Giriş
Türkiye'de kira ilişkileri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299-378. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Kiracının tahliyesi, kanunda belirtilen sınırlı sebepler dahilinde ve belirli prosedürler izlenerek gerçekleştirilebilir. "Kiracıyı beğenmiyorum" veya "kirayı düşük buluyorum" gibi gerekçeler tek başına tahliye sebebi oluşturmaz.
Bu rehberde, 2026 yılı güncel mevzuatı çerçevesinde kiracı tahliye davası açma sebeplerini, süreçlerini, 5 yıl ve 10 yıl kurallarını ve pratik bilgileri detaylı olarak ele alacağız.
Tahliye Davası Nedir?
Tanım
Tahliye davası, kiraya verenin (ev sahibi), kiracının kiralanandan çıkarılmasını talep ettiği hukuki bir süreçtir. Bu dava, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır ve belirli yasal sebeplerin varlığı aranır.
Önemli İlke:
Kiracı, kira sözleşmesi süresinin bitmesiyle otomatik olarak evden çıkmak zorunda değildir. Tahliye için ya kiracının rızası ya da mahkeme kararı gerekir.
Yetkili ve Görevli Mahkeme
Görevli Mahkeme: Sulh Hukuk Mahkemesi
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi
Tahliye Sebepleri
A. Kiraya Verenden Kaynaklanan Sebepler
1. Konut veya İşyeri İhtiyacı (TBK m. 350)
En sık başvurulan tahliye sebebidir:
Kimler Yararlanabilir:
- Kiraya verenin kendisi
- Eşi
- Altsoyu (çocukları, torunları)
- Üstsoyu (anne, babası, büyükanne/baba)
- Kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler
Şartlar:
- İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması
- İhtiyacın dava açıldığı tarihte mevcut olması
- İhtiyacın tahliyeye kadar devam etmesi
Dava Açma Süresi:
- Belirli süreli sözleşmelerde: Süre sonunda
- Belirsiz süreli sözleşmelerde: Fesih dönemlerine uyarak
İspat Yükü:
İhtiyacın varlığını kiraya veren ispatlamalıdır.
2. Yeniden İnşa veya Esaslı Onarım (TBK m. 350)
Binanın yıkılıp yeniden yapılması veya köklü tadilat gereksinimi:
Şartlar:
- Onarımın esaslı olması (basit tadilat yetmez)
- Onarım süresince kiracının evde kalmasının mümkün olmaması
- Belediyeden gerekli izinlerin alınması
Kiracının Hakları:
- Yeni binada öncelikli kiralama hakkı
- Emsal kira bedeli üzerinden sözleşme
- Taşınma masraflarının talebi
3. Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m. 351)
Taşınmazı satın alan yeni malikin tahliye hakkı:
Şartlar:
- Yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı
- Bildirimi takip eden 6 ay sonra tahliye davası açabilir
- Veya sözleşme bitiminde dava açabilir
Bildirim Örneği:
"Sayın Kiracı, ... tarihinde satın aldığım ... adresindeki dairede kendim/ailem ikamet edeceğimden, Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi uyarınca ... tarihinde tahliye edilmesini talep ediyorum."
B. Kiracıdan Kaynaklanan Sebepler
1. Kira Bedelinin Ödenmemesi (TBK m. 352/1)
Tahliye Prosedürü:
- Kiracıya yazılı ihtarname gönderilir
- İhtarda 30 gün süre tanınır
- 30 gün içinde ödenmezse tahliye davası açılır
İhtarname İçeriği:
- Ödenmemiş kira bedeli
- Ödeme için tanınan süre (en az 30 gün)
- Ödenmemesi halinde tahliye davası açılacağı
Önemli: Kiracı 30 gün içinde ödeme yaparsa tahliye sebebi ortadan kalkar.
2. İki Haklı İhtar (TBK m. 352/2)
Bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtara muhatap kalan kiracı:
Uygulama:
- Aynı kira yılı içinde iki kez gecikme
- Her gecikme için ayrı ihtarname
- Kira yılı sonunda tahliye davası açılabilir
Örnek Senaryo:
Ocak 2026: Kira gecikmesi → 1. İhtar
Mayıs 2026: Kira gecikmesi → 2. İhtar
Sözleşme bitimi: Tahliye davası açılabilir
3. Tahliye Taahhütnamesi (TBK m. 352/3)
Kiracının verdiği yazılı tahliye taahhüdü:
Geçerlilik Şartları:
- Yazılı olmalı
- Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra düzenlenmiş olmalı
- Tahliye tarihi belirli olmalı
Dikkat: Kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan taahhütname geçersizdir!
Dava Açma Süresi:
Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.
4. Kiralanana Zarar Verme
Kiracının binaya veya çevreye zarar vermesi:
Örnekler:
- Taşınmazda izinsiz tadilat
- Ortak alanlara zarar verme
- Komşulara rahatsızlık
- Binada yasak faaliyetler
C. 10 Yıllık Uzama Süresi (TBK m. 347)
En tartışmalı tahliye sebebidir:
Kural:
Kiraya veren, kira süresinin bitimindan itibaren 10 uzama yılı sonunda, hiçbir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.
Hesaplama Örneği:
Sözleşme başlangıcı: 01.01.2015
Sözleşme süresi: 1 yıl
1. uzama: 01.01.2016
...
10. uzama: 01.01.2025
Tahliye hakkı: 01.01.2026 itibariyle
Prosedür:
- 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra
- Yeni kira döneminin başlamasından en az 3 ay önce fesih bildirimi
- Kiracı çıkmazsa tahliye davası
5 Yıl Kuralı: Kira Tespit Davası
Dikkat: 5 yıl kuralı tahliye için değil, kira tespiti içindir!
Yaygın Yanılgı:
"Kiracı 5 yılı doldurdu, çıkarabilirim." → YANLIŞ
Doğru Bilgi:
5 yılını dolduran kira ilişkilerinde, kiraya veren kira tespit davası açarak kiranın emsal rayice çıkarılmasını isteyebilir.
Kira Tespit Davası:
- 5 yıllık uzama süresinin sonunda açılabilir
- Hakim, emsal kiraları araştırır
- Yeni kira bedeli mahkemece belirlenir
- Bu dava tahliye sağlamaz, sadece kira artırır
Tahliye Davası Süreci
1. Ön Hazırlık
Toplanması Gereken Belgeler:
- Kira sözleşmesi
- Tapu kaydı
- İhtarname örnekleri (varsa)
- Ödeme belgeleri/dekontlar
- Tahliye taahhütnamesi (varsa)
- İhtiyacı ispatlayan belgeler (ihtiyaç nedeniyle)
2. Arabuluculuk (Zorunlu)
2026 yılı itibarıyla kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur:
Süreç:
- Adliye arabuluculuk bürosuna başvuru
- Arabulucu atanması
- Toplantı (en fazla 4 hafta)
- Anlaşma veya anlaşamama tutanağı
Arabuluculuk Ücreti:
İlk 2 saat ücretsiz, sonrası saatlik ücretli.
3. Dava Açma
Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa:
Dilekçe İçeriği:
- Davacı ve davalı bilgileri
- Tahliye sebebi
- Deliller
- Talep
Harç ve Masraflar:
- Başvuru harcı
- Peşin harç
- Tebligat giderleri
- Bilirkişi/keşif masrafları (gerekirse)
Toplam Maliyet (2026): 3.000-10.000 TL arası
4. Yargılama Süreci
Aşamalar:
- Dilekçe teatisi
- Ön inceleme duruşması
- Tahkikat (delil sunumu, tanık dinleme)
- Sözlü yargılama
- Karar
Ortalama Süre: 6-18 ay
5. Karar ve İcra
Tahliye Kararı Kesinleşirse:
- İcra dairesine başvuru
- Kiracıya tahliye emri
- 15 gün süre verilmesi
- Süre sonunda zorla tahliye
Tahliye Davası Reddedilir mi?
Ret Sebepleri:
İhtiyacın gerçek olmaması
- Başka boş evi varken dava açma
- Tahliyeden sonra kiraya verme amacı
Usul eksiklikleri
- Sürelere uyulmaması
- İhtarname çekilmemesi
- Arabuluculuk başvurusu yapılmaması
Delil yetersizliği
- İhtiyacın ispatlanamaması
- Taahhütnamenin geçersizliği
Kiracının Hakları
Tahliye Sürecinde
Haklar:
- Savunma hakkı
- Tanık ve delil sunma
- Avukat tutma
- Karara itiraz/istinaf
Tahliye Sonrası
Bazı Durumlarda:
- Taşınma masrafı talebi (yeniden inşa)
- Öncelikli kiralama hakkı (yeniden inşa)
- Kira iade talebi (haksız tahliyede)
Sık Yapılan Hatalar
Ev Sahiplerinin Hataları
"5 yıl doldu çıkarırım" yanılgısı
- 5 yıl kuralı tahliye için değil, kira tespiti içindir
İhtarname çekmeden dava açma
- Kira ödenmemesi sebebiyle dava açılacaksa 30 günlük ihtar şart
Arabuluculuk başvurusu yapmama
- 2024'ten itibaren arabuluculuk zorunlu
Süreleri kaçırma
- Yeni malik 1 ay içinde bildirim yapmalı
- Taahhütname tarihinden itibaren 1 ay içinde dava
Kiracıların Hataları
Boş taahhütname imzalama
- Tarih kısmı boş taahhütname tehlikeli
İhtarnameleri ciddiye almama
- Her ihtarname potansiyel tahliye sebebi
Davayı takip etmeme
- Gıyapta aleyhte karar çıkabilir
Pratik Öneriler
Ev Sahipleri İçin
Sözleşme hazırlığına özen gösterin
- Tüm şartları yazılı belirleyin
- Taahhütname alacaksanız ayrı tarihli olsun
Kayıt tutun
- Ödemeleri takip edin
- İhtarnameleri saklayın
- Yazışmaları arşivleyin
Profesyonel destek alın
- Avukat danışmanlığı
- Arabuluculuk sürecinde uzman
Kiracılar İçin
Ödemeleri zamanında yapın
- Banka dekontu saklayın
- Gecikme halinde yazılı bildirim yapın
Haklarınızı bilin
- Her talep tahliye sebebi değil
- Mahkeme kararı olmadan çıkmak zorunda değilsiniz
Uzman desteği alın
- İhtar aldığınızda avukata danışın
- Arabuluculukta uzman bulundurun
Sonuç
Kiracı tahliye davası, belirli yasal sebeplerin varlığı ve doğru prosedürlerin izlenmesi halinde başarıyla sonuçlandırılabilir. 2026 yılı itibarıyla zorunlu arabuluculuk uygulaması, tarafların uzlaşmasını teşvik etmekte ve mahkeme yükünü azaltmaktadır.
Önemli Hatırlatmalar:
- 5 yıl kuralı tahliye için değil, kira tespiti içindir
- 10 yıllık uzama sonrası sebepsiz fesih mümkündür
- İhtiyaç nedeniyle tahliyede ihtiyaç ispatlanmalıdır
- Arabuluculuk başvurusu zorunludur
- Süreler kritik öneme sahiptir
Apartman yöneticileri olarak, site sakinleri arasındaki kira uyuşmazlıklarında yönlendirici olabilir, taraflara yasal süreçler hakkında bilgi verebilirsiniz.
Kaynaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
- 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu
- Yargıtay İçtihatları
Sık Sorulan Sorular
Kiracı 5 yılı doldurdu, tahliye edebilir miyim?
Hayır, 5 yıl kuralı tahliye için değil, kira tespiti içindir. 5 yılını dolduran kira ilişkilerinde, kiraya veren kira tespit davası açarak kiranın emsal rayice çıkarılmasını isteyebilir. Bu dava tahliye sağlamaz, sadece kira bedelini artırır.
10 yıllık uzama süresi nedir ve nasıl uygulanır?
Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesine göre, kira süresinin bitiminden itibaren 10 uzama yılı sonunda, kiraya veren hiçbir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Bunun için yeni kira döneminin başlamasından en az 3 ay önce yazılı fesih bildirimi yapılmalıdır.
Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet, 2026 yılı itibarıyla kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk başvurusu zorunludur. Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa ancak o zaman tahliye davası açılabilir. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan açılan dava reddedilir.
Kiracı kira ödemezse ne yapmalıyım?
Önce kiracıya yazılı ihtarname göndererek 30 gün süre tanımalısınız. 30 gün içinde ödeme yapılmazsa tahliye davası açabilirsiniz. Bir kira yılı içinde iki kez gecikmeli ödeme yapan kiracıya da kira yılı sonunda iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açılabilir.
Evi satın aldım, kiracıyı ne zaman çıkarabilirim?
Yeni malik olarak, taşınmazı satın aldığınız tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmalısınız. Bu bildirimi takip eden 6 ay sonra veya kira sözleşmesi bitiminde tahliye davası açabilirsiniz. İhtiyaç sebebinin gerçek ve samimi olması şartı aranır.
⚠️ Yasal Uyarı ve Sorumluluk Reddi
Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Hukuki mütalaa, mali danışmanlık, yatırım tavsiyesi veya mesleki görüş niteliği taşımaz. Okuyucu ile herhangi bir danışmanlık ilişkisi oluşturmaz.
- •Mevzuat değişebilir: Bu yazı, yayın tarihindeki mevzuata göre hazırlanmıştır. Kanun, yönetmelik ve yargı kararları değişmiş olabilir. Güncel mevzuat için Resmi Gazete'yi kontrol edin.
- •Her durum farklıdır: Apartman/site yönetim planları, sözleşmeler ve yerel uygulamalar farklılık gösterir. Genel bilgiler sizin durumunuza uymayabilir.
- •Profesyonel destek alın: Karar vermeden önce mutlaka Avukat, SMMM veya ilgili alanın uzmanına danışın.
- •Hesaplama araçları tahminidir: Sitemizdeki hesaplama araçları yaklaşık sonuç verir, resmi işlemler için yetkili kurumları kullanın.
Apartora Yazılım A.Ş., bu içeriğin kullanımından, yorumlanmasından veya içeriğe dayanılarak alınan kararlardan doğabilecek doğrudan, dolaylı, özel veya arızi zararlardan hiçbir şekilde sorumlu tutulamaz.