Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır?

Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır?

Yönetim planı, bir apartmanın anayasası niteliğindedir. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre tüm ana gayrimenkullerde yönetim planı bulunması zorunludur. Bu kapsamlı rehberde, yönetim planının nasıl hazırlanacağını, zorunlu maddeleri ve onay sürecini detaylı şekilde ele alacağız.

Yönetim Planı Nedir?

Yönetim planı, apartmandaki tüm kat maliklerinin uyması gereken kuralları içeren yazılı belgedir. Tapu kütüğüne tescil edilerek resmi belge niteliği kazanır.

Yasal Dayanak:

• Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 28
• Yönetim planı tüm malikleri ve onların mirasçılarını bağlar
• Değişiklik için kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu gerekir

Zorunlu Maddeler

1. Genel Hükümler

Madde 1 - Amaç ve Kapsam
Bu yönetim planı, [Adres] adresinde bulunan [Site/Apartman Adı]'nın 
yönetimi, ortak alanların kullanımı ve giderlerin paylaşımı ile 
ilgili esasları düzenler.

Madde 2 - Yasal Dayanak
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuat hükümleri 
uygulanır.

2. Bağımsız Bölüm ve Ortak Alan Tanımları

Ortak Alanlar:

• Merdiven boşluğu ve asansör
• Çatı ve çatı katı
• Bahçe ve otopark
• Sığınak
• Kapıcı dairesi
• Kazan dairesi

3. Gider Paylaşım Yöntemi

Bu madde çok önemlidir ve net yazılmalıdır:

Madde X - Gider Paylaşımı

1. Genel giderler arsa payı oranında paylaşılır.

2. Aşağıdaki giderler eşit olarak paylaşılır:
   - Kapıcı ücreti
   - Bahçe bakımı
   - Ortak elektrik

3. Asansör gideri:
   - Zemin kat %50 indirimli
   - Bodrum kat muaf

4. Yönetici Seçimi ve Görevleri

Madde X - Yönetici

1. Yönetici, kat malikleri kurulunca bir yıl için seçilir.
2. Yönetici, kat maliki olmak zorunda değildir.
3. Yönetici görevleri:
   a) Ortak alanların bakımı
   b) Aidatların tahsili
   c) Personel yönetimi
   d) Hesap tutma
   e) Genel kurulu toplantıya çağırma

5. Kat Malikleri Kurulu

Madde X - Toplantılar

1. Olağan toplantı: Her yıl Ocak ayında
2. Olağanüstü toplantı: Yönetici veya 1/3 malikin talebiyle
3. Toplantı yeter sayısı: Hem sayı hem arsa payı çoğunluğu
4. Karar yeter sayısı: Katılanların salt çoğunluğu
5. Önemli kararlar: 4/5 çoğunluk (yönetim planı değişikliği vb.)

6. Yasak Hükümler

Madde X - Yasaklar

Bağımsız bölümlerde aşağıdaki faaliyetler yasaktır:

1. Mesai saatleri dışında gürültü yapan işler
2. Patlayıcı ve yanıcı madde depolama
3. Ortak alanların izinsiz kullanımı
4. Balkonlarda mangal yakma
5. Evcil hayvanların ortak alanlarda başıboş bırakılması
6. Bağımsız bölümlerin apart/pansiyon olarak kullanımı

7. Ceza Hükümleri

Madde X - Yaptırımlar

1. Aidatını zamanında ödemeyenlerden aylık %5 gecikme faizi alınır.
2. Kurallara uymayanlar yazılı uyarılır.
3. Tekrarlayan ihlallerde:
   - İkinci ihlal: 500 TL para cezası
   - Üçüncü ihlal: 1.000 TL para cezası
4. Ciddi ihlallerde yasal yollara başvurulur.

Yönetim Planı Hazırlama Adımları

Adım 1: Mevcut Durumu İnceleyin

• Varsa eski yönetim planını inceleyin
• Tapu kayıtlarını kontrol edin
• Bağımsız bölüm sayısını ve niteliklerini belirleyin
• Arsa paylarını doğrulayın

Adım 2: Taslak Hazırlayın

• Yukarıdaki zorunlu maddeleri ekleyin
• Site/apartmana özel kurallar belirleyin
• Gider paylaşım yöntemini netleştirin

Adım 3: Kat Maliklerinden Görüş Alın

• Taslağı tüm maliklere dağıtın
• Öneriler için süre tanıyın
• Yapıcı eleştirileri değerlendirin

Adım 4: Genel Kurulda Oylayın

• Olağanüstü toplantı çağrısı yapın
• Toplantıda madde madde tartışın
• Oylamada 4/5 çoğunluk sağlayın (yeni plan için)

Adım 5: Tescil Ettirin

• Onaylanan planı noter onaylı hale getirin
• Tapu müdürlüğüne başvurun
• Tescil işlemini tamamlayın

Örnek Yönetim Planı Şablonu

[SİTE/APARTMAN ADI] YÖNETİM PLANI

BİRİNCİ BÖLÜM - GENEL HÜKÜMLER
Madde 1 - Amaç
Madde 2 - Kapsam
Madde 3 - Tanımlar

İKİNCİ BÖLÜM - BAĞIMSIZ BÖLÜMLER VE ORTAK ALANLAR
Madde 4 - Bağımsız bölümler
Madde 5 - Ortak alanlar
Madde 6 - Eklentiler

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM - YÖNETİM
Madde 7 - Kat malikleri kurulu
Madde 8 - Toplantı usulü
Madde 9 - Karar alma
Madde 10 - Yönetici seçimi
Madde 11 - Yönetici görevleri
Madde 12 - Denetçi

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM - GİDERLER
Madde 13 - Gider türleri
Madde 14 - Paylaşım yöntemi
Madde 15 - Aidat ve tahsilat

BEŞİNCİ BÖLÜM - KULLANIM KURALLARI
Madde 16 - Bağımsız bölüm kullanımı
Madde 17 - Ortak alan kullanımı
Madde 18 - Yasaklar

ALTINCI BÖLÜM - YAPTIRIMLAR
Madde 19 - Gecikme faizi
Madde 20 - Para cezaları
Madde 21 - Yasal yollar

YEDİNCİ BÖLÜM - SON HÜKÜMLER
Madde 22 - Değişiklik
Madde 23 - Yürürlük

EKLER
- Vaziyet planı
- Bağımsız bölüm listesi
- Arsa payı tablosu

Dikkat Edilmesi Gerekenler

1. Net ve anlaşılır dil: Hukuki terimler yerine sade Türkçe
2. Adil kurallar: Tek bir grubun lehine olmayan düzenlemeler
3. Güncel mevzuat: Kanun değişikliklerini takip edin
4. Esneklik payı: Çok katı kurallar uygulamada sorun yaratır
5. İmza listesi: Tüm maliklerin onayı önemli

Yönetim Planı Değişikliği

Mevcut yönetim planını değiştirmek için:

1. Değişiklik taslağı hazırlayın
2. Tüm maliklere bildirin (en az 15 gün önce)
3. Olağanüstü toplantı yapın
4. 4/5 çoğunlukla onaylayın
5. Tapuya tescil ettirin

Sonuç

İyi hazırlanmış bir yönetim planı, yıllarca sorunsuz apartman yönetiminin temelidir. Tüm tarafların haklarını koruyan, adil ve uygulanabilir kurallar içermelidir. Profesyonel destek almak, olası hukuki sorunları önlemek açısından faydalı olabilir.