiracılar kat malikleri kuruluna katılabilir ancak oy kullanamazlar. Sadece kendilerini ilgilendiren konularda görüş bildirebilirler. Oy hakkı yalnızca kat maliklerine aittir.
Ortak alanda yapılan değişiklik nasıl iptal edilir?
Rızanız olmadan ortak alanda yapılan değişiklik için önce yöneticiye veya kat malikleri kuruluna başvurulmalıdır. Sonuç alınamazsa sulh hukuk mahkemesine eski hale iade davası açılabilir. Dava açma süresi değişikliğin öğrenilmesinden itibaren 1 yıldır.
Sonuç
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, apartman ve site yaşamının temel taşıdır. Kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini, yönetim esaslarını ve uyuşmazlık çözüm yollarını düzenler. Kanunu bilmek, hem haklarınızı korumanızı hem de yükümlülüklerinizi yerine getirmenizi sağlar.
Önemli hatırlatmalar:
- Yönetim planınızı mutlaka okuyun
- Kat malikleri kurulu toplantılarına katılın
- Aidatlarınızı düzenli ödeyin
- Ortak alanlara saygı gösterin
- Anlaşmazlıklarda önce uzlaşma yolunu deneyin
Sık Sorulan Sorular
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ne zaman yürürlüğe girdi?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 2 Temmuz 1965 tarihinde yürürlüğe girmiştir. O tarihten bu yana çeşitli değişikliklerle güncellenmiştir.
Kat mülkiyeti ile kat irtifakı arasındaki fark nedir?
Kat irtifakı, yapı henüz tamamlanmadan kurulan bir haktır. Yapı tamamlandığında kat mülkiyetine dönüştürülür. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapılarda bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.
Apartman yöneticisi seçimi için kaç oy gerekir?
Apartman yöneticisi seçimi için kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu (yarıdan fazlası) ile karar alınır. Yönetici en fazla 2 yıl için seçilebilir.
Ortak alan masrafları nasıl paylaşılır?
Ortak alan masrafları, yönetim planında aksine hüküm yoksa, arsa payı oranında paylaşılır. Ancak yönetim planı ile eşit paylaşım da kararlaştırılabilir.
Kat malikleri kurulu kararlarına itiraz süresi nedir?
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı, toplantıya katılan malikler için karar tarihinden, katılmayanlar için öğrenme tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılabilir.
⚠️ Yasal Uyarı ve Sorumluluk Reddi
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki mütalaa, mali danışmanlık, yatırım tavsiyesi veya mesleki görüş niteliği taşımaz. Okuyucu ile herhangi bir danışmanlık ilişkisi oluşturmaz.
- •Mevzuat değişebilir: Bu yazı, yayın tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Kanun, yönetmelik ve yargı kararları değişmiş olabilir. Güncel mevzuat için Resmi Gazete'yi kontrol edin.
- •Her durum farklıdır: Apartman/site yönetim planları, sözleşmeler ve yerel uygulamalar farklılık gösterir. Genel bilgiler sizin durumunuza uymayabilir.
- •Profesyonel destek alın: Karar vermeden önce mutlaka Avukat, SMMM veya ilgili alanın uzmanına danışın.
- •Hesaplama araçları tahminidir: Sitemizdeki hesaplama araçları yaklaşık sonuç verir, resmi işlemler için yetkili kurumları kullanın.
Apartora Yazılım A.Ş., bu içeriğin kullanımından, yorumlanmasından veya içeriğe dayanılarak alınan kararlardan doğabilecek doğrudan, dolaylı, özel veya arızi zararlardan hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.