Apartman genel kurul toplantılarına katılamayan kat malikleri, haklarını vekil aracılığıyla kullanabilir. Ancak vekalet konusunda önemli kurallar ve sınırlamalar bulunmaktadır.
Vekaletin Hukuki Temeli
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 31. maddesi, kat maliklerinin toplantıya bizzat katılabilecekleri gibi vekil aracılığıyla da katılabileceklerini düzenler.
Temel İlkeler
- Her kat maliki toplantıda vekil tarafından temsil edilebilir
- Vekil, kat maliki olmak zorunda değildir
- Vekaletname yazılı olmalıdır
- Vekil sayısı sınırlaması bulunmaktadır
Vekil Sayısı Sınırlaması
KMK'nın en önemli sınırlaması:
"Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez."
Örnek Hesaplama
| Toplam Daire | %5 Limit | Vekalet Alabileceği Max Daire |
|---|---|---|
| 20 daire | 1 oy | 1 daire |
| 40 daire | 2 oy | 2 daire |
| 100 daire | 5 oy | 5 daire |
| 200 daire | 10 oy | 10 daire |
İstisna: Kendi Oy Hakkı
Kişinin kendi oy hakkı bu limite dahil değildir. Yani 20 daireli bir apartmanda:
- Kendi daireniz için 1 oy
- Vekalet için 1 oy (max)
- Toplam: 2 oy kullanabilirsiniz
Vekaletname Şekli
Adi Yazılı Vekalet
Çoğu durumda yeterlidir:
- El yazısı veya bilgisayar çıktısı
- Vekil ve vekalet verenin kimlik bilgileri
- Hangi toplantı için verildiği
- Vekalet verenin imzası
- Tarih
Noter Onaylı Vekalet
Şu durumlarda önerilir veya gereklidir:
- Yönetim planı değişikliği (4/5 çoğunluk)
- Ortak alan değişiklikleri
- Önemli mali kararlar
- Uyuşmazlık riski olan toplantılar
Vekaletname Örneği
VEKALETNAME
Aşağıda bilgileri yazılı taşınmazda malik olduğum bağımsız bölüm için, [TARİH] tarihinde yapılacak olan Kat Malikleri Kurulu Olağan/Olağanüstü Genel Kurul Toplantısı'nda beni temsil etmeye, gündemdeki tüm konularda oy kullanmaya, karar almaya ve imza atmaya [VEKİL ADI SOYADI, TC: XXX] vekil tayin ettim.
Taşınmaz: [Adres]
Bağımsız Bölüm No: [Daire No]
Malik: [Ad Soyad, TC]
Tarih: [Tarih]
İmza:
Kiracıların Durumu
Genel Kural
Kiracılar kat malikleri kurulunun doğal üyesi değildir. Ancak:
- Ev sahibi, kiracısına vekalet verebilir
- Kiracı, kat malikinin vekili olarak toplantıya katılabilir
- Bu durumda vekaletname gereklidir
Sınırlı Katılım Hakkı
Bazı konularda kiracıların söz hakkı tanınabilir:
- Ortak alan kullanımı
- Apartman kuralları
- Günlük yaşamı etkileyen kararlar
Not: Oy hakkı sadece vekaletname ile mümkündür.
Vekaletten Kaynaklanan Sorunlar
1. Limit Aşımı
%5 sınırını aşan vekaletler geçersizdir. Fazla oylar iptal edilir.
2. Geçersiz Vekaletname
- İmzasız vekaletname
- Tarihsiz vekaletname
- Hangi toplantı olduğu belirsiz
- Sahte vekaletname
3. Çelişen Talimatlar
Vekalet veren belirli konularda talimat verdiyse, vekil buna uymak zorundadır.
Vekalet ve Toplantı Yeter Sayısı
Toplantı yeter sayısı hesabında vekaletler dahil edilir:
- İlk toplantı: Pay ve paydaş çoğunluğu (vekiller dahil)
- İkinci toplantı: Katılanlarla yapılır (vekiller dahil)
Elektronik/Online Toplantı ve Vekalet
2026 itibariyle artan online toplantı uygulamaları:
- E-imzalı vekaletname kabul edilebilir
- Vekil, online toplantıya da katılabilir
- Hibrit toplantılarda hem fiziksel hem online vekalet geçerli
- Yönetim planında düzenleme olması önerilir
Yargıtay Kararları
Önemli İçtihatlar
- Vekil sınırı katı: %5 aşımı kararın iptaline sebep olur
- Yazılılık şart: Sözlü vekalet geçersiz
- Özel yetki: Yönetim planı değişikliği için açık yetki gerekir
- Vekalet iptali: Toplantı öncesi yazılı iptal mümkün
Yönetici İçin Kontrol Listesi
- ☑️ Vekaletnameleri toplantı öncesi toplayın
- ☑️ Kimlik kontrolü yapın (vekil için)
- ☑️ %5 sınırını kontrol edin
- ☑️ Vekaletnameleri dosyalayın
- ☑️ Hazirun listesinde "vekil ile" notunu düşün
- ☑️ Tutanakta vekalet bilgilerini belirtin
Apartora ile Vekalet Yönetimi
- Dijital vekaletname şablonları
- Otomatik %5 limit kontrolü
- Vekalet arşivi
- Online toplantıda vekalet entegrasyonu
- Hazirun listesi otomasyonu
💡 Pratik Öneri
Önemli kararların alınacağı toplantılardan en az 1 hafta önce kat maliklerine hatırlatma yapın ve vekaletname vermeleri gerekiyorsa şablonu gönderin. Bu hem katılımı artırır hem de toplantıda sorun yaşanmasını önler.
Sık Sorulan Sorular
Apartman genel kurulunda bir kişi kaç kişiye vekalet edebilir?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre bir kişi, toplam oy sayısının %5'inden fazlası için vekil tayin edilemez. Örneğin 20 daireli apartmanda en fazla 1 daire için vekalet alınabilir.
Apartman vekaletnamesi noter onaylı mı olmalı?
Normal kararlar için adi yazılı vekaletname yeterlidir. Ancak yönetim planı değişikliği gibi önemli kararlar için noter onaylı vekalet önerilir.
Kiracı apartman toplantısında oy kullanabilir mi?
Kiracı doğrudan oy kullanamaz, ancak ev sahibi kiracısına vekalet verirse, kiracı vekil sıfatıyla toplantıya katılıp oy kullanabilir.
Vekaletnamede neler yazmalı?
Vekil ve vekalet verenin kimlik bilgileri, daire bilgisi, hangi toplantı için verildiği, tarih ve imza bulunmalıdır. Özel talimatlar da eklenebilir.
⚠️ Yasal Uyarı ve Sorumluluk Reddi
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki mütalaa, mali danışmanlık, yatırım tavsiyesi veya mesleki görüş niteliği taşımaz. Okuyucu ile herhangi bir danışmanlık ilişkisi oluşturmaz.
- •Mevzuat değişebilir: Bu yazı, yayın tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Kanun, yönetmelik ve yargı kararları değişmiş olabilir. Güncel mevzuat için Resmi Gazete'yi kontrol edin.
- •Her durum farklıdır: Apartman/site yönetim planları, sözleşmeler ve yerel uygulamalar farklılık gösterir. Genel bilgiler sizin durumunuza uymayabilir.
- •Profesyonel destek alın: Karar vermeden önce mutlaka Avukat, SMMM veya ilgili alanın uzmanına danışın.
- •Hesaplama araçları tahminidir: Sitemizdeki hesaplama araçları yaklaşık sonuç verir, resmi işlemler için yetkili kurumları kullanın.
Apartora Yazılım A.Ş., bu içeriğin kullanımından, yorumlanmasından veya içeriğe dayanılarak alınan kararlardan doğabilecek doğrudan, dolaylı, özel veya arızi zararlardan hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.