Riskli Yapı Tespiti Nedir?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında, binaların depreme dayanıklılığının değerlendirilmesi sürecine "riskli yapı tespiti" denir. Bu tespit sonucunda bina ya "riskli" ya da "risksiz" olarak sınıflandırılır.
Kimler Riskli Yapı Tespiti Yaptırabilir?
- Kat malikleri: Tek bir malik bile başvuru yapabilir
- Apartman yöneticisi: Yönetim kurulu kararıyla
- Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü: Resen inceleme yapabilir
- Belediye: Tehlike arz eden binalar için
Başvuru Süreci Adım Adım
1. Lisanslı Kuruluş Seçimi
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş kuruluşlara başvurulur. Listesi bakanlık web sitesinde yer almaktadır.
2. Başvuru ve Anlaşma
- Tapu fotokopisi
- Kimlik fotokopisi
- Bina projesi (varsa)
- Başvuru dilekçesi
3. Teknik İnceleme
Lisanslı kuruluş mühendisleri:
- Yapısal inceleme yapar
- Beton numuneleri alır (karot testi)
- Donatı tespiti yapar
- Zemin etüdü sonuçlarını değerlendirir
- Hesaplamalar yapar
4. Rapor Hazırlama
30 iş günü içinde riskli yapı tespit raporu hazırlanır ve Bakanlık sistemine yüklenir.
5. Onay ve Tebligat
- Bakanlık raporu inceler ve onaylar
- Tapu kaydına "riskli yapı" şerhi konur
- Kat maliklerine tebligat yapılır
Tespit Masrafları
2026 yılı için ortalama tespit ücretleri:
| Bina Tipi | Yaklaşık Ücret |
|---|---|
| 5 katlı apartman | 50.000 - 80.000 TL |
| 10 katlı apartman | 100.000 - 150.000 TL |
| Site (çoklu blok) | Blok başı fiyatlandırma |
Not: Masraflar daire sayısına bölünerek paylaştırılabilir.
Riskli Çıkarsa Ne Olur?
60 Gün Süre
Tebligattan itibaren 60 gün içinde kat malikleri toplanarak karar almalıdır:
- Güçlendirme mi?
- Yıkım ve yeniden yapım mı?
2/3 Çoğunluk Kuralı
Arsa payı bakımından 2/3 çoğunlukla karar alınır. Karara katılmayan 1/3'lük kesimin payları, diğer maliklere veya Bakanlık'a satışa çıkarılabilir.
Tahliye Süreci
- Riskli yapı tespit edilen bina boşaltılır
- Kiracılara 2 aylık kira yardımı yapılabilir
- Kat maliklerine taşınma yardımı
Devlet Destekleri
Finansal Destekler
- Kira yardımı (18 ay)
- Faiz desteği (kredi için)
- Harç muafiyetleri
- Vergi istisnaları
Kredi Olanakları
- TOKI kredileri
- Devlet destekli banka kredileri
- Düşük faizli konut kredisi
İtiraz Süreci
Riskli yapı tespitine itiraz etmek mümkündür:
- 15 gün içinde Bakanlık'a itiraz
- İtiraz komisyonu incelemesi
- Gerekirse ikinci tespit
- İdare mahkemesine dava hakkı
Güçlendirme Seçeneği
Bazı durumlarda yıkım yerine güçlendirme tercih edilebilir:
- Güçlendirme projesi hazırlanır
- Maliyet analizi yapılır
- Kat malikleri onayı alınır
- Ruhsat alınır ve uygulama yapılır
Apartman Yöneticisi İçin Checklist
- ☐ Kat malikleri kurulunda gündem maddesi oluşturun
- ☐ Lisanslı kuruluşlardan teklif alın
- ☐ Maliyeti dairelere paylaştırın
- ☐ Karar defterine yazın
- ☐ Başvuruyu takip edin
- ☐ Sonucu maliklere bildirin
Sık Yapılan Hatalar
- Lisanssız kuruluşa başvuru
- 60 günlük sürenin kaçırılması
- 2/3 çoğunluğun sağlanamaması
- Belgelerin eksik sunulması
- İtiraz süresinin geçirilmesi
Sonuç
Riskli yapı tespiti, can güvenliği açısından kritik bir süreçtir. Özellikle 1999 öncesi yapılmış binalarda bu tespitin yaptırılması tavsiye edilir. Süreç karmaşık görünse de, lisanslı kuruluşlar ve kamu kurumları rehberlik sağlamaktadır. Apartora olarak, kentsel dönüşüm sürecinde kat malikleri toplantılarının düzenlenmesi ve karar süreçlerinin yönetilmesinde destek sunmaktayız.
Sık Sorulan Sorular
Riskli yapı tespiti yaptırmak zorunlu mu?
Hayır, zorunlu değildir ancak özellikle 1999 öncesi yapılmış binalar için tavsiye edilir. Tek bir kat maliki bile başvuru yapabilir.
Riskli yapı tespiti ne kadar sürer?
Lisanslı kuruluş tarafından yapılan inceleme ve rapor hazırlama süreci ortalama 30 iş günü sürer. Bakanlık onay süreci eklendiğinde toplam 2-3 ay olabilir.
Bina riskli çıkarsa yıkılmak zorunda mı?
Hayır, kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu güçlendirme kararı da alabilir. Ancak güçlendirme maliyeti yeniden yapımdan yüksekse yıkım tercih edilebilir.
⚠️ Yasal Uyarı ve Sorumluluk Reddi
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki mütalaa, mali danışmanlık, yatırım tavsiyesi veya mesleki görüş niteliği taşımaz. Okuyucu ile herhangi bir danışmanlık ilişkisi oluşturmaz.
- •Mevzuat değişebilir: Bu yazı, yayın tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Kanun, yönetmelik ve yargı kararları değişmiş olabilir. Güncel mevzuat için Resmi Gazete'yi kontrol edin.
- •Her durum farklıdır: Apartman/site yönetim planları, sözleşmeler ve yerel uygulamalar farklılık gösterir. Genel bilgiler sizin durumunuza uymayabilir.
- •Profesyonel destek alın: Karar vermeden önce mutlaka Avukat, SMMM veya ilgili alanın uzmanına danışın.
- •Hesaplama araçları tahminidir: Sitemizdeki hesaplama araçları yaklaşık sonuç verir, resmi işlemler için yetkili kurumları kullanın.
Apartora Yazılım A.Ş., bu içeriğin kullanımından, yorumlanmasından veya içeriğe dayanılarak alınan kararlardan doğabilecek doğrudan, dolaylı, özel veya arızi zararlardan hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.