Kiracı Tahliye Davası: Yasal Sebepler ve Süreçler 2026

Giriş

Türkiye'de kira ilişkileri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299-378. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kiracının tahliyesi, kanunda belirtilen sınırlı sebepler dahilinde ve belirli prosedürler izlenerek gerçekleştirilebilir. "Kiracıyı beğenmiyorum" veya "kirayı düşük buluyorum" gibi gerekçeler tek başına tahliye sebebi oluşturmaz.

Bu rehberde, 2026 yılı güncel mevzuatı çerçevesinde kiracı tahliye davası açma sebeplerini, süreçlerini, 5 yıl ve 10 yıl kurallarını ve pratik bilgileri detaylı olarak ele alacağız.

Tahliye Davası Nedir?

Tanım

Tahliye davası, kiraya verenin (ev sahibi), kiracının kiralanandan çıkarılmasını talep ettiği hukuki bir süreçtir. Bu dava, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır ve belirli yasal sebeplerin varlığı aranır.

Önemli İlke:
Kiracı, kira sözleşmesi süresinin bitmesiyle otomatik olarak evden çıkmak zorunda değildir. Tahliye için ya kiracının rızası ya da mahkeme kararı gerekir.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi

Tahliye Sebepleri

A. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler

1. Konut veya İşyeri İhtiyacı (TBK m. 350)

En sık başvurulan tahliye sebebidir:

Kimler Yararlanabilir:

• Kiraya verenin kendisi
• Eşi
• Altsoyu (çocukları, torunları)
• Üstsoyu (anne, babası, büyükanne/baba)
• Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler

Şartlar:

• İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması
• İhtiyacın dava açıldığı tarihte mevcut olması
• İhtiyacın tahliyeye kadar devam etmesi

Dava Açma Süresi:

• Belirli süreli sözleşmelerde: Süre sonunda
• Belirsiz süreli sözleşmelerde: Fesih dönemlerine uyarak

İspat Yükü:
İhtiyacın varlığını kiraya veren ispatlamalıdır.

2. Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım (TBK m. 350)

Binanın yıkılıp yeniden yapılması veya köklü tadilat gereksinimi:

Şartlar:

• Onarımın esaslı olması (basit tadilat yetmez)
• Onarım süresince kiracının evde kalmasının mümkün olmaması
• Belediyeden gerekli izinlerin alınması

Kiracının Hakları:

• Yeni binada öncelikli kiralama hakkı
• Emsal kira bedeli üzerinden sözleşme
• Taşınma masraflarının talebi

3. Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m. 351)

Taşınmazı satın alan yeni malikin tahliye hakkı:

Şartlar:

• Yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı
• Bildirimi takip eden 6 ay sonra tahliye davası açabilir
• Veya sözleşme bitiminde dava açabilir

Bildirim Örneği:

"Sayın Kiracı, ... tarihinde satın aldığım ... adresindeki dairede kendim/ailem ikamet edeceğimden, Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi uyarınca ... tarihinde tahliye edilmesini talep ediyorum."

B. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi (TBK m. 352/1)

Tahliye Prosedürü:

1. Kiracıya yazılı ihtarname gönderilir
2. İhtarda 30 gün süre tanınır
3. 30 gün içinde ödenmezse tahliye davası açılır

İhtarname İçeriği:

• Ödenmemiş kira bedeli
• Ödeme için tanınan süre (en az 30 gün)
• Ödenmemesi halinde tahliye davası açılacağı

Önemli: Kiracı 30 gün içinde ödeme yaparsa tahliye sebebi ortadan kalkar.

2. İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2)

Bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtara muhatap kalan kiracı:

Uygulama:

• Aynı kira yılı içinde iki kez gecikme
• Her gecikme için ayrı ihtarname
• Kira yılı sonunda tahliye davası açılabilir

Örnek Senaryo:

Ocak 2026: Kira gecikmesi → 1. İhtar
Mayıs 2026: Kira gecikmesi → 2. İhtar
Sözleşme bitimi: Tahliye davası açılabilir

3. Tahliye Taahhütnamesi (TBK m. 352/3)

Kiracının verdiği yazılı tahliye taahhüdü:

Geçerlilik Şartları:

• Yazılı olmalı
• Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra düzenlenmiş olmalı
• Tahliye tarihi belirli olmalı

Dikkat: Kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan taahhütname geçersizdir!

Dava Açma Süresi:
Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

4. Kiralanana Zarar Verme

Kiracının binaya veya çevreye zarar vermesi:

Örnekler:

• Taşınmazda izinsiz tadilat
• Ortak alanlara zarar verme
• Komşulara rahatsızlık
• Binada yasak faaliyetler

C. 10 Yıllık Uzama Süresi (TBK m. 347)

En tartışmalı tahliye sebebidir:

Kural:
Kiraya veren, kira süresinin bitimindan itibaren 10 uzama yılı sonunda, hiçbir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.

Hesaplama Örneği:

Sözleşme başlangıcı: 01.01.2015
Sözleşme süresi: 1 yıl
1. uzama: 01.01.2016
...
10. uzama: 01.01.2025
Tahliye hakkı: 01.01.2026 itibariyle

Prosedür:

1. 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra
2. Yeni kira döneminin başlamasından en az 3 ay önce fesih bildirimi
3. Kiracı çıkmazsa tahliye davası

5 Yıl Kuralı: Kira Tespit Davası

Dikkat: 5 yıl kuralı tahliye için değil, kira tespiti içindir!

Yaygın Yanılgı:
"Kiracı 5 yılı doldurdu, çıkarabilirim." → YANLIŞ

Doğru Bilgi:
5 yılını dolduran kira ilişkilerinde, kiraya veren kira tespit davası açarak kiranın emsal rayice çıkarılmasını isteyebilir.

Kira Tespit Davası:

• 5 yıllık uzama süresinin sonunda açılabilir
• Hakim, emsal kiraları araştırır
• Yeni kira bedeli mahkemece belirlenir
• Bu dava tahliye sağlamaz, sadece kira artırır

Tahliye Davası Süreci

1. Ön Hazırlık

Toplanması Gereken Belgeler:

• Kira sözleşmesi
• Tapu kaydı
• İhtarname örnekleri (varsa)
• Ödeme belgeleri/dekontlar
• Tahliye taahhütnamesi (varsa)
• İhtiyacı ispatlayan belgeler (ihtiyaç nedeniyle)

2. Arabuluculuk (Zorunlu)

2026 yılı itibarıyla kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur:

Süreç:

1. Adliye arabuluculuk bürosuna başvuru
2. Arabulucu atanması
3. Toplantı (en fazla 4 hafta)
4. Anlaşma veya anlaşamama tutanağı

Arabuluculuk Ücreti:
İlk 2 saat ücretsiz, sonrası saatlik ücretli.

3. Dava Açma

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa:

Dilekçe İçeriği:

• Davacı ve davalı bilgileri
• Tahliye sebebi
• Deliller
• Talep

Harç ve Masraflar:

• Başvuru harcı
• Peşin harç
• Tebligat giderleri
• Bilirkişi/keşif masrafları (gerekirse)

Toplam Maliyet (2026): 3.000-10.000 TL arası

4. Yargılama Süreci

Aşamalar:

1. Dilekçe teatisi
2. Ön inceleme duruşması
3. Tahkikat (delil sunumu, tanık dinleme)
4. Sözlü yargılama
5. Karar

Ortalama Süre: 6-18 ay

5. Karar ve İcra

Tahliye Kararı Kesinleşirse:

1. İcra dairesine başvuru
2. Kiracıya tahliye emri
3. 15 gün süre verilmesi
4. Süre sonunda zorla tahliye

Tahliye Davası Reddedilir mi?

Ret Sebepleri:

1. İhtiyacın gerçek olmaması

   • Başka boş evi varken dava açma
   • Tahliyeden sonra kiraya verme amacı

2. Usul eksiklikleri

   • Sürelere uyulmaması
   • İhtarname çekilmemesi
   • Arabuluculuk başvurusu yapılmaması

3. Delil yetersizliği

   • İhtiyacın ispatlanamaması
   • Taahhütnamenin geçersizliği

Kiracının Hakları

Tahliye Sürecinde

Haklar:

• Savunma hakkı
• Tanık ve delil sunma
• Avukat tutma
• Karara itiraz/istinaf

Tahliye Sonrası

Bazı Durumlarda:

• Taşınma masrafı talebi (yeniden inşa)
• Öncelikli kiralama hakkı (yeniden inşa)
• Kira iade talebi (haksız tahliyede)

Sık Yapılan Hatalar

Ev Sahiplerinin Hataları

1. "5 yıl doldu çıkarırım" yanılgısı

   • 5 yıl kuralı tahliye için değil, kira tespiti içindir

2. İhtarname çekmeden dava açma

   • Kira ödenmemesi sebebiyle dava açılacaksa 30 günlük ihtar şart

3. Arabuluculuk başvurusu yapmama

   • 2024'ten itibaren arabuluculuk zorunlu

4. Süreleri kaçırma

   • Yeni malik 1 ay içinde bildirim yapmalı
   • Taahhütname tarihinden itibaren 1 ay içinde dava

Kiracıların Hataları

1. Boş taahhütname imzalama

   • Tarih kısmı boş taahhütname tehlikeli

2. İhtarnameleri ciddiye almama

   • Her ihtarname potansiyel tahliye sebebi

3. Davayı takip etmeme

   • Gıyapta aleyhte karar çıkabilir

Pratik Öneriler

Ev Sahipleri İçin

1. Sözleşme hazırlığına özen gösterin

   • Tüm şartları yazılı belirleyin
   • Taahhütname alacaksanız ayrı tarihli olsun

2. Kayıt tutun

   • Ödemeleri takip edin
   • İhtarnameleri saklayın
   • Yazışmaları arşivleyin

3. Profesyonel destek alın

   • Avukat danışmanlığı
   • Arabuluculuk sürecinde uzman

Kiracılar İçin

1. Ödemeleri zamanında yapın

   • Banka dekontu saklayın
   • Gecikme halinde yazılı bildirim yapın

2. Haklarınızı bilin

   • Her talep tahliye sebebi değil
   • Mahkeme kararı olmadan çıkmak zorunda değilsiniz

3. Uzman desteği alın

   • İhtar aldığınızda avukata danışın
   • Arabuluculukta uzman bulundurun

Sonuç

Kiracı tahliye davası, belirli yasal sebeplerin varlığı ve doğru prosedürlerin izlenmesi halinde başarıyla sonuçlandırılabilir. 2026 yılı itibarıyla zorunlu arabuluculuk uygulaması, tarafların uzlaşmasını teşvik etmekte ve mahkeme yükünü azaltmaktadır.

Önemli Hatırlatmalar:

1. 5 yıl kuralı tahliye için değil, kira tespiti içindir
2. 10 yıllık uzama sonrası sebepsiz fesih mümkündür
3. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyaç ispatlanmalıdır
4. Arabuluculuk başvurusu zorunludur
5. Süreler kritik öneme sahiptir

Apartman yöneticileri olarak, site sakinleri arasındaki kira uyuşmazlıklarında yönlendirici olabilir, taraflara yasal süreçler hakkında bilgi verebilirsiniz.

Kaynaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu
• Yargıtay İçtihatları