Apartmanda Airbnb ve Kısa Süreli Kiralama: Yasal Düzenleme 2026

Kısa Süreli Kiralama Nedir?

Kısa süreli kiralama, bir konutun günlük veya haftalık olarak turistlere, iş seyahatindekilere veya geçici süreliğine konaklama ihtiyacı olan kişilere kiralanmasıdır. Bu uygulama, son yıllarda dijital platformların yaygınlaşmasıyla apartmanlarda sıkça görülür hale gelmiştir. Ancak bu faaliyet, hem kat mülkiyeti hukuku hem de vergi mevzuatı açısından özel kurallara tabidir.

Bir dairenin kısa süreli kiralanması, onu sıradan bir konut kiralamasından ayırır. Çünkü burada amaç, barınma ihtiyacını sürekli karşılamak değil, ticari bir kazanç elde etmektir. Bu nedenle, konutunu bu şekilde değerlendirmek isteyen bir malikin öncelikle yönetim planını incelemesi, kat malikleri kurulunun onayını alması ve vergisel yükümlülüklerini yerine getirmesi gerekir. Aksi halde hem idari para cezaları hem de hukuki ihtilaflarla karşılaşabilir.

Yasal Çerçeve

Kat Mülkiyeti Kanunu

Kat mülkiyeti hukukuna göre, bir bağımsız bölümün kullanım amacı, tapu kütüğünde ve yönetim planında belirtilir. Eğer bir daire "mesken" olarak kayıtlıysa, bu dairenin ticari amaçla kullanılması, kural olarak mümkün değildir. Ancak kat malikleri kurulu, oy birliği veya nitelikli çoğunlukla bu kullanım amacını değiştirebilir veya belirli koşullarla kısa süreli kiralamaya izin verebilir.

Yönetim planında "konut olarak kullanılacaktır" ibaresi varsa, bu durumda kısa süreli kiralama yapmak için tüm kat maliklerinin onayı gerekebilir. Uygulamada, kat malikleri kurulu kararıyla bu tür kiralamalara izin verilmesi mümkündür, ancak bu kararın mutlaka karar defterine işlenmesi ve noter onaylı olması gerekir. Aksi takdirde, karar geçersiz sayılabilir ve komşuların şikayeti üzerine mahkeme kararıyla kiralama durdurulabilir.

Turizm Mevzuatı

Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın düzenlemelerine göre, konutların turizm amaçlı kiralanması belirli koşullara bağlanmıştır. Özellikle, bir konutun sürekli olarak turistlere kiralanması, konaklama tesisi işletmeciliği olarak değerlendirilebilir ve bu durumda işletme belgesi alınması gerekebilir. Ancak, bu belge zorunluluğu, kiralama süresine ve sıklığına göre değişiklik gösterir.

Örneğin, bir dairenin yılda 100 günden az bir süreyle kiralanması durumunda, turizm işletmesi belgesi gerekmeyebilir. Ancak bu süreyi aşan kiralamalarda, ilgili il müdürlüğüne başvurarak belge alınması zorunlu hale gelir. Bu belge alınmadan yapılan kiralamalar, idari para cezasına tabidir. Bu nedenle, kısa süreli kiralama yapmayı düşünen maliklerin, öncelikle yerel turizm müdürlüğüyle iletişime geçerek güncel gereklilikleri öğrenmesi önemlidir.

Kat Malikleri İzni

Yönetim Planı Kontrolü

Kısa süreli kiralama yapmadan önce, apartmanın yönetim planını dikkatlice incelemek gerekir. Yönetim planında "daireler yalnızca konut olarak kullanılabilir" gibi bir ifade varsa, bu durumda kısa süreli kiralama yapmak için yönetim planının değiştirilmesi gerekir. Yönetim planı değişikliği, kat malikleri kurulunun en az beşte dört çoğunluğuyla alınacak kararla mümkündür.

Eğer yönetim planında "her türlü kiralama yapılabilir" veya "ticari faaliyete izin verilir" gibi bir ifade varsa, kısa süreli kiralama serbest olabilir. Ancak bu durumda bile, komşuların rahatsız olması halinde mahkeme, kiralama faaliyetini durdurabilir. Bu nedenle, yönetim planı ne derse desin, komşularla iyi ilişkiler kurmak ve onların onayını almak her zaman en güvenli yoldur.

İzin Alma Süreci

Kat malikleri kurulundan izin almak için izlenmesi gereken adımlar şunlardır:

1. Öncelikle, kısa süreli kiralama yapmak istediğinizi yazılı olarak yönetime bildirin.
2. Yönetim, bu talebi kat malikleri kurulu gündemine alır ve toplantı tarihini belirler.
3. Toplantıda, konu görüşülür ve kat maliklerinin oylarına sunulur. Karar için, kat malikleri sayısının ve arsa paylarının salt çoğunluğu yeterlidir.
4. Karar alındıktan sonra, bu karar karar defterine işlenir ve tüm kat maliklerine bildirilir.
5. Kararın geçerli olması için, toplantıda alınan kararın noter onaylı olması gerekir.

Bu süreçte, kararın oybirliğiyle alınması her zaman daha sağlıklıdır. Çünkü oy çokluğuyla alınan kararlar, muhalif kat malikleri tarafından mahkemeye taşınabilir ve iptal edilebilir. Bu nedenle, komşularınızı ikna etmek ve onların desteğini almak, uzun vadede sorun yaşamamanız için önemlidir.

Vergi Yükümlülükleri

Gelir Vergisi

Kısa süreli kiralama geliri, vergi mevzuatına göre ticari kazanç olarak değerlendirilir. Bu nedenle, bu gelirin yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilmesi gerekir. Konut kira istisnası, yalnızca mesken olarak kiraya verilen konutlardan elde edilen gelirler için geçerlidir; kısa süreli kiralamalar bu istisnanın kapsamına girmez.

Örneğin, bir daireyi yılda 120 gün kiraya veren bir malik, bu süre boyunca elde ettiği geliri ticari kazanç olarak beyan etmek zorundadır. Bu gelir, giderler düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden artan oranlı tarifeye göre vergilendirilir. Ayrıca, bu faaliyetin süreklilik arz etmesi durumunda, malikin bir işletme hesabı açması ve fatura düzenlemesi gerekebilir.

Stopaj

Kısa süreli kiralama platformları üzerinden yapılan ödemelerde, platform tarafından stopaj kesintisi yapılabilir. Bu stopaj oranı, uygulamada genellikle %20 civarındadır, ancak bu oran zamanla değişebilir. Stopaj, gelir vergisinden mahsup edilir, yani yıl sonunda beyanname verilirken bu kesintiler düşülür.

Örneğin, bir malik yıl boyunca 50.000 TL kira geliri elde etmişse ve platform %20 stopaj kesmişse, bu durumda 10.000 TL stopaj ödenmiş olur. Yıl sonunda beyanname verilirken, hesaplanan gelir vergisinden bu 10.000 TL düşülür ve kalan tutar ödenir. Bu sistem, verginin tahsilatını kolaylaştırır ve mükellefin yükünü hafifletir.

KDV

Kısa süreli kiralama faaliyeti, KDV'ye tabi olabilir. Ancak, KDV mükellefiyeti, yıllık gelirin belirli bir haddi aşması durumunda doğar. Bu had, her yıl güncellenir ve uygulamada genellikle 200.000 TL civarındadır. Bu haddi aşan maliklerin KDV mükellefi olması ve kiralama bedeli üzerinden KDV hesaplaması gerekir.

Örneğin, bir malik yılda 250.000 TL kira geliri elde ediyorsa, bu gelir KDV haddini aştığı için malik KDV mükellefi olur ve kiralama bedeline %20 KDV ekler. Bu KDV, müşteriden tahsil edilir ve vergi dairesine ödenir. KDV mükellefiyeti, beraberinde defter tutma ve beyanname verme yükümlülüğü getirir, bu nedenle mali müşavir desteği almak faydalı olabilir.

Komşu Hakları ve Şikayetler

Yaygın Sorunlar

Kısa süreli kiralama, apartman sakinleri arasında çeşitli sorunlara yol açabilir. En yaygın sorunlar arasında gürültü, güvenlik endişeleri, ortak alanların aşırı kullanımı, asansör ve otopark yoğunluğu, çöp ve temizlik sorunları yer alır. Bu sorunlar, özellikle sürekli değişen misafirler nedeniyle apartman sakinlerinin huzurunu bozabilir.

Örneğin, bir dairede her hafta farklı misafirler kalıyorsa, bu durum apartman sakinlerinin yabancılara karşı güvenlik endişesi yaşamasına neden olabilir. Ayrıca, misafirlerin apartman kurallarına uymaması, gürültü yapması veya ortak alanları kirletmesi, komşular arasında anlaşmazlıklara yol açabilir. Bu nedenle, kısa süreli kiralama yapan maliklerin, misafirlerine apartman kurallarını bildirmesi ve bu kurallara uymalarını sağlaması önemlidir.

Hukuki Yollar

Komşular, kısa süreli kiralama nedeniyle rahatsız olduklarında çeşitli hukuki yollara başvurabilirler. Öncelikle, durumu yönetime bildirerek kat malikleri kurulunun toplanmasını talep edebilirler. Kurul, kiralama faaliyetinin durdurulmasına karar verebilir. Ayrıca, belediyeye şikayette bulunarak, ruhsatsız işyeri açılması nedeniyle idari işlem yapılmasını sağlayabilirler.

Eğer bu yollar sonuç vermezse, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılabilir. Dava sonucunda, mahkeme kiralama faaliyetinin durdurulmasına ve malikin tazminat ödemesine karar verebilir. Ayrıca, yönetim planına aykırılık nedeniyle, kat malikleri kurulu kararıyla malike ihtar çekilebilir ve ihlalin sona erdirilmesi istenebilir. Bu süreçte, delil toplamak (fotoğraf, video, yazılı şikayetler) önemlidir.

Yönetici Görevleri

Tespit ve Takip

Apartman yöneticisi, kısa süreli kiralama yapılan daireleri tespit etmek ve bu faaliyetin yönetim planına uygunluğunu denetlemekle görevlidir. Yönetici, kiralama yapıldığını öğrendiğinde, öncelikle maliki uyarır ve yönetim planındaki kuralları hatırlatır. Eğer ihlal devam ederse, yönetici kat malikleri kurulunu bilgilendirir ve gerekli kararların alınmasını sağlar.

Yönetici ayrıca, kısa süreli kiralama nedeniyle ortaya çıkan şikayetleri toplar ve bu şikayetleri kat malikleri kuruluna iletir. Bu süreçte, yöneticinin tarafsız olması ve tüm kat maliklerinin haklarını koruması önemlidir. Yönetici, gerekirse yasal işlem başlatmak için kat malikleri kurulundan yetki alabilir.

Güvenlik Tedbirleri

Kısa süreli kiralama yapılan binalarda, güvenlik önlemlerinin artırılması gerekebilir. Yönetici, misafir kayıt sistemi oluşturabilir, giriş-çıkış kontrolü sağlayabilir ve kamera kayıtlarını düzenli olarak izleyebilir. Ayrıca, acil durumlar için misafirlerin iletişim bilgilerinin alınması ve apartman sakinlerinin bilgilendirilmesi önemlidir.

Örneğin, bir apartmanda kısa süreli kiralama yapılıyorsa, yönetici giriş kapısına şifreli sistem kurabilir ve misafirlerin bu şifreyi kullanarak girmesini sağlayabilir. Ayrıca, ortak alanlara güvenlik kameraları yerleştirilerek, olası hırsızlık veya vandalizm olaylarının önüne geçilebilir. Bu tür önlemler, hem apartman sakinlerinin güvenliğini artırır hem de kısa süreli kiralama faaliyetinin daha düzenli yürütülmesini sağlar.

Sigorta Konuları

Kısa süreli kiralama yapan maliklerin, standart konut sigortasının bu faaliyeti kapsamadığını bilmesi önemlidir. Standart konut sigortası, konutun mesken olarak kullanıldığı durumlar için geçerlidir. Kısa süreli kiralama sırasında meydana gelebilecek hasarlar, bu sigorta kapsamında değildir. Bu nedenle, maliklerin ev sahibi sorumluluk sigortası yaptırması ve kiracı kaynaklı hasarları teminat altına alması gerekir.

Örneğin, bir misafir dairede yangın çıkarırsa veya eşyalara zarar verirse, bu hasar standart konut sigortası tarafından karşılanmayabilir. Bu durumda, özel olarak düzenlenmiş kısa süreli kiralama sigortası devreye girer. Ayrıca, DASK (Doğal Afet Sigortaları Kurumu) zorunlu deprem sigortası, kısa süreli kiralama durumunda da geçerliliğini korur, ancak bu sigorta yalnızca deprem kaynaklı hasarları karşılar.

Platform Kuralları

Dijital Platformlar

Kısa süreli kiralama platformları, ev sahiplerine çeşitli kurallar ve yükümlülükler getirir. Bu platformlar, genellikle ev sahibi doğrulaması yapar, misafir değerlendirmelerine yer verir ve güvenlik depozitosu sistemi sunar. Ayrıca, 7/24 destek hattı ile ev sahiplerine ve misafirlere yardımcı olurlar. Bu kurallar, platformun güvenilirliğini artırmak ve olası sorunları minimize etmek amacıyla tasarlanmıştır.

Örneğin, bir platform, ev sahiplerinin vergi bilgilerini beyan etmesini zorunlu kılabilir ve belirli bir komisyon oranı uygulayabilir. Bu komisyon oranları, platformdan platforma değişiklik gösterebilir. Ayrıca, bazı platformlar, ev sahiplerinin belirli bir sigorta yaptırmasını veya yerel yasalara uyum sağlamasını şart koşabilir. Bu nedenle, ev sahiplerinin platform seçerken bu kuralları dikkatlice incelemesi önemlidir.

Platform Karşılaştırması

Kısa süreli kiralama yapmak isteyenler için farklı platformlar arasında seçim yaparken dikkate alınması gereken bazı ölçütler vardır. Bu ölçütler, komisyon oranları, kullanıcı dostu arayüz, mobil destek, raporlama derinliği ve müşteri hizmetleri kalitesi gibi faktörleri içerir. Aşağıdaki tablo, bu ölçütlere göre farklı platform türlerini karşılaştırmaktadır:

Ölçüt	Global Platform	Yerel Platform	Kendi Web Siteniz
Komisyon oranı	Genellikle %15-20	Genellikle %10-15	Yok, ancak ödeme işleme ücreti olabilir
Kullanıcı kitlesi	Geniş, uluslararası	Yerel, hedef kitleye odaklı	Kendi pazarlama çabanıza bağlı
Mobil destek	Güçlü mobil uygulama	Değişken	Kendi geliştirmeniz gerekir
Raporlama	Detaylı istatistikler	Temel raporlar	Kendi analiz araçlarınızla
Müşteri hizmetleri	7/24 destek	Sınırlı saatler	Kendi iletişim kanallarınız

Bu karşılaştırma, hangi platformun sizin için uygun olduğuna karar verirken size yardımcı olabilir. Ancak, en önemli faktör, platformun yerel yasalara uyum sağlaması ve vergi yükümlülüklerinizi kolaylaştırmasıdır.

2026 Güncel Düzenlemeler

2026 yılında, kısa süreli kiralama alanında çeşitli düzenlemelerin yürürlüğe girmesi beklenmektedir. Bu düzenlemeler, dijital platformlar üzerinden yapılan kiralamalarda vergi kesintilerini artırabilir, konaklama vergisi uygulamasını yaygınlaştırabilir ve belediye ruhsat gerekliliklerini sıkılaştırabilir. Ayrıca, turizm bakanlığının denetimleri de artabilir.

Bu nedenle, kısa süreli kiralama yapan maliklerin, güncel mevzuatı yakından takip etmesi ve değişikliklere uyum sağlaması önemlidir. Örneğin, bazı belediyeler, kısa süreli kiralama yapılan daireler için özel bir ruhsat zorunluluğu getirebilir. Bu ruhsat alınmadan yapılan kiralamalar, idari para cezasına tabi olabilir. Bu nedenle, yerel yönetimlerin web sitelerini düzenli olarak kontrol etmek faydalı olacaktır.

Pratik Öneriler

Kısa Süreli Kiralama Yapacaklar İçin

Kısa süreli kiralama yapmayı düşünenler için bazı pratik öneriler şunlardır:

• Yönetim planını kontrol edin ve gerekirse değişiklik yapın.
• Kat malikleri kurulundan yazılı izin alın.
• Vergi mükellefiyetinizi oluşturun ve gerekli kayıtları tutun.
• Uygun sigorta yaptırın.
• Ev kuralları belirleyin ve misafirlerinize iletin.
• Komşularınızla iletişim kurun ve onların endişelerini dinleyin.

Bu adımlar, hem yasal uyum sağlamanıza hem de komşularınızla iyi ilişkiler kurmanıza yardımcı olacaktır. Unutmayın, kısa süreli kiralama, doğru yönetildiğinde hem size gelir sağlar hem de apartman sakinlerinin memnuniyetini korur.

Şikayet Eden Komşular İçin

Kısa süreli kiralama nedeniyle rahatsız olan komşular için öneriler:

• Önce yöneticiye başvurun ve durumu yazılı olarak bildirin.
• Yazılı delil toplayın (fotoğraf, video, şikayet dilekçeleri).
• Belediyeye şikayet edin ve ruhsatsız işyeri olduğunu bildirin.
• Gerekirse Sulh Hukuk Mahkemesi'ne dava açın.

Bu süreçte, hukuki destek almak ve bir avukata danışmak faydalı olabilir. Ayrıca, apartman yönetimiyle işbirliği yaparak sorunun çözümüne katkıda bulunabilirsiniz.

Sonuç

Kısa süreli kiralama, yasal çerçevede ve komşu haklarına saygılı şekilde yapılabilir. Ancak yönetim planı izni, vergi yükümlülükleri ve komşuluk ilişkileri göz ardı edilmemelidir. Bu rehberdeki adımları izleyerek, hem yasal uyum sağlayabilir hem de apartman sakinlerinin huzurunu koruyabilirsiniz. Daha fazla bilgi için [Apartman Anlaşmazlığını Çözen Yönetici](/blog/apartman-anlasmazligini-cozen-yonetici) ve [Yönetici Sorumluluk Sigortası](/blog/yonetici-sorumluluk-sigortasi) yazılarımıza göz atabilirsiniz.